近日，回暖、漲價(jià)、假按揭、退房等各種消息充斥地產(chǎn)市場(chǎng)，撲朔迷離。

　　華融證券市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人張紅杰注意到6月2日有關(guān)報(bào)道透露的一組關(guān)于新增貸款結(jié)構(gòu)變化的數(shù)字：四大行5月前30天新增對(duì)公貸款603億元，占比只有35%，而個(gè)人貸款達(dá)到943億元，占比達(dá)55%。而在前五個(gè)月(不含5月31日)的總量中，新增對(duì)公貸款15276億元，占比為56%。

　　“這印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖與銀行貸款的支持有直接的關(guān)系。”張紅杰說，“其中部分省市由于銀行信貸相對(duì)寬松，還引起了房?jī)r(jià)的較大幅度上漲。”

　　理財(cái)周報(bào)記者調(diào)查了解到的情況是，目前各家銀行5月新增信貸數(shù)據(jù)正在統(tǒng)計(jì)上報(bào)之中。僅依據(jù)各銀行單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不能準(zhǔn)確推導(dǎo)出最終的新增貸款數(shù)據(jù)。有關(guān)數(shù)據(jù)匯總到央行后，央行還要考慮季節(jié)調(diào)整等因素再算出最后的增長(zhǎng)情況。

　　銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款興趣大

　　個(gè)人住房按揭貸款在銀行的個(gè)人貸款中一直是重頭。

　　長(zhǎng)期關(guān)注金融地產(chǎn)行業(yè)的張紅杰認(rèn)為，銀行轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)信貸有其合理性。由于1-4月，對(duì)工商業(yè)的信貸大幅度增加，銀行再大力度的投向工商業(yè)也存在選擇項(xiàng)目的擔(dān)憂，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)也是一個(gè)必然的選擇。銀行信貸向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移可能還將延續(xù)一段時(shí)間。

　　某股份制銀行的一位高層負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在銀行對(duì)開發(fā)貸款的興趣小于對(duì)按揭貸款的興趣，之所以給開發(fā)貸款其實(shí)想要的是按揭。雖然由于利率優(yōu)惠，把按揭貸款的利差壓縮得很小，對(duì)銀行的業(yè)績(jī)也有負(fù)面影響，但是對(duì)銀行來說沒有別的選擇，還是要多做。“各個(gè)銀行現(xiàn)在對(duì)按揭也非常積極，現(xiàn)在市場(chǎng)甚至可能出現(xiàn)一些違規(guī)傾向，反映很多銀行真的想做這個(gè)業(yè)務(wù)，只要是好的項(xiàng)目、好的開發(fā)商、銷售的房?jī)r(jià)合理，銀行現(xiàn)在都會(huì)積極支持。”這位負(fù)責(zé)人說。

　　“目前我們?cè)u(píng)價(jià)按揭貸款，主要看市場(chǎng)位置、戶型等。市場(chǎng)定位比如上海、廣州等地，授信人群還是要給中檔客戶，我們發(fā)現(xiàn)90平米左右的戶型在廣州還是有很好市場(chǎng)。在深圳大一點(diǎn)的比較好，比如100平米、140平米左右比較受市場(chǎng)歡迎。”這位銀行高層負(fù)責(zé)人說。

　　關(guān)于個(gè)貸的增加還有另外的理解。在交銀國(guó)際研究部聯(lián)席董事呂小九看來，個(gè)貸占比增加主要還是因?yàn)閷?duì)公貸款的減少造成的比例變化。當(dāng)然，5月個(gè)貸確實(shí)增長(zhǎng)得不錯(cuò)。但不是主要原因。

　　“新增貸款的結(jié)構(gòu)是管理層和業(yè)內(nèi)都很重視的敏感指標(biāo)。按以往情況，在新增貸款中，個(gè)貸占比一般也在25%-30%。假如5月份四大行貸款增量是3000億元，那么個(gè)人貸款占比就可能在35%左右，與以前類似。”呂小九說。

　　呂小九認(rèn)為，用個(gè)貸自身的增長(zhǎng)情況來衡量更有意義，只有看到個(gè)貸自身的量在明顯的加快增長(zhǎng)，才能說明問題。

　　房市“回暖”

　　數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海、北京、深圳、南京、武漢、杭州、天津和廈門八大城市成交量保持平穩(wěn)，成交量同比增長(zhǎng)45%-259%，平均售價(jià)總體環(huán)比上升0-11%。六個(gè)城市的未售單位合計(jì)面積從4月的6210萬平方米降至5月的5790萬平方米。上述數(shù)據(jù)在一定程度上支持了“房市回暖”的判斷。

　　雖其中六個(gè)城市的成交量環(huán)比增長(zhǎng)4%-56%。但北京和重慶的成交量分別環(huán)比下滑6%和29%。成交量環(huán)比下滑的背景下，關(guān)于“假按揭”、“退房率上升”等說法泛起。

　　呂小九身邊的很多朋友在今年1-4月份買了房。對(duì)于“假按揭”、“退房率上升”之說，他的理解是“瑕不掩瑜”。“可能有假按揭，但真的(按揭)還是主流。”

　　“假按揭、退房的報(bào)道以偏概全。其實(shí)開發(fā)商由于資本金比例要求降低，可能產(chǎn)生更多的借貸需求。銀行看到按揭貸款量增，認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也降低，傾向房地產(chǎn)貸款就成為一個(gè)合理選擇。”天相投顧分析師王逸峰說。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，所謂“北京高退房率”，是對(duì)數(shù)字的誤讀。如果沒有開發(fā)商與銀行內(nèi)部勾結(jié)，假按揭的操作難度非常大。近期沒有發(fā)現(xiàn)假按揭的跡象。

　　但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，假按揭是否在制造著樓市和銀行信貸的雙重泡沫是個(gè)值得關(guān)注的問題。

　　日前，記者在北京通州的幾個(gè)樓盤看到，與兩個(gè)月以前相比，樓房的均價(jià)提高了1000多元。世紀(jì)星城的樓盤均價(jià)由原來的7300元提升到了目前的8500元。緊鄰北京東部的河北燕郊的某些樓盤均價(jià)提升也大致如此。從各個(gè)樓盤的售樓處可以看到，購(gòu)房人氣趨旺，其中絕大多數(shù)購(gòu)房者使用按揭貸款方式。

　　“5月份交易量下來符合邏輯，如果不下來倒是不符合邏輯。因?yàn)槭袌?chǎng)買賣雙方達(dá)成一致是分階段的，有一個(gè)博弈的過程，不可能一次達(dá)到一個(gè)完全一致的價(jià)位。”呂小九說。

　　“我不贊同房?jī)r(jià)就此回暖。目前房地產(chǎn)價(jià)格仍超過其價(jià)值。價(jià)格是應(yīng)該回歸的。若不能有效回歸，則通脹會(huì)來得更早些。若通脹來得過早，令人擔(dān)心的滯脹就會(huì)到來。”《次貸危機(jī)》一書作者、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師孫兆東說。