老城區頻頻拆遷 高額補償掀起私房投資小熱潮

　　記者昨日走訪發現，隨著近期東濠涌、逢源路等老城區地段拆遷，政府開出的高額補償令到曾經被人淡忘的老宅私房又再成為一些市民買家的投資熱點，僅在德政中路一帶今年以來的私房成交數量就超過40套，其價格也隨著補償價的增加水漲船高，比幾年前翻了數番。

　　中介機構人士表示，廣州市規劃局最近出臺新規規定舊房原狀維修可以實行規劃行政自動許可，程序的簡化也吸引了更多投資者購買這類物業。但由于目前市場上這類盤源放盤量不多，對二手樓市不會造成太大影響。

　　買家中不乏隱形富豪

　　“這里是以前國民黨官員上世紀30年代建的房子，與西關大屋主要是青磚外墻不同，東山主要是紅磚外墻。”昨日，記者扮成看樓客，在中介物業顧問的引領下穿過橫街窄巷，來到位于德政中路定安里內的一私房內。可以看到這是一座三層高的老式別墅，平時大門緊閉，老式的花窗和地磚還保留完好。

　　物業顧問介紹，與大多數在市場上出售的私房一樣，這間別墅的業主也是華僑，以前房內間隔成20多間出租，每間的租金都有四五百元。現時放盤價達到270萬元，要改裝的話既要保留原來的歷史底蘊，又要進行一定的翻新，估計要再投入30萬元才能裝修完畢。

　　“今年到現在這一帶的私房已經成交超過40套了，買家中不乏一些隱形富豪。”中原地產德政中分行高級營業經理謝鏡榮告訴記者，富豪看樓時大多“戴著草帽走路來看樓”，到去房管局辦手續時則駕著奔馳、寶馬等名車前往，令人感慨有錢人原來真不少。

　　“最牛”業主一套房拆成九間

　　以前，廣州的舊房要翻新，假如拿不到規劃局的審批，房子只要一拆，重新再建就很可能算違建。但日前市規劃局取消對“原狀維修工程”的規劃審批要求。

　　謝鏡榮表示，這一新規加上私房改造不受今年“房中房”政策的影響，使得不少業主對自己的舊房放膽進行分拆改造，以獲得更高的出租回報率。前段時間就有一位“牛人”放售一間面積約118平方米的私房物業。該業主在3年前以30萬元購入，經過重建，物業分拆成9個面積約10平方米的單間，每個單間還獨立辦理了分契，可以單獨出售。業主售價約1.2萬元/平方米，9個單間全部賣出，總成交價達到約140萬元左右，比當初購入時足足翻了兩番多。

　　騎樓屋上居下鋪受青睞

　　記者了解到，私房投資主要表現在購入后整體改造再出租或出售，例如騎樓私房，一般是整棟出租，上居下鋪，樓上主要是給店里的員工做宿舍和倉庫。

　　中介人士表示，近期廣州增加了不少購置私房的短線投資者，買家在購入私房后再維修物業，用于出租，希望經過半年到一年之后就再將物業轉售。不久前就有中介成交了這樣一宗私房買賣：當初業主以260萬元的價格購入越秀區紙行路一騎樓單位，經修建后，將物業分層租出去。該物業共有4層，每層面積約73平方米。首層為街鋪，月租金約1.5萬元；二樓租金約3000元/月，三樓、四樓的月租金分別為2800元和2300元。這樣每個月的月租金高達23100元，年出租回報率在10%左右。后來業主以380萬元的價格將該物業轉售，前后差價達到120萬元，投資利潤非常可觀。

　　據介紹，以前私房買家多為一些經驗豐富的資深投資者。自從舊房原狀維修實行規劃行政自動許可后，有意購買私房的買家有所增加，除了這些老面孔，還多了一些初次投資私房的“生客”。

　　特別提醒

　　買私房有風險

　　中原地產市場總監李粵湘透露，廣州市的私房主要集中在荔灣區、越秀區和海珠區，市場上流通的私房盤源并不多，但近期成交相當活躍。代表路段有越秀區的越秀南路、署前路、珠光路、泰康路一帶，荔灣區的寶華路、長壽路、十甫路等。這些私房多為樓齡在20年以上的磚木結構物業，樓齡雖長，但由于分布在市區中心，地理位置優越，其二手均價基本與周邊的房改房樓價持平。

　　還有些投資者看中老城區改造地段內的私房拆遷補償。近一年來恩寧路、東濠涌、逢源路的拆遷，私房的補償金額每平方米基本在1萬元或以上，無疑刺激了投資者購買私房的意欲。不過李粵湘提醒，拆遷房一般在規劃后就不能進行買賣，不能辦理過戶；另外購買私房這類樓齡較長的物業，又是磚混結構，除了農信社外基本上不能辦理按揭貸款，必須一次付款；而且舊城區拆遷補償的議定期比較長，導致投資回款期相應加長，因此這類投資會有一定風險。 (記者賴偉行)