CBD的東擴使西大望路27號地、廣渠路15號地等一批新老地王迅速進入CBD的直接輻射區。

　　曾經這些因為拿地價格過高而飽受非議的“地王”項目，此次能否借CBD東擴之勢順利突圍呢？業內人士表示，要借“東風”，仍有三大懸疑需要解決。

　　●住宅價格受東擴影響較小 地王高價難以消化

　　地王之所以為“地王”，自然與其高高在上的價格有關。以今年6月末成交的廣渠路15號地為例，其成交價為40.6億人民幣，折合樓面地價高達16000元/平方米，業內估計其最低售價將達到25000元/平方米，遠高于周邊在售項目價格。而CBD的東擴能否彌合這一價格裂痕呢？

　　北京世邦魏理仕董事總經理尹寶軍認為，就此次CBD東擴方案本身來講，其內容還是以商用物業為主，如寫字樓、酒店、商業等，住宅所占的比例并不大。而且從目前掌握的信息看，政府希望此次東擴區域相當一部分物業采取持有往外租賃的形式，而不希望分開進行銷售。這樣一種業態將對開發商拿地、開發的能力構成考驗，同時也會對東擴區域的地價產生一些影響。

　　“有可能出現一種情況，就是東擴區域的地價將低于現有地王的價格”尹寶軍說。從這一意義上來說，高價地王想借CBD東擴消化價差的確存在一定難度。

　　●體量大周期長開發進程與地王入市不合拍

　　業內人士指出，CBD東擴區建成后，將吸引上千億的投資，有十幾萬人在區域內工作，從這一角度來講，未來周邊的房地產項目的確會從中受益。但是從時間上來看，“地王”項目可能搭不上這趟車。

　　東四環某項目負責人表示，按照現有國家政策，拿到的土地在兩年內必須進行開發。這就意味著現有的地王都會在東擴區域開發的初期就推向市場，所能得到的益處微乎其微。而實際上，作為老地王的西大望路27號地早已定名萬科藍山，將在接下來的幾個月內投向市場。“而那時，CBD東擴的進程或許才剛剛開始”該人士說。

　　●物業形態求變或助“地王”突圍

　　或許上述問題早已被開發商所預料，拿下地王的“東家”們并沒有墨守成規，物業形態的多元組合已成為他們邁出的第一步。尹寶軍認為，CBD的東擴將建設大量的持有型物業、高端寫字樓以及會展設施，這種鮮明的定位或許會給“地王”項目定位帶來新的契機與啟示。

　　也有業內人士認為，“地王”能否得到市場認可，或許并不需要借助CBD東擴之風。“地王們需要的，是像今天這樣好的市場環境。”

　　文/衛東