近年來，隨著房價的不斷上漲，加之外來人口的增多，城鄉接合部農村宅基地上的樓房吸引了越來越多人購買。這些房子因沒有房產證而被稱為“小產權房”，雖然價格低廉、交通便利，但由于宅基地的買賣受法律制約，因而，其買賣有著難以規避的法律風險。

　　近日，記者從濟南市幾家基層法院了解到，在城鄉接合部地區，因購買小產權房而引發的糾紛相當常見，究其原因，往往是因為買賣雙方對國家有關宅基地交易的法律規定不夠了解。

　　鬧至法院，才知合同無效

　　買主"丟了"二層樓

　　2004年4月，家住濟南市歷下區的孔先生夫婦購買了一套位于歷城區城鄉接合部的小產權房，如今，賣方申請法院認定當初房屋買賣合同無效。近日，濟南市歷城區法院華山法庭已經對此案調解完畢，孔先生雖然拿到了退回的房款和補償費，但一度屬于自己的兩層樓又成別人的了。

　　孔先生夫婦看中的這套房子上下兩層，一共230平方米，當初約定的價格是35萬元。由于房子是農村宅基地房屋，因而難以辦理房產過戶手續，只是先簽了一份房屋買賣合同。合同中約定，先交付25萬元房款，剩余部分待過戶手續完成后付清。雙方事后才了解到，這套房子屬于舊村改造房，國家對其轉讓有著嚴格的限定。

　　賣方多次催促孔先生交付剩余的10萬元房款，但由于過戶手續未能完成，孔先生拒絕交付。在多次協商未果的情況下，賣方將孔先生夫婦告上了法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效，希望把賣出的房子再要回來。孔先生則認為，如今房產早已升值，無論是現值還是拆遷補償價格都已遠遠高于原來的價格，因而請求法院判令賣方賠償經濟損失32萬元。

　　最終，法院認定雙方買賣房屋的交易行為違反了法律、法規的禁止性規定，屬于無效合同。在法官的調解下，賣方同意退還孔先生已交付的25萬元房款，并支付10萬元的經濟損失費。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬元，但他并不開心，因為“弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產。

　　房價飆升，賣方要回房子

　　買主惜別“便宜房”

　　王某系濟南某公司的職工，2000年全家從農村搬入省城居住。由于沒有房子，所以一直租住他人的房屋。后經人介紹，王某于2004年花9萬元購買了農民高某建造的住房，當時二人還簽訂了購房合同。

　　2008年8月，高某看到房價飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。最終房屋買賣合同被認定無效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。

　　“這種案子經常出現，去年一年我就審理過十幾例。”9月10日，濟南市歷城區法院華山法庭的一位法官介紹說，在具體的案件中，不僅有城市居民購買集體土地上建設的房屋，還有農村居民到鄰村購買房屋的情況，“往往是當初因為省錢買了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道合同竟然無效”。

　　糾紛處理不能簡單化

　　記者在采訪中發現，城市居民購買農村宅基地上的房屋，牽扯到買賣雙方的利益和社會的穩定，因此法院在處理此類糾紛時，并非僅僅認定買賣合同無效就結案。平陰縣法院執行局局長蘇道偉說，處理這類案件既要尊重歷史，又要照顧現實，綜合權衡買賣雙方的利益，全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響。

　　從基層法院審理的案件來看，由于現在房價上漲較快，因而賣主主張合同無效的現象比較多。“雙方的房屋買賣無效，出售方有權要求返還房屋，購買方也可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償。”濟南市歷城區法院的一位法官介紹說。

　　買賣合同無效買方風險較大

　　據了解，根據現行法律法規和國家政策，非集體經濟組織成員不能成為農村村民房屋買賣合同的主體，國家政策明確禁止城鎮居民購買農村村民房屋，故對農村村民向非本集體經濟組織成員及城鎮居民出售房屋的合同，應一律認定為無效。

　　山東豪才律師事務所的王立江律師說，小產權房買賣中，承擔法律風險的不僅是買方，賣方也會承擔風險。“在房價上漲的情況下，賣方可以主張合同無效，而房價一旦出現下跌的情況，買方也同樣可以主張合同無效。”王立江說，但現在來看承擔風險的主要還是買方，“如果遇到拆遷的話，買方是難以獲得土地補償費用的”。

　　國家明文禁止買賣小產權房

　　2008年1月，國務院辦公廳在《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中明確指出，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

　　國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》中規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和非法建造的住宅發放土地使用證。”