隨著10月1日新《保險法》正式實施，本月開始，保險公司投資不動產(chǎn)正式開閘。這意味著，早已在房地產(chǎn)市場伏兵已久的千億保險資金，對房地產(chǎn)市場的投資開始從過去的“暗度陳倉”走向“明修棧道”。

　　開閘泄洪

　　10月1日開始，保險公司投資渠道被進一步拓寬。除了銀行存款以外，新《保險法》將原來限定的“買賣政府債券、金融債券”修改為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，與此同時，還新增了“投資不動產(chǎn)”一項。

　　新增“不動產(chǎn)”投資渠道成為新《保險法》攪動市場神經(jīng)的一大興奮點。

　　盡管草案并未對“不動產(chǎn)”投資比例上限作出具體規(guī)定，但保險公司人士認為，保險企業(yè)或參照5%的投資比例進行風險控制。根據(jù)央行報告，截至2009年6月，保險業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元，這意味著，允許進入不動產(chǎn)投資的保險資金量至少近2000億元。

　　仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國機構投資者》白皮書亦對這種觀點表示認同。白皮書表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機構轉變?yōu)橐员ｋU公司為代表的國內(nèi)機構投資者。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2008年，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國家的通行慣例保守估計：即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，并假設其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場，中國的保險公司可在國內(nèi)投資價值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)。

　　暗度陳倉

　　對于保險資金可能的投資去向，保監(jiān)會主席助理兼新聞發(fā)言人袁力表示，保險公司在投資不動產(chǎn)的試點初期，暫時不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，只能購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。

　　不過，盡管如此，業(yè)內(nèi)人士透露，險企在房地產(chǎn)市場的暗度陳倉由來已久。

　　據(jù)了解，在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市，保險資金打著“自用”旗號購置大面積優(yōu)質辦公物業(yè)的行動一刻沒有停頓。2007年，中國人壽發(fā)布公告，欲以超過5億元人民幣購買中國人壽保險(集團)公司旗下部分自有房產(chǎn)、在建工程、土地使用權等資產(chǎn)。泰康人壽、新華保險等多家保險公司在國內(nèi)多個城市也是業(yè)界熟知的“大地主”。

　　2009年，在房價一路狂漲中，保險公司染指房地產(chǎn)市場的熱情高燒不退。這邊廂，平安借助旗下信托公司大舉進軍房地產(chǎn)業(yè)，先是金地集團，然后是綠城集團，短短一個多月時間，將250億元的大單砸向了房地產(chǎn)市場。“平安投資房地產(chǎn)不是直接做開發(fā)，而是在房地產(chǎn)行業(yè)尋找有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)，與保險資產(chǎn)的長期負債性相匹配，如酒店、商場、公寓等，隨著未來經(jīng)濟復蘇和通脹的趨勢，這些資產(chǎn)將對公司的利潤產(chǎn)生正面影響。”平安資產(chǎn)董事長陳德賢在中報業(yè)績說明會上為平安的“不動產(chǎn)路徑”做出注解。

　　無獨有偶，在平安祭出連串舉動的同時，中國人壽今年7月，通過旗下中國人壽投資控股有限公司與信達投資公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務領域展開全方位的合作。人保集團則通過控股華聞控股和中誠信托，認購了后兩者參與的房地產(chǎn)項目部分資產(chǎn)。人保還抓住金融街西拓的機會，與金融街控股股份有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，為人保集團整體入駐金融街及投資不動產(chǎn)開閘做好準備。

　　樓市“補血”？

　　雖然新 《保險法》細則還待定，但保險公司的潛在購買力已開始凸顯。仲量聯(lián)行的研究報告指出，考慮到中國各家保險公司的集合資產(chǎn)規(guī)模，新的保險投資政策可能將大大改變中國房地產(chǎn)市場投資格局。

　　東方證券分析人士認為，相形股市、債市、銀行存款和基礎設施投資幾種投資渠道，除了風險最大、預期收益最高的股市外，其他三種投資渠道的預期收益率應該都不如不動產(chǎn)。而相比股權投資，投資不動產(chǎn)的期限更符合壽險公司保單償付周期長的特征，從而有利于提高和穩(wěn)定保險公司的投資收益率，進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債配置，分散風險。保監(jiān)會有關數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，保險資金投資收益率為3.44%。而據(jù)東方證券估算，險資投資不動產(chǎn)的收益會在5-10%的區(qū)間內(nèi)。

　　不過，險企這一輪涌向房地產(chǎn)市場的熱情也令業(yè)界感到擔憂。如此大手筆保險資金一旦進軍房地產(chǎn)市場，成為樓市“新血”，房地產(chǎn)市場何談理性回歸？此外，過往經(jīng)驗也暗示，保險公司投資房地產(chǎn)市場仍存在很大風險。業(yè)內(nèi)人士稱，早在十多年前，保險公司曾獲準投資房地產(chǎn)，但因風險把控不嚴，造成不少爛尾樓。從國外經(jīng)驗看，目前歐美保險公司對房地產(chǎn)直接投資的比例也呈逐步下降趨勢，更多地轉向間接投資領域。 （本報記者 李青）