日前，杭州頂級別墅區九溪玫瑰園一別墅業主因為私建地下室被執法部門強制回填。這一事件讓悄然流行多年的別墅“二次改造”行為再度引發關注。私自改建別墅合理合法嗎？我的空間就能我做主？

　　別墅業主興起“二次改造潮”

　　日前，杭州頂級別墅區九溪玫瑰園竹韻區內，某別墅業主在自家別墅前私自開挖地下室被舉報。由西湖區拆違辦牽頭，當地政府組織，西湖區城市管理行政執法局之江中隊與區公安、國土等相關部門聯合出動了80多人，對這個巨大的地下室進行了強制拆除。

　　記者看到，這幢別墅前的巨坑已經被填平，并基本恢復了原狀，而私建行為直接導致了別墅本身需要加固。西湖區城市管理行政執法局之江中隊隊長王盛告訴記者，這個長方形的大坑緊挨別墅東側，深3.6米，面積約370平方米。巨坑全部回填用了約300余車廢土，20輛工程車忙了兩天才完成。“巨坑底部已澆好水泥，四周用密密麻麻的鋼筋做好了圍護架。這個地下室要是做出來，幾乎是多了一套別墅的面積。”他說。

　　王盛說：“我們從去年5月份開始調查私挖地下室的情況，目前九溪玫瑰園近200幢別墅中有22幢別墅業主因為私挖地下室被立案查處。如果業主不按照我們的要求回填，將會被相關部門強制回填，我們也會根據實際情況，對相關業主做出罰款等處理。”

　　據九溪玫瑰園物業管理相關工作人員介紹，這些私挖的地下室主要用來做儲藏室和活動室。多數業主將地下室修建成了游泳池、棋牌室、健身房、家庭影院、酒吧等活動室。修建費用在幾萬元到幾十萬元不等，豪華的地下室甚至花費高達40多萬元。

　　記者了解到，除了杭州九溪玫瑰園等別墅區以外，北京、深圳、成都等多個城市的別墅區都存在著“二次改造”現象。除了私建地下室以外，還有不經規劃局審批，私自在別墅旁邊搭建“樓外樓”、在露臺上搭建“陽光房”、在車庫上方進行加層、擠占屋前房后的綠地，甚至是拆掉原有別墅重新翻蓋，將原來的獨立別墅改成聯體別墅……

　　私自改造別墅引爭議

　　據了解，帶有地下室的別墅市場反應良好。杭州大華西溪風情四期的排屋，開發商就專門做了地下室。城北親親家園有一種下沉式庭院的戶型，因為帶有四五十平方米的地下室，在二手房市場的價格也要比同面積的戶型高出不少。

　　杭州陽光天際別墅區業主張宇告訴記者，修建地下室可以使居住面積增加一倍，費用卻遠比購買新房便宜，因此在別墅業主中很風行。如果別墅自身沒有帶地下室，不少業主選擇了私自修建。“以前好像也沒有相關法律明文規定說不可以自己修地下室，而且業主中也的確存在著流行、攀比之風。所以私挖地下室就盛行起來。”

　　也有部分別墅業主對政府強制回填地下室的做法表示了質疑，對自己買下的房產進行改建，并不影響他人居住，為什么要被強制回填？難道房產權不受《物權法》保護嗎？

　　對此，九溪玫瑰園一位不愿意透露姓名的別墅業主告訴我們，私挖地下室的別墅業主動靜非常大。“經常有大卡車開進開出，搞得塵土飛揚。突然間哪個庭院的整塊草皮都被掀了，突然間又聽說因為亂挖地下室影響房子安全了。這對我們日常生活影響很大。”

　　天涯論壇網友“水天一線”認為，這些別墅業主模糊了“私人領地”和“私有領地”的概念，肆無忌憚地改變土地使用性質，而沒有區分清“產權”和“使用權”的概念。這不但不合法，也不合情理。

　　私建地下室不受法律保護

　　《物權法》第136條明確規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。

　　浙江省澤厚律師事務所律師楊高波這樣解讀：“這是《物權法》首次在立法上把土地的地表、地上、地下的用益物權分別予以確認。這表明，私建的地下室等也是不動產，也可以依法獲得合法產權證明。但前提是必須獲得規劃部門的審批。如果沒有獲得批準，那些業主在自家院子中大興土木，均屬于違章搭建。不在《物權法》保護之列。對于這些行為，物業有權利也有義務及時勸阻。如果業主不聽勸告，相關部門可以依法強制執行。”

　　杭州某房地產公司風險投資部門資深專家告訴記者，在國外，人們對居民住宅都有嚴格的建設規范，不能隨意改建。比如在美國舊金山，因為該地區是地震多發帶，所以一般民居的高度不得超過三層，不得使用磚混結構，必須用木頭搭建，以保證居民生命安全。

　　“別墅業主的產權僅限于別墅本身，并不包括其花園，房前屋后的產權，這些是小區全體業主共有的，屬于公共產權。因此這些業主沒有權利在公共產權領域大興土木。房地產開發商在建地下室的時候會經過一系列程序的規劃審批，對于個人而言也必須如此。但因為個人私建存在影響他人生活環境，容易引發不安全因素等問題，一般個人申請修建地下室的要求是不會被批準的。”他說。