最近東四環(huán)某樓盤負(fù)責(zé)人一直為新品推出的定價(jià)為難。“市場(chǎng)前景不明朗，大家對(duì)未來市場(chǎng)的判斷已經(jīng)分成幾股意見。樂觀一派認(rèn)為應(yīng)該調(diào)高價(jià)格，悲觀一派認(rèn)為應(yīng)該適當(dāng)搞些促銷，還有部分意見持中立態(tài)度。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，盡管新品即將推出，但是價(jià)格依舊沒有定論，目前還在市場(chǎng)調(diào)研之中。

　　近期，由于成交量的萎縮使得市場(chǎng)上的新盤遭遇定價(jià)難的情況使很多開發(fā)商都深有感觸。

　　開發(fā)商：房?jī)r(jià)漲得實(shí)在太瘋狂

　　“就連我們這些開發(fā)商也感覺現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)漲得太離譜，朝陽公園某項(xiàng)目均價(jià)居然到6.5萬元/平方米。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰對(duì)近段時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅感慨不已。而有此感受的開發(fā)商越來越多。

　　火神廟商業(yè)管理公司副總經(jīng)理梁冬舟感覺2009年春節(jié)后的大半年時(shí)間，房?jī)r(jià)已經(jīng)走過了樓市三年增長(zhǎng)期。“低迷的2008年甚至跌到2006年的水平，然而今年新盤的漲速早已超過2007年。一線城市房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰Γ�”他認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了未來5年的價(jià)格。

　　記者了解到，盡管剛剛過去的“金九”失色已成共識(shí)，但京城9月開盤項(xiàng)目的均價(jià)仍然在持續(xù)走高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月開盤的48個(gè)項(xiàng)目整體開盤均價(jià)達(dá)16406元/平方米，環(huán)比8月開盤均價(jià)上漲了1.5%。雖然漲幅不大，但房?jī)r(jià)持續(xù)走高的趨勢(shì)仍然沒有改變。

　　亞豪機(jī)構(gòu)對(duì)10月新盤預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，該月樓市的房?jī)r(jià)仍在高位徘徊。有價(jià)格記錄的項(xiàng)目整體開盤均價(jià)達(dá)17154元/平方米，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)高于9月已經(jīng)開盤項(xiàng)目的16166元/平方米的整體均價(jià)。

　　“新盤不太負(fù)責(zé)任的漲價(jià)并不是件好事，很可能會(huì)壓抑需求，”一位不愿透露姓名的某品牌地產(chǎn)營銷總監(jiān)擔(dān)憂道。

　　新盤“無奈”被高房?jī)r(jià)套牢

　　“現(xiàn)在肯定有部分新盤已經(jīng)被高房?jī)r(jià)套牢。低開高走是樓盤銷售策略的常用手法，對(duì)于沒有完成年內(nèi)銷售任務(wù)的樓盤，高定價(jià)策略可能會(huì)面臨騎虎難下的局面，”北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌俜逭J(rèn)為。

　　事實(shí)上，樓市成交量的確沒有像房?jī)r(jià)一樣上漲。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，日均300多套的成交量使得9月實(shí)際成交的期房商品住房跌破了萬套大關(guān)，該月成為了自今年3月份以來首次跌破萬套大關(guān)的月份。9月開盤的48個(gè)項(xiàng)目整體銷售率僅為35.5%，與8月50.4%的整體銷售率相比下降了14.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　而協(xié)成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，商品房住宅銷售成交方面各項(xiàng)數(shù)字出現(xiàn)全面大幅下降，商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降了55.17%，商品房住宅銷售面積下降了54.24%，期房商品住宅總銷售簽約套數(shù)為2025套，環(huán)比下降52.23%；現(xiàn)房商品房簽約套數(shù)為275套，環(huán)比下降69.71%。

　　在成交量出現(xiàn)階段萎縮的情況下，3-9月份房?jī)r(jià)持續(xù)漲幅過高令新盤遭遇定價(jià)難是記者所采訪開發(fā)商的普遍共識(shí)。

　　“3月份以來樓市成交量的大幅上漲使得開發(fā)商普遍對(duì)市場(chǎng)比較樂觀，定價(jià)都定得比較高，有些甚至漲得比較離譜。導(dǎo)致開發(fā)商的預(yù)期離購房者的預(yù)期越來越遠(yuǎn)，所以才會(huì)導(dǎo)致銷量下滑，”陳云峰認(rèn)為，新盤定價(jià)過高很容易把開發(fā)商資金套牢，存在很大風(fēng)險(xiǎn)性。

　　楊少峰也表示，在當(dāng)前樓市不明朗階段新盤向下調(diào)價(jià)，一方面會(huì)造成前期客戶不滿，另一方面也會(huì)讓現(xiàn)積累客戶對(duì)未來房?jī)r(jià)失去信心，觀望情緒很容易產(chǎn)生。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，9月開盤項(xiàng)目的銷售情況不容樂觀。其中，最為重要的原因是開盤項(xiàng)目的價(jià)格偏高，導(dǎo)致了產(chǎn)品性價(jià)比的降低。

　　八成地產(chǎn)營銷經(jīng)理認(rèn)為

　　四季度樓市將遭遇盤整期

　　盡管大家對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)看法不一，但記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在被調(diào)查的開發(fā)商中，有八成業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為四季度樓市成交量將遭遇盤整。

　　“2007年拿地的供應(yīng)會(huì)在四季度顯現(xiàn)出來，現(xiàn)在投入的地產(chǎn)相當(dāng)于整個(gè)二環(huán)的面積。受供應(yīng)量加大、國家政策收緊的影響，樓市在四季度會(huì)進(jìn)入下行通道，”梁冬舟告訴記者，事實(shí)上，大部分開發(fā)商在節(jié)后都已經(jīng)不是非常樂觀，已經(jīng)開始暗自促銷。

　　盡管開發(fā)商對(duì)于成交量的焦慮心態(tài)已經(jīng)流露市場(chǎng)，但大部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)只可能會(huì)遭遇小幅調(diào)整。“成交量可能會(huì)遭遇盤整。但由于大部分房企沒有銷售壓力，房?jī)r(jià)只可能出現(xiàn)微調(diào)，”陳云峰認(rèn)為。楊少峰也認(rèn)為，由于新盤定價(jià)比較高，已經(jīng)使得樓市進(jìn)入觀望期。但年內(nèi)已完成銷售任務(wù)的樓盤不大可能調(diào)整價(jià)格，而那些沒有趕上良好的銷售時(shí)機(jī)、任務(wù)艱巨的樓盤可能會(huì)選擇小幅調(diào)整促銷。

　　不過，樓市樂觀派華潤(rùn)置地紅山世家策劃經(jīng)理馬赟則認(rèn)為，當(dāng)前成交量看似下跌但其實(shí)不是真正下跌。9月份由于供應(yīng)量只有50萬-60萬平方米，但銷售量周均還是在32萬平方米。從這個(gè)供銷量來看，樓市還是處在繁榮狀態(tài)。而短期內(nèi)面臨較大調(diào)價(jià)壓力的應(yīng)該是那些有資金壓力的中小開發(fā)商以及五環(huán)外項(xiàng)目。中期來看，房?jī)r(jià)依舊平穩(wěn)。

　　同樣，燕郊某項(xiàng)目總經(jīng)理表示，從他上個(gè)月推出的500套房子看，月底再推項(xiàng)目，他會(huì)選擇漲價(jià)。因?yàn)樗�認(rèn)為由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)并不多，再漲一些市場(chǎng)依舊可以承受，盡管他的助手副總經(jīng)理也開始表現(xiàn)出觀望情緒。