近日，回暖、漲價、假按揭、退房等各種消息充斥地產市場，撲朔迷離。

　　華融證券市場研究部負責人張紅杰注意到6月2日有關報道透露的一組關于新增貸款結構變化的數字：四大行5月前30天新增對公貸款603億元，占比只有35%，而個人貸款達到943億元，占比達55%。而在前五個月(不含5月31日)的總量中，新增對公貸款15276億元，占比為56%。

　　“這印證了房地產市場的回暖與銀行貸款的支持有直接的關系。”張紅杰說，“其中部分省市由于銀行信貸相對寬松，還引起了房價的較大幅度上漲。”

　　理財周報記者調查了解到的情況是，目前各家銀行5月新增信貸數據正在統計上報之中。僅依據各銀行單獨的統計數據還不能準確推導出最終的新增貸款數據。有關數據匯總到央行后，央行還要考慮季節調整等因素再算出最后的增長情況。

　　銀行對個人按揭貸款興趣大

　　個人住房按揭貸款在銀行的個人貸款中一直是重頭。

　　長期關注金融地產行業的張紅杰認為，銀行轉向支持房地產信貸有其合理性。由于1-4月，對工商業的信貸大幅度增加，銀行再大力度的投向工商業也存在選擇項目的擔憂，轉向房地產也是一個必然的選擇。銀行信貸向房地產轉移可能還將延續一段時間。

　　某股份制銀行的一位高層負責人透露，現在銀行對開發貸款的興趣小于對按揭貸款的興趣，之所以給開發貸款其實想要的是按揭。雖然由于利率優惠，把按揭貸款的利差壓縮得很小，對銀行的業績也有負面影響，但是對銀行來說沒有別的選擇，還是要多做。“各個銀行現在對按揭也非常積極，現在市場甚至可能出現一些違規傾向，反映很多銀行真的想做這個業務，只要是好的項目、好的開發商、銷售的房價合理，銀行現在都會積極支持。”這位負責人說。

　　“目前我們評價按揭貸款，主要看市場位置、戶型等。市場定位比如上海、廣州等地，授信人群還是要給中檔客戶，我們發現90平米左右的戶型在廣州還是有很好市場。在深圳大一點的比較好，比如100平米、140平米左右比較受市場歡迎。”這位銀行高層負責人說。

　　關于個貸的增加還有另外的理解。在交銀國際研究部聯席董事呂小九看來，個貸占比增加主要還是因為對公貸款的減少造成的比例變化。當然，5月個貸確實增長得不錯。但不是主要原因。

　　“新增貸款的結構是管理層和業內都很重視的敏感指標。按以往情況，在新增貸款中，個貸占比一般也在25%-30%。假如5月份四大行貸款增量是3000億元，那么個人貸款占比就可能在35%左右，與以前類似。”呂小九說。

　　呂小九認為，用個貸自身的增長情況來衡量更有意義，只有看到個貸自身的量在明顯的加快增長，才能說明問題。

　　房市“回暖”

　　數據顯示，今年5月，上海、北京、深圳、南京、武漢、杭州、天津和廈門八大城市成交量保持平穩，成交量同比增長45%-259%，平均售價總體環比上升0-11%。六個城市的未售單位合計面積從4月的6210萬平方米降至5月的5790萬平方米。上述數據在一定程度上支持了“房市回暖”的判斷。

　　雖其中六個城市的成交量環比增長4%-56%。但北京和重慶的成交量分別環比下滑6%和29%。成交量環比下滑的背景下，關于“假按揭”、“退房率上升”等說法泛起。

　　呂小九身邊的很多朋友在今年1-4月份買了房。對于“假按揭”、“退房率上升”之說，他的理解是“瑕不掩瑜”。“可能有假按揭，但真的(按揭)還是主流。”

　　“假按揭、退房的報道以偏概全。其實開發商由于資本金比例要求降低，可能產生更多的借貸需求。銀行看到按揭貸款量增，認為房地產風險也降低，傾向房地產貸款就成為一個合理選擇。”天相投顧分析師王逸峰說。

　　北京市房地產協會的有關負責人認為，所謂“北京高退房率”，是對數字的誤讀。如果沒有開發商與銀行內部勾結，假按揭的操作難度非常大。近期沒有發現假按揭的跡象。

　　但有業內人士認為，假按揭是否在制造著樓市和銀行信貸的雙重泡沫是個值得關注的問題。

　　日前，記者在北京通州的幾個樓盤看到，與兩個月以前相比，樓房的均價提高了1000多元。世紀星城的樓盤均價由原來的7300元提升到了目前的8500元。緊鄰北京東部的河北燕郊的某些樓盤均價提升也大致如此。從各個樓盤的售樓處可以看到，購房人氣趨旺，其中絕大多數購房者使用按揭貸款方式。

　　“5月份交易量下來符合邏輯，如果不下來倒是不符合邏輯。因為市場買賣雙方達成一致是分階段的，有一個博弈的過程，不可能一次達到一個完全一致的價位。”呂小九說。

　　“我不贊同房價就此回暖。目前房地產價格仍超過其價值。價格是應該回歸的。若不能有效回歸，則通脹會來得更早些。若通脹來得過早，令人擔心的滯脹就會到來。”《次貸危機》一書作者、高級經濟師孫兆東說。