備受矚目的長(zhǎng)風(fēng)6B(B6)、7C地塊于昨天下午成功拍賣，最終中海地產(chǎn)以70.06億奪下長(zhǎng)風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為22409.3元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129%，一舉拿下“中國(guó)地王”稱號(hào)。這是繼金地、華潤(rùn)下半年在滬上接連刷新“地王”標(biāo)的后，又一具有國(guó)資背景的房企高價(jià)中標(biāo)。宏觀經(jīng)濟(jì)面向好以來(lái)，央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)商拿地“不差錢”，值得房地產(chǎn)業(yè)界深思。

　　4家房企競(jìng)價(jià)均超60億

　　據(jù)了解，長(zhǎng)風(fēng)6B (B6)、 7C地塊由兩幅相鄰地組成，總出讓面積達(dá)14.2108萬(wàn)平方米，按2.2容積率計(jì)算，總建筑面積31.2637萬(wàn)平方米。無(wú)論是地理位置，還是地塊規(guī)模，都可以說(shuō)是今年到目前為止，上海最吸引人的一幅住宅土地。

　　昨天13： 45，記者來(lái)到南泉北路上的房地大廈，綠城、中海、保利、仁恒等開(kāi)發(fā)商悉數(shù)到場(chǎng)， 14：00拍賣開(kāi)始，未知開(kāi)發(fā)商 60.05億，仁恒地產(chǎn)60.8億，綠城64.11億，仁恒65.97億，最終中海地產(chǎn)以70.06億奪得 “地王”稱號(hào)。

　　消息令滬上房地產(chǎn)界一片嘩然。就在一年前，長(zhǎng)風(fēng)7C北塊曾以16.053億元的起拍價(jià)掛牌，樓板價(jià)14364元/平方米，卻在樓市低迷大背景下慘遭流標(biāo)。一年之后，地塊出讓的樓板價(jià)格已飆升至2萬(wàn)元/平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 “起死回生”的迅速不得不叫人稱奇。

　　房?jī)r(jià)上漲預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，成就新“地王”，主要?dú)w結(jié)于對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)于樂(lè)觀的心理預(yù)期。

　　首先是對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的樂(lè)觀預(yù)期。世博臨近及加快建設(shè)金融中心、航運(yùn)中心為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境，在目前無(wú)地可開(kāi)發(fā)以及對(duì)上海市場(chǎng)的樂(lè)觀判斷下，房企不得不高價(jià)拿地，最后入圍的三家企業(yè)除保利外，其他幾家在上海幾乎無(wú)土地儲(chǔ)備，激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致高地價(jià)。

　　其次是對(duì)于上海豪宅市場(chǎng)樂(lè)觀的心理預(yù)期，星河灣的熱銷就是一個(gè)典型案例。按此前國(guó)土部公布的上海地價(jià)占房?jī)r(jià)32%的比例計(jì)算，被拍的長(zhǎng)風(fēng)地塊未來(lái)售價(jià)，將超過(guò)60000元/平方米。

　　最后，由于該地塊是今年中心區(qū)域罕見(jiàn)的具有一定規(guī)模的居住用地，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)商辦物業(yè)已先行開(kāi)發(fā)，在目前板塊內(nèi)無(wú)一手住宅供應(yīng)情況下，地塊很具開(kāi)發(fā)前景。

　　未來(lái)售價(jià)可能逼近5萬(wàn)

　　美聯(lián)物業(yè)區(qū)域董事高錦滔認(rèn)為，此次中海70億競(jìng)得“地王”，意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)樓市前景是充滿信心的，也預(yù)示著開(kāi)發(fā)商間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。

　　由于受到利好規(guī)劃的影響，長(zhǎng)風(fēng)板塊的“住”、“商”市場(chǎng)在未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)前景十分值得期待。作為上海第七CBD的規(guī)劃藍(lán)圖，該區(qū)域有望成為繼長(zhǎng)壽板塊之后，上海西北部中高檔商品住宅比較集中的區(qū)域。

　　“隨著中海70億拿下6B、7C地塊，現(xiàn)時(shí)核算樓面價(jià)已超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，如果中海利用此地塊推出高質(zhì)量小區(qū)，未來(lái)售價(jià)可能會(huì)逼近5萬(wàn)元/平方米。 ”高錦滔預(yù)測(cè)，伴隨規(guī)劃的利好、便利的交通、不斷完善的商業(yè)以及更符合市場(chǎng)需求的樓盤(pán)產(chǎn)品以及價(jià)格水平的上升潛力，相信一定程度上會(huì)快速帶動(dòng)該板塊二手房?jī)r(jià)格的提升，該板塊二手房市場(chǎng)未來(lái)的前景將更廣闊。

　　房?jī)r(jià)最快年底調(diào)整

　　就“地王”頻現(xiàn)的后市走勢(shì)如何，薛建雄表示出擔(dān)憂：“隨著國(guó)家壓縮信貸和嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸后，8月樓市成交已出現(xiàn)疲乏。長(zhǎng)風(fēng)地價(jià)的過(guò)大漲幅，必將導(dǎo)致9月房?jī)r(jià)連鎖性大幅跟漲。10月之后，成交量可能會(huì)出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)拉鋸。明年世博之后，上海經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)一輪小調(diào)整，到時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)新一輪的房?jī)r(jià)下跌。 ”

　　“現(xiàn)在的市場(chǎng)與2007年底很像，這或許就是樓市調(diào)整即將來(lái)臨的標(biāo)志。”一財(cái)評(píng)論員馬紅漫表示，樓市階段性的頂部可能到來(lái)。“年底房?jī)r(jià)可能調(diào)整到與年初差不多”，他預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)政策的收緊，樓市調(diào)整的可能性加大，調(diào)整的幅度可能較大。

　　觀點(diǎn)

　　找項(xiàng)目，國(guó)企要比私企急

　　“昨天長(zhǎng)風(fēng)地塊拍賣以及今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2007年非常相像。”易居中國(guó)分析師薛建雄指出，2007年上半年，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)天量信貸和通脹，樓市成交量逐月攀高，地價(jià)快速上漲。同年10月，仁恒以2萬(wàn)/平方米的樓板價(jià)拿下新江灣地塊，周邊的合生江灣國(guó)際公寓那時(shí)的售價(jià)僅為1.3萬(wàn)元/平方米。 “面粉比面包還要貴”，成為仁恒高價(jià)拿地的真實(shí)寫(xiě)照。同時(shí)，一大批具有央企、國(guó)企背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在各地紛紛高價(jià)拿地。

　　今年6月，中化方興投資管理有限公司以40.6億元人民幣拍得北京廣渠路15號(hào)地，開(kāi)啟了全國(guó)“國(guó)企地王”大幕。今年下半年，上海同樣“地王”頻生：具有深圳國(guó)資背景的金地集團(tuán)以30.48億元拿下青浦趙巷10號(hào)地塊，央企華潤(rùn)置地35.22億元拿下嘉定南翔地塊。

　　在薛建雄看來(lái)，近期國(guó)企開(kāi)發(fā)商拼命拿地的主要原因是，今年天量的信貸大量流向國(guó)企，特別是一些國(guó)有大中型企業(yè)。上半年國(guó)家巨額放貸之時(shí)，大量在經(jīng)濟(jì)中回暖并不缺錢的企業(yè)還是拿到了大量貸款。 “房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和價(jià)格上漲，使得大量資金流向樓市、地市。國(guó)資房企不能坐看貸款吃利息，只能快速找項(xiàng)目投資，國(guó)企找項(xiàng)目的急迫性高于私企。 ” 　　□楊冬