開發貸“瘦身”幻象

　　上半年天量信貸讓房企融資如魚得水，而7月份的信貸急劇“抽水”，會不會讓開發商如履薄冰？

　　據中國人民銀行最新公布的數據，7月份新增人民幣貸款為3559億元，這一數字不及6月份新增信貸1.53萬億元的1/4，創適度寬松貨幣政策實施以來貸款增量月度新低。

　　就在整個房地產行業都在擔憂信貸轉向的不利影響時，本報記者采訪的多位銀行人士卻透露，銀行仍愿意將資金貸給那些優質客戶。“有實力夠資格的房企我們都歡迎，我們不會傻到把這些優質客戶拒之門外。”浦東發展銀行某分行負責房地產信貸的經理對本報記者表示。

　　信達資產管理公司金融風險研究中心博士沈洪溥表示，受到資金流向慣性的作用，地產業這個銀行比較熟悉的行業，仍然是信貸資金青睞的投向。

　　不過，據本報記者了解，雖然在信貸投向上，銀行與房企的親密不改，但為了加強風險把控管理，銀行在信貸資金審批和投放上，開始進行嚴格的管理，在審批上要適度提高標準，在投放上嚴格規范流程。

　　變量中的不變

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘分析，7月份的新增貸款中，2/3都是被基建和房地產收入囊中，其中基礎設施項目占比52%，房地產開發占比11%。

　　根據北京市的數據，7月份全市地產開發貸款共計55.9億元，與個人房貸的86.8億元一起居于所有貸款項目的首位。

　　不僅如此，落到房企手中的錢也許遠不止這些。

　　根據本報記者從某股份制銀行得到的一份《房地產開發投資資金來源(國內貸款部分)》文件顯示，截至7月底，該數字已經達到6000多億元。再加上其他諸如建筑貸款以及基本建設等同樣能夠被開發商用作開發資金的貸款項目，今年上半年，房企拿到的信貸資金數額相當可觀。

　　根據中國人民銀行的官方數據，上半年房地產業僅新增中長期貸款就達到3501億元，是去年同期的1.5倍。

　　但形勢發生了變化，7月份新增信貸資金僅為3559億元，這一新低超出了很多市場人士的預期，信貸政策是否就此轉向，也成為近日爭論的焦點。不過，據本報記者了解，對于房地產行業來說，即使新增貸款總體下降，也似乎并沒有影響到房企。

　　一位業內人士認為，上半年的巨額貸款其實多數沒有用足，房企還處于消化階段，加上持續火爆的銷售回款，開發商下半年并不需要過多的信貸資金就可以應付。

　　一位銀行人士則表示，今年年初，房企和銀行簽訂的授信額度其實只是一個大體框架，實際貸款額度與框架數字關系不大，即使上半年已經將額度用完，下半年仍然可以繼續申請新的額度。

　　“房地產公司繼續著‘不差錢’的行情，這從各地火爆的土地市場就可以看出。短期講房企的資金不成問題，長期看，多元化的融資渠道會使房企對銀行信貸依賴度減弱。”長江證券地產分析師蘇雪晶表示，銀行信貸的常規性減少并不會造成房企資金吃緊。

　　“錢經”各不同

　　然而，由于各個銀行業績、指標各不相同，上半年的發放狀況更是迥異，事實上，不能籠統地看銀行未來的總體放貸狀況。

　　據了解，交通銀行已經基本完成全年任務，7月份信貸呈負增長；建設銀行雖然也已經完成任務，但仍在積極尋找優質項目，近日，萬科獲得建設銀行500億元巨額授信即是一例；對于全年任務尚有很大空間的工商銀行來講，下半年仍有強烈的放貸意愿。

　　“對于銀行來說，房地產企業只要四證齊全，符合貸款資質，拿到貸款應該不成問題，畢竟其他行業企業的狀況比房地產要糟糕許多。”民生銀行某分行地產金融部負責人表示。

　　不過，銀行對房企絕非表面上的“一視同仁”，監管層信貸結構調整的指示和對不良貸款監控的壓力，意味著下半年銀行放貸要“英雄問出身”了。對于萬科、遠洋地產這樣的大企業，銀行放貸往往會比基準利率還要下浮10個百分點，而那些資質遠遠排在后面的中小房企，只要銀行的審批稍緊一些，很可能就將吃到閉門羹。

　　“房地產市場剛剛確立了復蘇的趨勢，這個時候如果收緊開發貸，肯定會對整個行業造成嚴重的打擊，監管部門也不會輕易做出決斷。但是在審批房地產開發貸時適度提高標準，嚴格規范流程是很有可能的。”交通銀行研究部金融學博士鄂永健表示。

　　“銀行對于房地產信貸風險的管理一直都比較嚴格，如果下半年加大審批力度和規范流程的話，很多中小企業將會被拒之門外，只能求助于其他民間融資渠道。”洪范擔保有限公司經理劉曉棟對本報記者說。

　　鄂永健認為，目前其他融資渠道對銀行信貸的替代作用已經明顯出現。債券市場的“地產熱”逐漸升溫，上海復地、首創置業、中華企業等房企的公司債都在近日密集獲批，華僑城更是申請了沉寂已久的短期融資券，數額達30億元；另外，再融資市場也已經開閘，招商地產的定向增發計劃剛剛獲得了股東大會的批準。

　　此外，10月1日即將出臺的《保險法》，很可能對保險資金進入不動產投資有新的放寬舉措，目前以金地、金融街為代表的眾多房企已經和保險資金打得火熱，一旦這道閘門放開，下半年乃至今后開發商的資金渠道將會寬闊得多。 （宋振慶）