風向標在行動

　　據萬科內部人士透露，萬科目前正在委托中信證券做住宅附帶的商業地產資產證券化的研究，希望能將其打包賣給機構投資者。據了解，萬科此舉是想借REITs之勢，突破商業地產只能依靠租金和零散出售回籠資金的局面。萬科在委托中信證券的房地產金融部門從事研究之前，其在業務上極少直接參與商業地產的開發和經營，通常是外包給凱德置地等公司。

　　但該人士也強調，目前萬科還是以住宅開發為主，通過資產高速周轉獲取超額回報戰略是不變的。另據業內人士講述，REITs風頭正強。住宅在去年遭遇行業拐點之后，很多大公司覺得住宅市場的高利潤時代難以為繼，都著手研究高風險、高收益的商業地產，尤其是城市綜合體。

　　另外一家曾積極開發住宅的金融街控股目前將更大的精力重新投回老本行商業地產的開發上。據金融街控股內部人士介紹，金融街控股本來在重慶有一處商業地塊，在樓市低迷期，雖不缺錢，但看不清前景無法定位，暫緩了進程。今年6月初，金融街控股決定建成公寓+酒店+商場的綜合體，該項目現已開工。另外，金融街控股在天津的環球金融中心也正式開盤。該人士說，目前市場有很多公司在轉讓寫字樓和酒店，已經有人愿意接手。去年，鮮有人問津這類大宗標的物。

　　另外，帶有風向標意義的香港恒隆地產的步伐更加清晰有力。

　　近期，恒隆地產在無錫、青島等三地連續拍下了3塊地塊。恒隆進軍內地商業地產的歷史悠久，1992年進入內地，到2005年到了啟動二線城市的階段。滲透內地市場的廣度和深度非一般外企能及。恒隆地產主席陳啟宗在2007年，曾勸誡內地地產商不要過度沉迷于從股市融資繼而囤地再抬高股市圈錢的游戲。當時他說，內地樓市最大的泡沫不是房價，而是地產股。

　　2008年底，這位大浪淘沙下的地產商放言要200億元抄底。恒隆地產在1999年香港房市低潮期，低價取得了多塊毗鄰海濱的黃金地塊，并陸續開發了君臨天下、碧海藍天等高端住宅項目。這些項目為恒隆地產帶來了驚人的回報。港資機構認為，此番恒隆的大舉進攻是因為其在香港和內地一線城市的商業物業都是黃金地段，未受熊市沖擊，持有大量現金。很多香港同行只能望而卻步。

　　地產公司融資新武器

　　除了地產公司，機構投資者方面也非常活躍。華夏柏欣的聯席董事總經理伍步昂告訴記者，境外多家基金以及自己旗下的基金都在內地積極物色商業地產項目。他認為，內地市場在境外資本眼中確是非常誘人。香港地產公司比基金要看得更長遠。

　　地產商和投資機構的關注點也略有不同。

　　國內的地產公司認為商業地產帶來的融資機會是個直接的機會誘發點。一家上市公司人士告訴記者，很多地產公司都覺得通過商業地產可以獲得抵押貸款這點非常重要。而思源經紀商業業務部的相關人士告訴記者，國內開發商從事商業地產，除了升值機會，也希望可以和金融資本結合，從資本市場重獲高估值，此外，最直接的就是抵押貸款的獲取。譬如現在開發城市綜合體最成功的萬達地產，一個項目抵押給銀行，獲得年租金的10-11倍的貸款非常容易。

　　湘財證券的房地產行業分析師洪俊驊也認為，商業地產類的上市公司可以獲得收益，而假如住宅開發類公司收購其他公司現有的商業項目的話，也有望獲得收益。一方面可以提前兌現未來的收益現金流，增加這類公司的融資渠道;另一方面REITs較為穩定安全的收益率必將吸引部分機構投資者，因為從以往數據上看，REITs與股票相關度較小，可以有效降低投資組合的非系統性風險。

　　此外，因為商業地產投資周期長，受金融危機影響較小，在住宅市場受到重創之后，一些有能力的開發商也希望抓住商業地產的機會，戴德梁行的張家鵬就這樣認為。

　　二、三線城市和綜合體機會

　　金融危機的洗禮之后，又到了熱錢覓食的時刻。內需市場的啟動，讓投資者打開了想象的閘門，他們覺得商業綜合體是個不錯的主意。

　　雖說5月在上海土地交易一級市場，40年產權或50年產權的商業地塊的成交非常活躍，在數量上有蓋過住宅用地成交的趨勢，但更多的業內人士認為，一線城市中，除了上海，更多的商業地產的機會應該是在二、三線城市。這種觀點在摩根斯坦利的50城市50個商業綜合體的計劃中可以體現。華夏柏欣研策及投資部董事廖珈庚說，他們合作的中國策略伙伴 OstaraChinaRealEstateFund以及摩根斯坦利都比較喜好綜合體項目。而廖珈庚之前任摩根斯坦利資產管理總監。

　　摩根斯坦利雖然在上海拋售了大量的寫字樓，但在5月又開始繼續其大舉進攻二、三線城市的計劃。二、三線城市的商場面積和人口比要遠低于一線城市，同時面臨著商場類型升級換代，所以很多人士非常看好此類市場。

　　在一次業內交流中，摩根斯坦利的高管談到，在二線城市投資一個5萬平方米的綜合體只需3億-4億元，8年就可以收回全部投資，而在一線城市則需要10億-20多億元，收回時間要長很多。

　　而另一方面，在復蘇跡象出現的時候，業內人士認為也必須關注一線城市面臨的寫字樓和商場過剩的情況。

　　北京的情況并不樂觀。上述思源人士講述，目前除了西單大悅城等少數幾家商場之外，所有的商場租金都在下滑，幾家大的新商場都延遲了開業。而零售商還未能從金融風暴的觀望情緒中走出來，特別是一些外國的品牌。

　　在上海，寫字樓租金下滑的消息已經持續甚久。

　　至于產品類別，華夏柏欣的伍步昂認為ShoppingMall要比寫字樓好很多。原因在于，新落成的寫字樓不能帶來新的需求，而商場則反之。他們認為，寫字樓在金融危機中飽受租金下跌之苦就是寫字樓不如商場的一個表現。

　　現在境外的資本經過了金融危機的洗禮，生存下來的已經在四處尋找機會。廖珈庚認為：“歐洲、美國市場都不好，亞洲的新興區域都遠不如中國，選來看去，還是中國最好。而這4萬億的內需讓投資銀行看到了更大的機會。”(來源: 經濟觀察報)