消息人士透露，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)推進(jìn)提出了三項(xiàng)基本原則，即產(chǎn)品構(gòu)造要簡單，信息披露要充分，政策問題要解決。目前，各類型REITs產(chǎn)品的上市和交易規(guī)則正在加緊研究制定中。業(yè)內(nèi)人士指出，從成熟市場的經(jīng)驗(yàn)看，境內(nèi)REITs在制度構(gòu)建方面還有待進(jìn)一步突破。

　　監(jiān)管關(guān)系尚需理順

　　從目前披露的方案看，境內(nèi)第一批REITs類似于一種信托產(chǎn)品，具體由銀監(jiān)會負(fù)責(zé)審批和監(jiān)管。按照國際慣例，通過證券交易所掛牌交易的股權(quán)型REITs是主流產(chǎn)品，而這種模式的監(jiān)管主體是證監(jiān)會。但現(xiàn)在國內(nèi)則是央行在牽頭負(fù)責(zé)REITs試點(diǎn)。專家指出，未來，理順主管部門之間的監(jiān)管關(guān)系，將是REITs進(jìn)一步發(fā)展的前提。

　　2007年1月，央行從金融穩(wěn)定的角度出發(fā)，開始著手研究制定REITs的相關(guān)政策，并計(jì)劃于2007年底推出管理辦法及試點(diǎn)。中信證券和聯(lián)華信托的兩套方案是央行方案的主要試點(diǎn)候選。

　　由于REITs在中國是新生事物，按照央行的初衷，試點(diǎn)首先面向機(jī)構(gòu)投資者在銀行間市場發(fā)行，希望通過試點(diǎn)積累立法和監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)可控之后再面向個人投資者在交易所市場發(fā)行，由發(fā)行機(jī)構(gòu)自己選擇。

　　幾乎與此同時，2007年4月，證監(jiān)會正式成立一個有關(guān)REITs的研究工作小組，希望以封閉型基金的形式在交易所發(fā)行。2007年年初，上交所即表示，已做好有關(guān)REITs的交易機(jī)制安排，希望能夠積極推動該產(chǎn)品在上交所進(jìn)行交易；深交所也在積極準(zhǔn)備REITs方案，也已報(bào)至證監(jiān)會。

　　此后，銀監(jiān)會的推進(jìn)步伐顯得更加迅速一些。2008年3月，銀監(jiān)會曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見稿。參與其中的五家信托公司分別是聯(lián)華信托、中誠信托、北京國投、衡平信托和中原信托。

　　銀監(jiān)會出臺的“信托新規(guī)”中，曾明確將REITs作為信托公司今后創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重要方向之一。聯(lián)華信托早期報(bào)給央行的方案是，設(shè)計(jì)發(fā)行規(guī)模在30億到50億元的混合型房地產(chǎn)基金，在銀行間債券市場發(fā)行與交易。

　　顯然，REITs的多頭監(jiān)管，不利于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和交易規(guī)則的制定，也不利于這一市場交易成本的降低。

　　股權(quán)化模式期待推進(jìn)

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科介紹，現(xiàn)在，美國也有相當(dāng)一部分REITs以私募形式存在，但單個規(guī)模遠(yuǎn)沒有上市交易的REITs大。隨著REITs運(yùn)作模式的不斷完善和經(jīng)驗(yàn)積累，未來的發(fā)展方向是上市交易。

　　萬通地產(chǎn)商用物業(yè)事業(yè)部一位經(jīng)理透露，萬通地產(chǎn)正在做REITs產(chǎn)品的相關(guān)準(zhǔn)備，包括跟金融機(jī)構(gòu)的合作，萬通地產(chǎn)做商用物業(yè)的戰(zhàn)略是中期持有，即公司持有商用物業(yè)5-8年，待其價值大幅提升至一定水平后選擇靈活地退出以實(shí)現(xiàn)高回報(bào)率，而REITs正是商用物業(yè)的退出機(jī)制之一。他認(rèn)為，銀行間市場交易的產(chǎn)品，相當(dāng)于間接融資過程，而股權(quán)形式則類似變現(xiàn)過程，期待股權(quán)化模式的出臺。

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，股權(quán)化REITs在政策出臺前仍有很多技術(shù)細(xì)節(jié)需要厘清。比如作為市場化的金融產(chǎn)品，REITs需要向投資者保證較高的收益，但在中國商業(yè)物業(yè)普遍不成熟的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，如何界定收益，如何防范投資人的風(fēng)險(xiǎn)等，都有待政策細(xì)化。

　　另外，股權(quán)化REITs是以公司形式存在的，按目前稅法，就應(yīng)繳納公司所得稅，而REITs產(chǎn)生的收益以紅利形式分配給股東后，股東還要繳納個人所得稅，兩個環(huán)節(jié)、雙重繳稅，就降低了REITs的收益率和吸引力。因此，業(yè)內(nèi)呼吁，應(yīng)對REITs采取減稅措施。