5月北京樓市成交量出現(xiàn)全面下滑，面對高企的房價，撬動起三四月份瘋狂成交量的自住型買家開始重返觀望態(tài)勢，但與此同時，樓市部分項(xiàng)目卻出現(xiàn)了投資客活躍的身影。不僅有項(xiàng)目出現(xiàn)三成以上的投資型購買，而且有個別項(xiàng)目出現(xiàn)整層、成批量購買。業(yè)內(nèi)專家指出，受產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)勢影響，個別項(xiàng)目出現(xiàn)較大比重的投資型購買并不能說明投資型需求全面復(fù)蘇，而且受宏觀經(jīng)濟(jì)面影響，樓市仍處于調(diào)整期，此時投資需謹(jǐn)慎。

　　多個項(xiàng)目投資客超三成

　　5月初，就有傳言某項(xiàng)目出現(xiàn)神秘大買家，4個人買了6層樓。近日，傳言被核實(shí)，該項(xiàng)目就是位于望京地區(qū)的方恒國際中心。

　　“全部是整層購買，最多的投資者一次性購買了2層。4月份下旬投資者和我們談判整層購買，5月初簽訂的購買合同。”方恒國際中心有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。據(jù)了解，這四位大買家均為外地投資者，共購買88套房子，整購金額上億元。

　　6層的整售大單，讓方恒國際中心迅速完成年初制定的銷售任務(wù)，目前價格從春節(jié)后的12800元/平方米提到了14800元/平方米。

　　無獨(dú)有偶，據(jù)記者了解，近兩個月，高頻率出現(xiàn)投資客身影的項(xiàng)目還有金隅·可樂+、金泉時代、復(fù)地國際公寓、潤楓嘉尚等項(xiàng)目，甚至有別墅項(xiàng)目也出現(xiàn)比例頗高的投資客。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹，亞豪機(jī)構(gòu)代理的金隅·可樂+、金泉時代兩項(xiàng)目，投資客的比例約占到三成以上，投資客的占比雖然并未達(dá)到06、07年市場高峰期的水平，但也比08年樓市低迷期有所回升。

　　記者了解到，金泉時代一期認(rèn)購的468套物業(yè)中，有40%是購買了多套物業(yè)的，其中5%是購買了4套以上的。“購買多套物業(yè)的客戶絕大多數(shù)是投資客”。

　　只是少數(shù)人在行動

　　面對這些大手筆成交，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這說明由于看好未來樓市，投資型需求開始紛紛入場。此前，業(yè)內(nèi)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)過前4個月的釋放，剛性需求基本會釋放完畢。有專家認(rèn)為，目前支撐樓市熱銷的已經(jīng)從單純的剛性需求，過渡到剛性需求、改善性需求及投資性需求三方共存的局面。其中后兩者的需求目前成為樓市需求的主力。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前投資客已經(jīng)入市了，樓市成交量大幅回升，如果光靠自住型買家的話，肯定不能支持這么大的量，自住型買家對價格非常敏感，中心區(qū)樓價門檻高，很多都是高端物業(yè)，那就注定是投資型需求。再者很多的投資者也認(rèn)為樓市已經(jīng)見底，樓價下調(diào)的空間不大，因此入市踴躍。方恒國際中心等項(xiàng)目出現(xiàn)的投資者都基本是建立在這樣認(rèn)可的基礎(chǔ)上。

　　但北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬并不這么看。他認(rèn)為目前僅僅是投資客蠢蠢欲動的時候，雖然目前個別樓盤出現(xiàn)了投資者的身影，但仍舊是少數(shù)投資客在行動，他們還暫時無法對市場形成影響。目前樓市仍處于調(diào)整期，如果真的想投資房產(chǎn)，則需要對其投資的樓盤進(jìn)行合理的評定和選擇。“如果投資的話，應(yīng)該謹(jǐn)慎入市。”

　　值得注意的是，目前記者了解到的投資客比較集中的樓盤多為酒店式公寓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目或者占據(jù)良好的區(qū)域位置，或者位于地鐵站附近，普遍具有面積小、總價低、租金回報較高的特點(diǎn)。此類項(xiàng)目歷來是穩(wěn)健性投資客重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。在當(dāng)下樓市剛開始恢復(fù)元?dú)鈺r，此類項(xiàng)目最先集中出現(xiàn)投資客并不為怪。

　　調(diào)整期投資警惕風(fēng)險

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，之所以出現(xiàn)投資型需求抬頭的現(xiàn)象，一是今年以來全國樓市成交量強(qiáng)勁反彈，從而帶動房價上漲。今年3月，全國70個大中城市房價環(huán)比增幅，在連續(xù)7個月下跌之后，首次增長，4月加速。房價上漲抑制了剛性需求，而投資需求卻有追漲的嗜好。二是流動性過剩正在形成，人們對未來通脹和資產(chǎn)價格上漲有所擔(dān)憂，所以投資房產(chǎn)保值、增值一舉兩得。但他并不認(rèn)為當(dāng)下是投資型需求入場的好時機(jī)，“一方面流動性過剩會推高資產(chǎn)價格，另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路艱難，利好與利空并存，房價短期還會上漲一些，但下半年或明年可能回調(diào)”。

　　據(jù)金泉時代項(xiàng)目營銷總監(jiān)韓樂介紹，金泉時代的客戶需求統(tǒng)計顯示，當(dāng)下投資客最看重的因素是價格，占到了訪問量的73%，其次是區(qū)位、交通，從中顯示出投資客看重的是項(xiàng)目的性價比。

　　該數(shù)據(jù)不僅透露出投資客的保守態(tài)度，也透露出投資客對價格的敏感度并不像一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的那么遲鈍。

　　高姍也同時提示開發(fā)企業(yè)，投資傾向發(fā)生變化是一把雙刃劍，雖然投資客一次性購買多套，有利于開發(fā)商回籠資金，但是帶給開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險也有所加大，投資客一旦后續(xù)購房款支付能力出現(xiàn)問題，選擇退房，必然會對開發(fā)商的經(jīng)營收益和項(xiàng)目形象造成一定的損傷。

　　本報記者 魯歡