量價齊升的房地產業重新獲得外資投行的青睞。近一個月來，各大外資投行頻頻修訂房地產走勢預測，認為房地產回暖具有剛性需求的支撐。不過，外資投行雖然“唱多”，但不“做多”房地產股，引發市場人士對外資行借機出貨的擔憂。

　　輪番唱多樓市

　　中國證券報記者2月份曾就房地產業走訪香港外資投行人士。不少人士表示，房地產前景堪憂，甚至投資者對房地產都“退避三舍”。“一說到房地產的股票，投資者連聽都不想聽，除非給出3到5成的折價，才有可能聽你講下去。”一位外資行投行部負責人如是說。

　　不過，時隔不到三個月，投行對房地產業的態度就發生了180度大逆轉，唱好聲不斷。

　　投行高盛率先將2009年全年樓價走勢作出修訂。高盛4月中旬的報告將香港一手樓價跌幅由原先20%大幅收窄至5%；二手樓宇價格跌幅，更由15%調至0%。高盛對明年樓價更樂觀，由原先一、二手各跌10%及5%，改變為整體樓價上升5%。

　　高盛在報告中表示，在各國政府推出不同刺激經濟措施后，主要經濟體系的回穩訊號比預期來得早，恢復了買家對樓市的信心。

　　5月7日，瑞銀發布研究報告，指出中國的房地產投資市場將在2009年下半年強勁復蘇，而中國房地產業也將步入整體復蘇的軌道。瑞銀預計，多項政策措施和大量的剛性需求是支撐房市反彈的原因，預計未來大眾市場和低端住房的建設將開始大幅放量。

　　摩根士丹利則在報告中指出，中國房地產行業出現了真實而持續的復蘇，成為近來對中國經濟恢復增長貢獻最大的行業。摩根士丹利維持長期以來的觀點，即中國全國房地產價格不存在泡沫，中國房地產行業的基本面依然向好。

　　摩根大通中國證券市場主席李晶在報告中指出，中國房市已經“實質性回暖”。“一季度北京、上海、天津、廣州等大城市房地產市場交易量均有較大增長，其中北京和上海兩地交易量甚至達到了2007年同期水準。我認為樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成的，全國樓市在去年四季度觸底后已出現恢復性的增長。”李晶表示。

　　花旗銀行也認為，二、三季度中國樓價預計會有溫和的上升，成交量將維持第一季度的強勁勢頭。花旗尤其看好環渤海地區、西部以及上海和北京市中心地段的房價，認為這些區域的房價在2009年將上升達5%。

　　地產股重受青睞

　　基于對樓市轉趨樂觀，外資投行也順勢調高對地產股的評價。高盛將地產股評級由審慎調升至中性，在港股中，首選信和置業(00083)，將其評級由中性調升至購入，恒基地產(00012)則由沽售調升至中性。

　　對于純利大跌七成九的世茂房地產(00813.HK)，外資行同樣看高一線。瑞信在近期的一份報告中指出，由于銷售進展強勁，財務靈活度增加，負債比率低至四成五，世茂房地產存在估值溢價，維持優于大市評級，上調世茂房地產目標價至9.33港元。

　　同期，摩根士丹利也發表報告，將世房的評級由“大市同步”調高至“增持”，目標價由原先的5.06元調高至8.8元。主要原因就是看好最近數月強勁的銷售動力，以及對于二線城市銷售速度慢、財政緊縮等問題的關注程度已明顯減少。

　　“唱多”不“做多”

　　不過，盡管外資投行頻頻“唱多”，但不少分析人士對房地產真實恢復仍持有懷疑態度，甚至懷疑外資行趁機出貨。

　　獨立經濟學家謝國忠撰文指出，將房地產回暖理解為市場復蘇是錯誤的。中國房地產市場最早將在2010年底見底。他表示，交易量的回暖是對價格下跌的反應。當價格明顯下降后，從前沒有能力購買房子的消費者現在可以購買了。當這些消費者都買了房子，房地產價格又會開始下跌，來吸引其他潛在的購買者。直到房價和收入的比例達到或低于歷史平均水平，這個過程才會結束。

　　中國社科院金融研究所中國經濟評價中心主任劉煜輝則認為，炒作房地產業是尋找接盤的人。近一個月以來，有不少國際資本進入了亞太資本市場，而國際資本往往傾向于選擇地產股這類藍籌股。他指出，如果國際資本想炒火一波行情，必然就要把現在房地產業的小陽春，唱成是可以持續的大陽春。

　　實際上，不少投行已開始減持地產股。據報道，摩根士丹利近期就對富力地產進行大額拋售。截至5月11日，摩根士丹利在富力地產中的持股比例已降至7.83%，比一個月前減少近3%，比一年前減少約10%。在5月4日至11日的短短8天內，摩根士丹利拋售富力地產的股票就已超過了1400萬股。分析師指出，減持應與近期富力地產及其他房地產股票的價格上漲有關。富力地產19日收盤價格為每股15.08元，較3月初的年中低點已經上漲一倍以上。 (盧錚）