關于房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控政策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調控房市的長期政策傾向本應是清晰的、簡單的。

　　關于房價的長期與短期問題

　　媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。

　　但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀政策出現重大失誤后的調整因素等等。由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產。所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。

　　關于民生與市場的問題

　　經過近幾年對房地產市場宏觀調控政策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會政治問題。調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。

　　因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他政策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。

　　關于支柱產業與虛擬資產問題

　　毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。因此，如果政策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調控的長期政策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發展的政策。因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的政策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。

　　在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基于此現實，“十七大”文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入(資本回報)，而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入(靠資產價格上漲)。

　　關于跨期消費與信用膨脹的問題

　　美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是“高儲蓄、低消費”的結構問題。因此，擴大消費是當今宏觀經濟政策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。但是，跨期消費應該不應該有個“度”？“度”在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個“度”的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。

　　基于以上四點宏觀思考，面對中國當前房市調控中的一系列政策，有些政策在短期內加以糾偏、調整有一定的難度，但從中長期看，必須毫不動搖予以明確堅持的原則是：

　　第一，對民生與市場問題，要有清晰的區別政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建設上，要把政策用足。從土地、資金供應，到城市交通規劃、租金補貼等方面，政府應予以充分的政策傾斜。只有在基本確保民生和社會穩定之后，政府才能有充分的、更大的空間調控房市，才能在調控中減少各種顧慮。當前，在加快廉租房建設的同時，應逐步淡化遭人議論批評的、在民生和市場關系上容易含糊不清的經濟適用房政策和其他一些“似民生”又“市場化”的政策。

　　第二，必須運用稅收、金融等手段，減弱房地產市場中的虛擬資產市場因素。這應該是一個長期堅持的方針。為此，(1)應該擴大國有控股企業資本分紅的范圍與比例，擴大國有控股企業(包括非上市企業)國有股有計劃減持套現，在充實財政預算擴大居民消費、鼓勵居民私人投資替換國企投資的同時，減少國有大企業資金充裕——投資房市——賺錢——再擴大投資房市，不斷出現國企中標“地王”，助推虛擬資產市場膨脹和進一步惡化經濟結構的現象。(2)如果要真正鼓勵引進外資重點是引管理、引技術，提高引進外資的質量與水平，應盡快調整政策，不鼓勵甚至限制外資投資中國房地產行業，減弱其對中國經濟周期波動的助推作用。(3)先易后難，通過稅收手段，加大對投資房而非自住房的擁房成本(包括物業稅)。

　　第三，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅持一定的監管限制政策。對居民改善性住房和第二套住房，要堅持嚴格的首付按揭制度。對房地產開發企業要堅持嚴格的自有資本金制度。調控中國當前的房地產市場，不能把焦點僅僅集中在金融政策上。不能將調整購房首付比例作為像調整利率那樣，作為日常短期調控手段進行經常性的調整，或者給予微觀企業一定的浮動自主權。除廉租房外，對居民購買、流通第二套房的界定統計、按揭首付、按揭利率、出售納稅等涉及投資的一系列行為予以法律意義上的硬約束，不能給予政府主管部門、微觀企業經常變動的、市場性的調整。同時，當前認為金融政策是決定房地產冷熱的輿論，是不正確的、危險的，要加以正確引導。盡管房地產行業是當前我國國民經濟中與其他相關行業一樣，是重要的支柱行業，但同樣要看到，這個支柱行業與其他相關支柱行業又有不同的虛擬資產意義上的行業因素。在影響經濟周期的因素中，此行業發展的快或慢，有著與其他支柱行業相同的影響因素，又有著與其他支柱行業不同的影響因素。因此，越是在宏觀經濟周期波動較大或者在周期的轉折關頭，越要警惕過分運用貨幣政策，防止貨幣政策助推、夸大房地產市場本身的虛擬資產市場的作用。金融活動的實質是什么？是為社會跨期交易活動提供信用替代品，是在提供替代品的過程中引入信用的不確定性和風險。一定意義上說，房地產市場是一個資產市場。正如在美國極負盛名的美國金融研究會主席富蘭克林·艾倫曾說過：“當資產價格由金融系統來確定時，可能就會產生泡沫”。因此，我們在運用金融功能支持房地產企業進行跨期生產，和支持居民跨期消費時，都不能僅僅看到其實體經濟意義上的投資與消費的作用，而忽視其宏觀風險。必須把房地產市場調控政策之一的金融政策，置于經濟增長與物價、經濟增長與信用供給、國際收支平衡的最基本的長期考量中。

　　總之，只要在解決好房市中的民生問題，并將房市按消費品市場進行一定風險度控制的制度約束，中國的房市自然會出現一個穩定發展的走勢，政府的宏觀調控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動。

　　但是，目前政策的調整也許會影響房地產行業，進而影響投資。對此，調整策略可采取：1)堅持漸變、先易后難、逐步銜接的原則，用兩到三年的時間，把調控思路逐漸引導到以消費為導向的發展方向上。2)保持清醒認識，對于短期內投資下降的問題，不應采取簡單的飲鴆止渴政策，更不該遷就從長期看早應解決的制度問題。我們應盡快通過改革來實現宏觀經濟政策和投資消費政策協調發展，從而達到全社會和諧發展的大目標。(國務院發展研究中心金融研究所所長 夏 斌)