“湖光山舍”是懷柔區(qū)青山綠水間一個別墅小區(qū)，這個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司花了一年的時間和開發(fā)商“打了一架”，要求占有近兩成物業(yè)的開發(fā)商也像其他業(yè)主一樣繳納物業(yè)費(fèi)。前不久，北京市懷柔區(qū)人民法院一審判決，要求開發(fā)商支付物業(yè)費(fèi)28萬元。這個案子，讓開發(fā)商欠繳物業(yè)費(fèi)這座“冰山”露出了一個小角。

　　-“自管建筑”不是欠費(fèi)理由

　　開發(fā)商欠費(fèi)“冰山”有多大？市建委對這一情況沒有統(tǒng)計，但對物業(yè)服務(wù)研究多年的中國新物業(yè)主編白大杰說：“很少有開發(fā)商繳納物業(yè)費(fèi)的，粗略估計一下，至少有七成開發(fā)商欠繳物業(yè)費(fèi)。”

　　“湖光山舍”案子頗具典型意義，承擔(dān)“湖光山舍”物業(yè)服務(wù)的湖光山色物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的大力支持和幫助下，將小區(qū)的開發(fā)商紫峰房地產(chǎn)公司訴上法庭。

　　按照物業(yè)公司的訴狀，紫峰公司在小區(qū)里占有使用的物業(yè)面積有5504.95平方米，其中包括休閑娛樂俱樂部、602號樓、603號樓、608號樓及711號樓，從2006年8月1日到2008年5月31日從未繳納過物業(yè)費(fèi)，按照小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平方米每月3.3元，欠繳物業(yè)費(fèi)399659.37元。

　　按照開發(fā)商的說法，除其中一棟別墅已經(jīng)售出外，業(yè)委會曾租用自己的專有建筑物。此外，自己已經(jīng)自行管理了專有的建筑物及相應(yīng)比例的道路、綠地等，其所有的物業(yè)部分均不屬于分?jǐn)偡秶�，故物業(yè)公司無權(quán)向其收取物業(yè)費(fèi)用。

　　開發(fā)商后面部分的表述沒有獲得法院的認(rèn)可，懷柔區(qū)法院認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》，業(yè)主對建筑物專有部分之外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)遵守管理規(guī)約、執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會做出的決定，按時繳納物業(yè)費(fèi)用，而繳納物業(yè)費(fèi)具有公益性，個別業(yè)主對物業(yè)費(fèi)的繳納其實(shí)侵害了全體業(yè)主對社區(qū)共有部分的利益。去除已售出物業(yè)，沖抵掉業(yè)委會的租金，法院最終判決紫峰房地產(chǎn)公司給付湖光山色物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)284516.85元。

　　和“湖光山舍”小區(qū)的案子類似，海淀區(qū)“品閣”小區(qū)的開發(fā)商也因?yàn)榫芙欢嗵鬃杂梅康奈飿I(yè)費(fèi)而成了被告，開發(fā)商共計欠了27萬余元。這一次，業(yè)委會直接站到了前臺，當(dāng)上了原告。

　　-欠費(fèi)影響物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量

　　按照《物業(yè)管理條例》，房地產(chǎn)開發(fā)商有義務(wù)負(fù)擔(dān)其空置商品房的物業(yè)費(fèi)，也就是說，開發(fā)商沒有售出的房子或者自行留房，財產(chǎn)權(quán)仍然屬于開發(fā)單位，那就應(yīng)該為其繳納物業(yè)費(fèi)。

　　“不少開發(fā)商不肯繳納物業(yè)費(fèi)的理由都是專有部分自管。”海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長蔡若焱說，“但物業(yè)費(fèi)是用來支付物業(yè)服務(wù)公司為公共面積提供服務(wù)的，而公共面積服務(wù)管理質(zhì)量的高下與整體交費(fèi)水平有關(guān)，因此不能以自管為由逃避繳納公共面積服務(wù)費(fèi)。”

　　確實(shí)，個別或部分業(yè)主的欠費(fèi)，實(shí)質(zhì)是會影響整體物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的，進(jìn)而使全體業(yè)主得到的服務(wù)品質(zhì)下降。得知案子勝訴，湖光山色物業(yè)公司經(jīng)理趙曉林很高興：“有了這些錢，小區(qū)的監(jiān)控探頭可以增加一些了，原來有些地方監(jiān)控不到，這回可以重新布點(diǎn)、消滅監(jiān)控死角了；自備井四年一保養(yǎng)，今年也該保養(yǎng)除沙了；現(xiàn)在保安是13個人，我們認(rèn)為18個人比較合適……”趙曉林說，業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量和利潤肯定會受到影響，而開發(fā)商占有面積這么多，欠費(fèi)數(shù)額也大，產(chǎn)生的影響自然也比較大。

　　-繳納物業(yè)費(fèi)是一種投資行為

　　對于物業(yè)費(fèi)的繳納，朝陽區(qū)新天第小區(qū)業(yè)委會主任張大憲的理解更現(xiàn)代。“物業(yè)費(fèi)不僅僅是消費(fèi)，而且還是投資。”張大憲說，如果大家不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)跟不上，小區(qū)品質(zhì)只能下降；相反，如果進(jìn)入良性循環(huán)，物業(yè)費(fèi)收繳率高，小區(qū)物業(yè)搞得好，大家的房子也就得到保值增值。

　　2003年新天第的物業(yè)費(fèi)收繳率只有44%，物業(yè)公司入不敷出，又無力追繳。業(yè)委會成立后，每個委員“承包”幾個欠費(fèi)業(yè)主，帶領(lǐng)開發(fā)商代表和物業(yè)公司工作人員上門，幫助業(yè)主解決歷史遺留問題，當(dāng)場明確責(zé)任，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率很快提高到90%以上。現(xiàn)在的新天第小區(qū)，不僅更換了供水系統(tǒng)，而且環(huán)境更加漂亮了，業(yè)委會還經(jīng)常和物業(yè)公司一起組織業(yè)主聯(lián)歡，關(guān)系十分融洽。

　　-估算空置房欠費(fèi)每年逾3億元

　　“開發(fā)商沒有繳納物業(yè)費(fèi)，情況也是千差萬別的。”蔡若焱告訴記者，盡管按照市建委的要求，開發(fā)商選用前期物業(yè)服務(wù)公司時都要公開招聘，但事實(shí)上很多項目的開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司還是“父子”或“叔侄”關(guān)系。這種情況下開發(fā)企業(yè)欠費(fèi)，物業(yè)公司很難公開“討要”。另一方面開發(fā)企業(yè)和前期物業(yè)服務(wù)公司之間也有可能存在“糊涂賬”——有的開發(fā)企業(yè)可能給物業(yè)服務(wù)公司先期墊付過少則數(shù)十萬、多則上百萬元的前期物業(yè)費(fèi)用，這筆錢物業(yè)公司往往不會歸還，多數(shù)也就算沖抵開發(fā)企業(yè)空置房的物業(yè)費(fèi)了，但這筆錢夠沖抵多長時間，誰也不較真兒；另一種情況是開發(fā)企業(yè)將自己名下的會所或其他經(jīng)營場所交由物業(yè)公司“打理”，經(jīng)營收入開發(fā)商不提走，也算沖抵物業(yè)費(fèi)，這些經(jīng)營收入和物業(yè)費(fèi)是否平衡，又是“說不清楚”的賬。

　　再有一種情況就是開發(fā)商確實(shí)欠繳物業(yè)費(fèi)，但由于“攬活兒”不容易，物業(yè)公司敢怒不敢言。真敢把開發(fā)商告上法庭的，往往是物業(yè)公司有了靠山——業(yè)主委員會，“湖光山舍”和“品閣”項目開發(fā)商欠費(fèi)事件得以浮出水面，都和業(yè)委會的鼎力支持分不開。

　　來自市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，北京現(xiàn)房空置面積達(dá)1395萬平方米，以每月每平方米2元計算，一個月的物業(yè)費(fèi)就是2790萬元，一年的物業(yè)費(fèi)超過3億元。盛廷律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)認(rèn)為，開發(fā)商就是空置房的業(yè)主，開發(fā)商應(yīng)對空置房負(fù)責(zé)，分?jǐn)傂�區(qū)的公共維修基金和日常費(fèi)用，繳納供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。此舉無疑將加大開發(fā)商空置房的經(jīng)營成本，但也正可以有效地根治商品房空置現(xiàn)象。RJ047

　　新聞鏈接

　　美國如何收取物業(yè)費(fèi)？

　　美國公寓的物業(yè)叫做COMM ON-CHARGES，意思是公共收費(fèi)，或者是業(yè)主共享公寓小區(qū)部分的開支收費(fèi)。

　　一般來說，開發(fā)商會根據(jù)水煤電的費(fèi)率、員工薪資福利、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等預(yù)算，來制定公寓一年的COMM ON-CHARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額，這些物業(yè)費(fèi)中包括13項基本開支。從開發(fā)商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業(yè)費(fèi)，沒有售出的單元的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商支付。物業(yè)費(fèi)一般都是按月收的，管理公司在每個月的下旬向業(yè)主寄發(fā)管理服務(wù)費(fèi)賬單。（記者 劉揚(yáng)）