“湖光山舍”是懷柔區青山綠水間一個別墅小區，這個小區的物業服務公司花了一年的時間和開發商“打了一架”，要求占有近兩成物業的開發商也像其他業主一樣繳納物業費。前不久，北京市懷柔區人民法院一審判決，要求開發商支付物業費28萬元。這個案子，讓開發商欠繳物業費這座“冰山”露出了一個小角。

　　-“自管建筑”不是欠費理由

　　開發商欠費“冰山”有多大？市建委對這一情況沒有統計，但對物業服務研究多年的中國新物業主編白大杰說：“很少有開發商繳納物業費的，粗略估計一下，至少有七成開發商欠繳物業費。”

　　“湖光山舍”案子頗具典型意義，承擔“湖光山舍”物業服務的湖光山色物業公司在小區業主大會和業主委員會的大力支持和幫助下，將小區的開發商紫峰房地產公司訴上法庭。

　　按照物業公司的訴狀，紫峰公司在小區里占有使用的物業面積有5504.95平方米，其中包括休閑娛樂俱樂部、602號樓、603號樓、608號樓及711號樓，從2006年8月1日到2008年5月31日從未繳納過物業費，按照小區的物業收費標準每平方米每月3.3元，欠繳物業費399659.37元。

　　按照開發商的說法，除其中一棟別墅已經售出外，業委會曾租用自己的專有建筑物。此外，自己已經自行管理了專有的建筑物及相應比例的道路、綠地等，其所有的物業部分均不屬于分攤范圍，故物業公司無權向其收取物業費用。

　　開發商后面部分的表述沒有獲得法院的認可，懷柔區法院認為，依據《物權法》及《物業管理條例》，業主對建筑物專有部分之外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利而不履行義務。業主在物業管理活動中，應遵守管理規約、執行業主大會決定和業主大會授權業委會做出的決定，按時繳納物業費用，而繳納物業費具有公益性，個別業主對物業費的繳納其實侵害了全體業主對社區共有部分的利益。去除已售出物業，沖抵掉業委會的租金，法院最終判決紫峰房地產公司給付湖光山色物業公司物業費284516.85元。

　　和“湖光山舍”小區的案子類似，海淀區“品閣”小區的開發商也因為拒交多套自用房的物業費而成了被告，開發商共計欠了27萬余元。這一次，業委會直接站到了前臺，當上了原告。

　　-欠費影響物業整體服務質量

　　按照《物業管理條例》，房地產開發商有義務負擔其空置商品房的物業費，也就是說，開發商沒有售出的房子或者自行留房，財產權仍然屬于開發單位，那就應該為其繳納物業費。

　　“不少開發商不肯繳納物業費的理由都是專有部分自管。”海淀和諧社區發展中心理事長蔡若焱說，“但物業費是用來支付物業服務公司為公共面積提供服務的，而公共面積服務管理質量的高下與整體交費水平有關，因此不能以自管為由逃避繳納公共面積服務費。”

　　確實，個別或部分業主的欠費，實質是會影響整體物業服務質量的，進而使全體業主得到的服務品質下降。得知案子勝訴，湖光山色物業公司經理趙曉林很高興：“有了這些錢，小區的監控探頭可以增加一些了，原來有些地方監控不到，這回可以重新布點、消滅監控死角了；自備井四年一保養，今年也該保養除沙了；現在保安是13個人，我們認為18個人比較合適……”趙曉林說，業主欠繳物業費，物業服務公司的服務質量和利潤肯定會受到影響，而開發商占有面積這么多，欠費數額也大，產生的影響自然也比較大。

　　-繳納物業費是一種投資行為

　　對于物業費的繳納，朝陽區新天第小區業委會主任張大憲的理解更現代。“物業費不僅僅是消費，而且還是投資。”張大憲說，如果大家不繳納物業費，物業公司服務跟不上，小區品質只能下降；相反，如果進入良性循環，物業費收繳率高，小區物業搞得好，大家的房子也就得到保值增值。

　　2003年新天第的物業費收繳率只有44%，物業公司入不敷出，又無力追繳。業委會成立后，每個委員“承包”幾個欠費業主，帶領開發商代表和物業公司工作人員上門，幫助業主解決歷史遺留問題，當場明確責任，小區物業費收繳率很快提高到90%以上。現在的新天第小區，不僅更換了供水系統，而且環境更加漂亮了，業委會還經常和物業公司一起組織業主聯歡，關系十分融洽。

　　-估算空置房欠費每年逾3億元

　　“開發商沒有繳納物業費，情況也是千差萬別的。”蔡若焱告訴記者，盡管按照市建委的要求，開發商選用前期物業服務公司時都要公開招聘，但事實上很多項目的開發企業和物業公司還是“父子”或“叔侄”關系。這種情況下開發企業欠費，物業公司很難公開“討要”。另一方面開發企業和前期物業服務公司之間也有可能存在“糊涂賬”——有的開發企業可能給物業服務公司先期墊付過少則數十萬、多則上百萬元的前期物業費用，這筆錢物業公司往往不會歸還，多數也就算沖抵開發企業空置房的物業費了，但這筆錢夠沖抵多長時間，誰也不較真兒；另一種情況是開發企業將自己名下的會所或其他經營場所交由物業公司“打理”，經營收入開發商不提走，也算沖抵物業費，這些經營收入和物業費是否平衡，又是“說不清楚”的賬。

　　再有一種情況就是開發商確實欠繳物業費，但由于“攬活兒”不容易，物業公司敢怒不敢言。真敢把開發商告上法庭的，往往是物業公司有了靠山——業主委員會，“湖光山舍”和“品閣”項目開發商欠費事件得以浮出水面，都和業委會的鼎力支持分不開。

　　來自市統計局的數據顯示，截至4月底，北京現房空置面積達1395萬平方米，以每月每平方米2元計算，一個月的物業費就是2790萬元，一年的物業費超過3億元。盛廷律師事務所律師畢文強認為，開發商就是空置房的業主，開發商應對空置房負責，分攤小區的公共維修基金和日常費用，繳納供暖費和物業費。此舉無疑將加大開發商空置房的經營成本，但也正可以有效地根治商品房空置現象。RJ047

　　新聞鏈接

　　美國如何收取物業費？

　　美國公寓的物業叫做COMM ON-CHARGES，意思是公共收費，或者是業主共享公寓小區部分的開支收費。

　　一般來說，開發商會根據水煤電的費率、員工薪資福利、設備維護保養等預算，來制定公寓一年的COMM ON-CHARGES是多少，然后再平均到每個單元每月要支付多少金額，這些物業費中包括13項基本開支。從開發商賣出第一套單元開始，整個公寓的每個單元就必須支付物業費，沒有售出的單元的物業費由開發商支付。物業費一般都是按月收的，管理公司在每個月的下旬向業主寄發管理服務費賬單。（記者 劉揚）