出乎市場的預料。本來應該是傳統旺季的十月樓市顯得格外冷清，就連國慶黃金周也并未如期迎來開門紅。

　　北京房地產交易管理網的數據顯示，10月1日至7日，北京新房網上簽約量僅為1119套，比去年同期的2254套下降了將近五成。同時二手房的成交量也不盡如人意，7天共成交140套，遠低于去年同期的201套，而且南京、廣州等城市的樓市行情同樣慘淡。

　　多位市場人士分析，出現這種旺季不旺情況的原因是，房價的過快上漲對購買力產生了較為明顯的抑制作用，因而購房者觀望情緒日趨濃重。那么在這個敏感的節點過后，樓市是一如繼往恢復火爆還是出現較大幅度的調整呢？

　　有專家指出，盡管購房者觀望態勢已經形成，但與年初時囊中羞澀相比，如今的開發商腰包鼓鼓，短期內不具備降價求售的動力。而且短期內重新刺激樓市或者驟然收緊的政策不會馬上出臺，因此供需雙方可能進入一段較長時間的博弈膠著期。

　　從購房者的角度看，房價屢盤屢高，已日漸超出購房者所能承受的心理水平。加上第二套房貸款已然收緊，購房者的購房心態已經開始悄然發生變化，對價格下調的心理預期也在加大，因此觀望氣氛開始形成。

　　從開發商的角度看，今年開發商資金充裕，除去在樓市的火爆行情里賺得盆滿缽滿，在今年適度寬松的貨幣政策下，開發商獲得了大量的銀行貸款，而且隨著資本市場的回暖，許多房企也通過直接融資籌集到了資金。日前易居地產克而瑞(中國)與中國房地產測評中心共同發布的統計報告顯示，今年前三季度，納入監測的20家開發商銷售金額為3488億元，銷售面積達到4300萬平方米。同時，目前已有20多家上市房企提出融資申請，已實施完畢的有10家，合計融資360億元。

　　可見，鑒于去年年底差點揭不開鍋的情況，今年開發商通過各種渠道籌足了資金，可以說是“不差錢”。要不要降價，開發商無疑有充足的時間和資金與持幣觀望的購房者進行博弈。而房價持續上漲導致的有剛性需求的購房者相對購買能力的持續下降，將使這種博弈進入僵持期，市場很可能出現長時間價漲量跌的情況。

　　這從目前房價的依然堅挺可見一斑。盡管今年黃金周期間樓市表現慘淡，但大多數樓盤都未采取優惠促銷的措施。而且目前開發商拿地熱情依然未減，也顯示出其在短期內沒有資金之憂。據統計，9月份全國60個重點城市共成交土地650宗，環比增加3%，同比增加169%；9月住宅用地平均樓面地價為每平方米2691元，環比上漲37%。

　　此外，影響未來樓市和房價走勢的還有另一個問題，就是開發商拿地和開發速度的博弈。房價由供需關系決定，開發商的開發和推盤進度無疑對于市場走勢有很大影響。

　　我們看到，在今年前三季度的樓市行情中，房價上漲與地王頻現幾乎是同步上演。盡管地價是否推高了房價的爭論仍在繼續，但可以肯定的是，許多一線城市每一塊天價地一拍出，周邊的二手房價格就會跟風上漲，這已經成了樓市的鐵律。

　　與之相對應的是，今年以來，北京、上海等一線城市均加大了推地力度。如果開發商在瘋狂拿地的同時，開發速度能夠跟得上，增加市場的供給量，無疑在一定程度上能平抑地價上漲帶來的房價上漲效應。從政府的角度來講，加大推地力度也是為了增加供給，平抑價格。但是從開發商的角度講，則希望能夠延緩開發速度，從而能使房子賣個好價格。

　　實際上，隨著今年拿地熱情的高漲，開發商的土地儲備已經很多。據統計，目前土地儲備前十名的開發商，其土地儲備之和已達3.05億平方米。按目前的銷售速度，有個別開發商的土地儲備量已夠其銷售十多年。

　　但在開發方面，許多開發商“養雞不如倒蛋”的行為造成了開發遲緩，土地閑置過多。中原地產最新調查了全國12個城市土地數據，2003年在公開土地市場獲取的270幅地塊樣本，發現除去在售和售完狀態地塊，仍有27%處于未開發狀態。深圳市近期共清理出已批未建土地735宗，總面積18.98平方公里。其中，39宗閑置土地被收回土地使用權。

　　這種屯地現象已經引起了政府部門的重視。9月4日，國土資源部下發了《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》。這被認為是調查各地開發商囤地情況，打擊囤地行為的前兆，將在一定程度上促進開發商加快開發，增加住房供給。

　　顯然，政府部門與開發商在土地問題上的博弈已經開始，但鑒于各種利益關系的糾葛，這種博弈無疑將會持續，而這將在很大程度上左右樓市的開發供給，進而影響房價的走勢。(記者 李文龍)