2006年以來封禁外資購房的閘門在今年得以松動，從北京到廣東，有著附加條件的“解禁”在5月間初現成效，上海也于最近開放境外投資者外幣保證金賬戶，延伸效應正在逐漸體現。

　　本報記者經過調查發現，受到下半年全球通貨膨脹預期的影響，以及本輪全球經濟危機中中國所呈現的穩定經濟環境，海外買家在各一線城市高端住宅市場紛紛出手，資金“避風港”的標的被重新鎖定在一線城市房地產領域。

　　海外買家增多對中國樓市究竟會帶來怎樣的影響，且聽專家評說。

　　近來，為期一年的購房“限外令”階段性解禁，在北京開始顯現成效。

　　經歷了近一年的樓市停滯期后，北京的豪宅市場在剛剛過去的5月份銷量突然激增，而在購買豪宅的顧客群中，海外購房者數量開始呈現抬頭之勢。記者從多個高端項目獲悉，泰禾紅御、工三、譽天下、星河灣等項目的海外購買者均占據了相當一部分比例。

　　記者采訪的多位業內人士均表示，“限外令”和2008年高端樓市的疲軟，客觀上壓制了一部分事實存在的需求，而在本輪全球經濟危機中，中國所呈現的穩定經濟環境吸引了大量的海外買家，今年年初北京暫停實施“限外令”更起到了推動作用。事實上，受“限外令”影響，外籍人士在京購房比例一度由2005年的20%降低為2008年的2.1%。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌指出，高端住宅熱銷的現象并不普遍，只在北京、上海、杭州、深圳等熱點城市較明顯，這一輪高端住宅的熱銷主要是靠改善型以及投資型的買家拉動。

　　海外買家漸成主力

　　6月1日，中國房地產指數系統、中國指數研究院發布的《2009年1~4月京滬深別墅市場研究報告》顯示，今年前4個月，全國主要城市別墅成交量同比去年均有大幅提高，其中上海、北京、深圳等一線城市成交量均呈現上漲態勢。

　　數據顯示，1~4月，北京別墅成交套數大幅反彈，前4個月累計成交別墅694套，成交面積22.6萬平方米，同比分別增長42.8%和48.4%。受利好消息刺激，許多別墅大盤都在5月初推出新房源。記者從多家別墅開發商了解，在5、6兩個月，包括泰禾紅御、格拉斯小鎮、亞運新新家園和御園在內的多個千萬級別墅項目開盤，房源達到300套以上。

　　在購買別墅的顧客群中，海外購房者成為主力軍之一。“5月份我們項目海外簽約及正在洽談的海外購買有7套。”泰禾紅御副總經理林平峰向記者透露，目前海外購買者已經簽約了4套別墅，這些購買者主要來自美國、加拿大、瑞士、中國香港，剩下還有3家正在洽談。

　　據林平峰介紹，海外客戶群主要以自住為主，購買者主要是在CBD區域工作的外籍人士。目前，泰禾紅御在售的主要是總價1200萬元、面積500平方米的獨棟產品，7月份還將推出面積700平方米、總價3000萬元的水岸獨棟。

　　無獨有偶，北京多個別墅項目以及高端項目都出現了海外購買者的身影。位于中央別墅區的譽天下，該項目5月開盤銷售的100多套別墅中，僅香港購房者就購買了30套，占到銷售總量的30%左右。

　　位于三里屯的工三項目，首期推出300套公寓，據開發商稱，有150套被海外人士預定，主要是外籍華人。據了解，該項目之前曾去美國做過推介，當時具有購買意向的客戶就已達90多人。

　　據北京中原三級市場研究部的數據統計，外企高管成為北京存量豪宅的主力成交對象。相關統計數據顯示，3月份，外籍社團及人士購買的普通住宅有74套，公寓4套；4月份普通住宅有84套，公寓12套。

　　三大原因促成需求釋放

　　“據我們調查，高端住宅市場確實旺起來了，特別是北京、上海、杭州、深圳等熱點地區。”顧云昌分析認為，有三大原因促進了本輪高端項目的熱銷：

　　一是海外買家擔心金融危機后通貨膨脹，他們認為目前在中國投資房產最具增值保值功能；二是從長遠來看，投資房地產保值最穩定，尤其是高端住宅市場抗跌性較強，加之房地產經過一段時間的調整后，這些購房者認為房地產泡沫擠得差不多了，所以該出手時就出手；三是“限外令”解禁，給高端市場提供了利好消息。

　　2009年1月23日，北京市建委等九部門聯合發文，規定自2009年1月1日至12月31日，暫停執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》中“對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋”的有關規定。

　　一年的暫停期起到了催化劑的作用，據北京中原地產調查顯示，今年一季度外籍人士購買量增加了30%。記者了解到，由于目前海外購買數量的急劇增加，目前已有多家項目準備去香港進行項目的巡展銷售，6月中旬，首創置業就將攜旗下多個高端住宅去香港推廣。

　　泰禾集團董事長黃其森認為，“限外令”短期內放開后，一些海外買家開始逐漸進入北京的住宅市場，下半年將會呈增多趨勢，購房者和開發商都會在此期間加快促成買賣。

　　記者在采訪中獲悉，海外買家購房同時關注投資及自住功能，高端別墅的自住型買家多一些，但有些核心區域的高端公寓則投資型買家相對較多。房地產業內人士普遍認為，豪宅熱銷現象表明了包括海外購房者在內的財富人群對未來全球范圍通貨膨脹的擔心，他們急需找到適合保值增值的投資工具，中國的別墅、高檔公寓等高端項目既是消費品，又是投資品，適合長期持有。（本報記者 劉筱晨 北京報道）