由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”日前公布了“2009中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”。

　　該報(bào)告顯示，2008年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)攀升，但增幅回落明顯，發(fā)展速度趨緩。其中，滬深房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)為70.45億元，同比增長(zhǎng)21.03%，增速較上年同期回落33個(gè)百分點(diǎn)；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均總資產(chǎn)為268.79億元，同比增長(zhǎng)13.72%，增速較上年同期回落72個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張速度明顯趨緩。受市場(chǎng)因素影響，多數(shù)公司主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)規(guī)模或項(xiàng)目進(jìn)度，縮減甚至停止土地儲(chǔ)備的擴(kuò)充，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，這些因素是導(dǎo)致2008年總資產(chǎn)增長(zhǎng)放緩的主要原因。

　　2007年及以往項(xiàng)目預(yù)售款項(xiàng)在2008年的竣工結(jié)算，使得房地產(chǎn)上市公司的營(yíng)業(yè)收入在市場(chǎng)下行情況下仍然保持一定增長(zhǎng)。2008年滬深房地產(chǎn)上市公司平均營(yíng)業(yè)收入為18.67億元，同比增長(zhǎng)10.54%，增幅較上年55.24%的增速顯著放緩；大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均營(yíng)業(yè)收入52.51億元，同比微增5.23%。由于部分大陸在港上市房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入大幅下滑，導(dǎo)致大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入的整體增長(zhǎng)率低于滬深房地產(chǎn)上市公司，但營(yíng)業(yè)收入的規(guī)模仍然高出滬深公司近3倍。

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的下降及各項(xiàng)成本費(fèi)用的上升直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司利潤(rùn)空間的壓縮。2008年，滬深房地產(chǎn)上市公司平均利潤(rùn)總額為3.61億元，大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均利潤(rùn)總額為18.63億元。滬深房地產(chǎn)上市公司平均利潤(rùn)總額同比下降1.10%，基本與去年持平；大陸在港上市公司平均利潤(rùn)總額同比下降則達(dá)到30.15%。

　　2008年，受營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)放緩的影響，多數(shù)房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)下降，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率等盈利指標(biāo)下滑，房地產(chǎn)上市公司總體盈利能力有所下降。

　　報(bào)告顯示，2008年滬深房地產(chǎn)上市公司的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(NOPAT)均值由2.43億元增長(zhǎng)到3.72億元，同比增長(zhǎng)53.09%；資本成本由1.9億元增長(zhǎng)到2.54億元，同比增長(zhǎng)33.68%，稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度超過(guò)資本成本的增長(zhǎng)，近六成滬深房地產(chǎn)上市公司經(jīng)濟(jì)增加值EVA表現(xiàn)良好。而2008年，大陸在港上市房地產(chǎn)公司EVA水平出現(xiàn)下滑，其中僅42.86%的公司EVA為正值，EVA均值由2007年的2.07億元下滑到-0.25億元，表明大陸在港上市房地產(chǎn)公司創(chuàng)造的收益低于所投入資本的市場(chǎng)平均預(yù)期收益，財(cái)富創(chuàng)造能力大幅減弱。

　　2008年，受累于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，房地產(chǎn)上市公司銷(xiāo)售速度減慢、開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩，存貨資產(chǎn)大量增加，存貨消化成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)重心。數(shù)據(jù)顯示，滬深房地產(chǎn)上市公司的存貨均值由上年的29.63億元上升至41.40億元，同比增長(zhǎng)39.72%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司由于本身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)滬深上市公司，其存貨資產(chǎn)從絕對(duì)值來(lái)看也遠(yuǎn)高于滬深上市公司，但2008年的存貨增長(zhǎng)率為30.03%，低于滬深上市公司增長(zhǎng)水平。

　　2008年，滬深房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為56.86%，較2007年76.49%的水平降低了19.16個(gè)百分點(diǎn)，資本結(jié)構(gòu)有所改善。同年，大陸在港上市房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為55.48%，較2007年52.03%的水平提高了約3.45個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債比例上升，資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性略有減弱。32.14%的大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率處于60%-70%區(qū)間，這一比例較上年增加了約14個(gè)百分點(diǎn)；而資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下的公司個(gè)數(shù)占比則由上年的41.18%降至28.57%，使得整體資產(chǎn)負(fù)債率整體呈現(xiàn)升高趨勢(shì)。償債風(fēng)險(xiǎn)仍值得關(guān)注。

　　2008年，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市的調(diào)整，房地產(chǎn)上市公司的股票價(jià)格出現(xiàn)較大回落，估值泡沫擠出效應(yīng)明顯，滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港上市房地產(chǎn)公司的平均市盈率分別由上年的55.91和12.03降至2008年的37.27和10.08，市凈率也分別降至2.48和0.78。在港上市房地產(chǎn)公司的估值水平遠(yuǎn)低于滬深房地產(chǎn)上市公司，而前者在規(guī)模性、盈利能力、管理效率、財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等多項(xiàng)投資價(jià)值指標(biāo)上均優(yōu)于多數(shù)滬深房地產(chǎn)上市公司，在行業(yè)內(nèi)具有較好的可持續(xù)成長(zhǎng)能力，在市盈率低企的情況下，已形成明顯的價(jià)值洼地，值得資本市場(chǎng)關(guān)注。同期，滬深房地產(chǎn)上市公司的BETA系數(shù)大于1，其整體的波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍大于大陸在港上市公司。