某知名經濟學者日前在成都大放豪言：“京滬房價五年內至少翻一倍，很可能會突破30萬元/平方米”，繼日本泡沫經濟破碎之后，“未來二三十年很可能經歷中國超級泡沫崛起和破滅的過程”。

　　本人以為：有社會責任感的經濟學家豈能用興高采烈的口吻鼓吹“超級泡沫”？中國不應該重蹈日本泡沫破滅的覆轍，日本當年的泡沫是富裕社會的泡沫，而中國在社會整體還不富裕的情況下如果出現超級泡沫，其災難性的后果將比日本還可怕。

　　A. 中國須防房產“超級泡沫”

　　北京房價虛高到連圈內大佬潘石屹都感到吃驚時，某學者卻在預言京滬房價五年內至少還要翻一倍，未來很可能會突破30萬元/平方米，并且言辭里洋溢著興高采烈。

　　相信那些“太太炒房團”也許就是受了類似他這樣的言論的鼓動。30萬元/平方米的房價，比日本樓市泡沫高峰期東京新宿高達1.7萬美元/平方米的房價，還要高出2倍多。他也講了日本“樓市泡沫破碎的進度也非常之快，”但他不去分析日本樓市泡沫破滅導致日本經濟持續衰退的教訓，卻反而鼓吹比日本泡沫更大的“中國超級泡沫”。

　　日本樓市泡沫為何會破滅？很簡單，就是民生的承受力和資產的全球性價比。上世紀80年代末日本樓市泡沫高峰期，到美國旅行、游學的日本人傻眼了：美國的地價、房價便宜得讓他們吃驚，那時世界氣候最好的加州舊金山的房價還不到800美元/平方米。于是，越來越多的日本人作出選擇：賣掉日本的一套公寓，到美國買幾棟別墅，連打高爾夫球都寧愿打“飛的”到夏威夷、佛羅里達去，因為加上機票都比日本本土便宜。從此，日本資本像海潮一樣流往美國等經濟體。日本資金買走了大半個檀香山，買走了當時的世界第一高樓西爾斯大廈和紐約地標洛克菲勒中心。

　　于是乎，日本本土地價、房價連跌十幾年。這就是在全球化時代，資產的全球性價比將主宰資本流向。那些資產價格過高的泡沫化經濟體，將因資本流出而衰退。日本當年房價創了世界記錄，泡沫破碎后的下跌當然最慘，日本經濟從此一蹶不振。

　　日本當年泡沫的破滅，是一個富裕國家出現的泡沫破滅，日本社會還勉強能承受。而中國目前還是一個發展中國家，社會整體還不富裕，如真出現某學者樂見的那種“中國超級泡沫”，引發的將不僅僅是經濟災難，而且會引發社會危機。相信中國決策層當會汲取日本泡沫破滅的教訓，抑制哄抬資產價格制造泡沫的投機。因為中國社會不能承受“超級泡沫”。

　　B. 不能為哄抬價格編造理論依據

　　這名學者把住宅分類為投資品，而非民生消費品，對此，恐怕沒幾個人能同意。

　　住房當然可以成為投資品，但它首先是民生消費品。脫離了民生需求的房地產市場，是非理性、不正常的市場。地價、房價并不是可以無限上漲的，而是有極限的，這個極限就是民生承受力和資產的全球性價比。當房價瘋漲到遠離經濟發展水平和民生承受力，房子就異化為只在富人之間炒作的類金融產品，那么泡沫破滅就近在咫尺了。

　　國際上，成熟市場體一般房價收入比為6倍左右，即房價應該相當于一個家庭年收入的6倍左右，也就是一個家庭6年左右的總收入就能買一套住宅。北京、上海的房價收入比，已達27倍左右，已經把兒孫的房價上漲空間都透支了。

　　想想吧，如果京滬房價真像金先生所說漲到30萬/平方米，要多高的人均收入才能支撐這樣的房價？家庭平均年收入得超過400萬元，10以后北京能達到那樣的水平嗎？我們的子孫從大學校門出來，要多少年不吃不喝才買得起住房？難道只有讓他們一輩一輩去“啃老”，依賴父輩才能生存，這樣的社會正常嗎？為什么京滬房價暴漲而租金卻在持續下跌？就是因為房價遠遠超過了民生承受力。在歐、美買房投資，租金收入基本上能承受按揭貸款支出，10年左右的租金收入就能收回投資，也就是房價租金收入比為10倍左右，才比較正常，而京滬的房價租金收入比已高達70多倍甚至超過100倍，這樣的房子還有投資價值嗎？鼓吹人們去“投資”這樣的房子，是負責任的言論嗎？房價越高，真正需要住房但卻買得起的就越少，有效需求就越小。房子只在富人之間炒賣，這市場能撐得住嗎？這就是近期房市價漲量跌的原因。

　　有人拿香港樓市與內地樓市相比，認為香港樓價上漲將成為內地樓市標桿。其實，香港樓市是一個畸形的特殊市場，不僅因為香港為一彈丸之地，地皮有限，樓市容易炒作，更主要的是，香港高房價是內地黑白資金撐起來的，內地的灰色資金為了安全紛紛到香港置產，推高了香港摟價。還有，香港的經濟政策主要是房地產利益相關者主導的，不利于房地產的遺產稅一直通不過，原因也在于此。內地不可能仿效香港的房市，更不可能向香港的樓價看齊。

　　某學者為房價虛漲提供的一個理論依據，就是在城市化進程中的土地開發性溢價和房產的交易性溢價，然而他應該知道，完成城市化進程的歐美的地價房價比京滬的地價房價便宜得多。美國人均收入是北京上海的8倍左右，大城市住宅地價不到北京上海的1/20，房屋(主要是獨棟房屋)中間價不到18萬美元/棟(套)，遠比北京上海的房價低。京滬的房價早已透支了未來若干年的空間，還能有多少溢價空間？

　　中國樓市還有一大奇觀，可以稱為“中國式的囤房炒樓”，許多人買了幾套、幾十套甚至上百套毛坯房，三五年不裝修也不出租，就放在哪兒等著漲價炒。全國城市這樣的“空置房”起碼有幾百萬套，京、滬等城市還有很多上世紀90年代囤的房子至今沒裝修還庫存在那里。世界上沒有一個經濟體有中國這種巨大的住宅透支與浪費。數量龐大的空置房只不過是存量的轉移，一但房價上漲難以為繼或下跌，多達數億平方米的轉移庫存就會對市場造成更大的沖擊。 （羊慧明）