“原來不屬于CBD，現在屬于CBD了。”日前，準備把朝陽公園附近一套住房出售的王先生到中介調高了房價，對于調價的原因，王先生給出了前面的回答。根據《廣廈時代》從中介機構了解到的情況，CBD東擴方案出臺后，在西大望路外側、團結湖附近的不少二手房房主，都把報價往上提了幾百塊錢乃至上千元不等。感受到CBD東擴利好的，還包括萬科公園五號、公園1872、萬科藍山、時代帝景等在CBD東擴范圍內和周邊的新盤。據了解，不少樓盤都將加快推盤節奏，房價也有不同程度的上調。

　　CBD東擴真的這么樂觀嗎？

　　●近水樓臺先得月 CBD東擴更利好周邊樓市

　　“CBD規劃需要的，應該是與商務區相配套的公寓類產品，而不太可能是家庭型的普通住宅。”高策地產顧問機構董事長李國平對《廣廈時代》表示，CBD東擴帶來周邊房價、地價的上漲都是自然的。“更成熟的商業配套、更多CBD人士的置業需求、可以預見的投資回報空間，在不少開發商和二手房主的眼里，CBD東擴帶來一片形勢大好。即使在不少買房人心中，也已經有了CBD東擴帶來房價上漲的心理準備。”

　　根據CBD規劃方案，CBD東擴區域內50%是寫字樓，25%是住宅，還有25%是其他的商業和文化設施的配套。對于這部分新規劃住宅，亞豪機構市場總監郭毅表示，這25%的住宅面積，應是豪宅產品，并不能滿足在CBD從業人員的置業需求，東擴吸納的大量購房人肯定要找一個“置業出口”，這對于相臨近的東部地區房地產市場都是利好，包括東北的望京、麗都區域，東部的朝青板塊和通州，東南的百子灣、四方橋板塊都將從CBD東擴中受惠。

　　●居住外延 功能掣肘讓CBD置業難以高枕無憂

　　“北京城市建設的擴張發展不只是一個CBD，CBD只是一個商業集中區。”10月15日，在第五屆中國地產金融年會上，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮這樣表示，北京的地鐵延長線將衍生出許多衛星城，“全世界像北京這樣的大城市都是在放射性的衛星城居住，中產階級可能以后也要在離市中心30-50公里的半徑內生活。”

　　而除了類似CBD并非居住趨勢發展“落點”的判斷，還有業內人士對CBD區域長遠的投資價值表示了謹慎的擔心。而這種擔心一方面來自金融街、中關村等商務區崛起后，將分流CBD的入住企業，分流未來的購房和租房人群；另一方面也來自CBD自身區域功能的制約。李國平在接受采訪時說，在目前CBD區域，從東三環到東四環，交通堵塞問題已經顯現，如果未來沒有良好的解決方案，交通堵塞愈演愈烈，將可能導致企業望而卻步，導致入住企業逃離CBD，勢必連帶住宅市場的價值衰退。

　　“攤子很大，投資密度很小，城市效率極低，商務成本極高。”萬通集團董事局主席馮侖也在地產金融年會上表示，現在大部分的城市擴張都不是市場導向的。他舉例說，在紐約，從上午到下午可以開十個會議，但在北京，商務區分散，“一天能跑幾個？”對于CBD東擴效果，包括帶給樓市的進一步影響，新建眾多寫字樓對市場的影響，馮侖表示有待觀察。

　　文/張旭