我們認為，在央行適度寬松的貨幣政策以及居民消費杠桿增大的趨勢下，2009年房地產的銷售額有望超過2007年。出于對今年房地產銷售額較快增長的預期，房地產下游的家具、建筑及裝潢材料、家電及音像器材等行業以及房地產投資加快帶來的建材、機械、鋼鐵等行業的銷售增長可能會超出市場預期。

　　6月份證券市場將呈現寬幅震蕩的格局，建議投資者關注政策和房地產銷售可能存在的超預期，建議逢低買入金融和房地產及相關行業優質上市公司。

　　經濟數據喜憂參半

　　主要股指高位震蕩

　　進入5月份以來，美國、日本和歐盟眾多宏觀經濟數據陸續公布，緩解了市場對于發達國家經濟繼續大幅下滑的憂慮。優于市場預期的壓力測試結果加上近期經濟領先指標的好轉信號出現，使得市場對下半年美國經濟觸底反彈的信心明顯加強。

　　美國經濟領先經濟指標(LEI)由3月的98%上升至99%，取得了自2005年11月以來的最高升幅，其10個成份指標中有7個指標出現了好轉，周平均工作時間和周平均首次申請失業救濟人數呈現出向好趨勢。歷史數據證實，如果經濟領先指標能夠實現連續三個月的持續回升，那么美國經濟有望最早于下半年觸底反彈。同時，隨著世界經濟收縮的趨勢好轉，日本和歐盟二季度經濟增速跌幅有望顯著收窄，出口、消費和工業生產都將有所改善。

　　當前市場對美國、日本和歐盟經濟觸底回暖的預期在不斷增強，避險資金開始不斷流出美國國債。美元走弱的背后是原油和大宗商品價格的快速上行，貨幣增加和資金充裕的背后是市場通脹預期不斷抬高，而商品價格的資本化加劇了這一作用，但是我們認為，短期內商品價格仍將面臨實際供需格局的制約。

　　5月份證券市場走勢超出我們的預期，我們認為主要有兩個原因：一是政府政策密集出臺，題材輪動特征明顯；二是市場階段性的過度反應房地產行業的回暖。對于6月份的證券市場趨勢，我們認為證券市場的基本格局為寬幅震蕩。市場主要的下行風險有兩個：一是經濟增長趨勢在二季度可能存在的反復；二是企業盈利增速低于市場預期(金融行業企業盈利的同比增速高點普遍在去年一季度，而制造業企業盈利的同比增速高點普遍在去年二季度)。

　　消費再杠桿趨勢明顯

　　在美國消費者仍然在依賴儲蓄加快資產負債表的修復不同，中國充足的國際儲備以及居民相對較高的儲蓄率都決定了中國經濟的未來增長將明顯依賴于“消費驅動”。因此，政府政策傾斜和經濟好轉預期下的居民消費的杠桿化趨勢明顯，我們上月就曾分析過的房地產和汽車行業的高度景氣仍將持續。

　　首先，地產消費再杠桿趨勢明顯。

　　2009年前4個月房地產銷售額遠超市場預期，去年以來陸續出臺的房地產利率優惠和稅費優惠利好，加上經濟好轉預期下居民消費傾向的提高，直接導致了今年依賴房地產銷售市場的顯著回暖。

　　我們認為，由于房地產一級、二級、三級市場都開始逐步活躍，政府土地出讓的進程將逐步加快，但是考慮到2007年以來房地產企業的拿地規模和房地產開發周期，房地產市場供給的加快將有效抑制房價的上漲空間，使得未來房地產銷售相對穩定。

　　我們對房地產銷售量的預判主要是建立于對居民消費貸款分析的基礎之上。從目前居民資產負債表來看，我國居民消費的杠桿主要來自于對住房和汽車的消費，其中汽車消費主要以短期貸款為主。根據央行定期公布的按部門分類的金融機構人民幣信貸收支表的數據來看，我國居民消費貸款存在著以下幾個特點：

　　一是在居民消費貸款中，房地產和汽車消費貸款占據了接近90%的比重，僅在2008年略微下滑至85%左右。但是考慮到汽車消費貸款和房地產消費貸款的不同貸款期限，其中居民汽車消費貸款主要集中于短期消費貸款，而住房消費貸款主要集中于中長期消費貸款。我們預計居民中長期貸款中房地產消費貸款的占比超過90%。

　　二是居民中長期消費貸款在全部貸款余額中比重保持穩定。從2007年至今，盡管房地產市場出現了大幅調整，并且其間央行還對商業銀行信貸投放進行了窗口指導，但是居民中長期消費貸款占比保持穩定，均值為10.65%。

　　三是居民中長期新增貸款要遠小于房地產新增銷售額。依據政府對房地產貸款首付比率和貸款利率下浮比率的政策，我們假定2007、2008和2009年居民購置住房時平均首付比例分別為40%、35%和30%，另外假設一次性現金購房比例為10%，以此計算出來的新增房地產消費貸款仍然遠大于居民中長期貸款增量。因此，盡管按照房價收入比和房價租金比所計算的水平要遠高于國際平均水平，但是我國居民房地產貸款的還款速度要遠高于市場預期。從當前房地產新增銷售和居民中長期貸款的比例來看，居民每個月舊房貸還款能夠覆蓋絕大部分的新增住房貸款。

　　四是經濟和收入好轉預期下，居民住房消費中還舊房貸的速度放緩，而新增房貸的速度大大加快。考慮到去年下半年以來消費者對未來經濟增長和收入增速預期的大幅惡化，因此紛紛降低住房消費貸款的杠桿，直接導致新增中長期消費貸款的降幅遠大于房地產銷售貸款的降幅，我們認為主要是由于消費者在經濟預期不明朗的情況下加快了按揭還款的力度。進入2009年之后，隨著消費者對經濟復蘇信心的增強，房地產銷售額在前4個月超過2007年達到歷史新高，同時居民中長期消費貸款也呈現出明顯的加速擴張趨勢。因此，我們判斷經濟低迷時居民降低消費杠桿，而經濟復蘇后提高消費杠桿的趨勢仍將持續，以此支撐未來房地產銷售額的持續。

　　房地產銷售額有望超過07年

　　根據上述假設，同時假設居民住房貸款占居民中長期貸款的比重為90%，另外央行按照既定的貨幣政策目標不變，即2009年新增信貸投放8萬億，那么根據居民中長期貸款占貸款余額的比重以及居民還舊房貸占新增房貸的比例來進行敏感性分析，其結果證實在央行適度寬松的貨幣政策以及居民消費杠桿增大的趨勢下，2009年房地產銷售額有望超過2007年(2.5萬億)。

　　出于對今年房地產銷售額較快增長的預期，我們認為，房地產下游的家具、建筑及裝潢材料、家電及音像器材等行業以及房地產投資加快帶來的建材、機械、鋼鐵等行業的銷售增長有望超出市場預期。(國海證券研究所)