量價齊升的房地產(chǎn)業(yè)重新獲得外資投行的青睞。近一個月來，各大外資投行頻頻修訂房地產(chǎn)走勢預(yù)測，認(rèn)為房地產(chǎn)回暖具有剛性需求的支撐。不過，外資投行雖然“唱多”，但不“做多” 房地產(chǎn)股，引發(fā)市場人士對外資行借機出貨的擔(dān)憂。

　　輪番唱多樓市

　　中國證券報記者2月份曾就房地產(chǎn)業(yè)走訪香港外資投行人士。不少人士表示，房地產(chǎn)前景堪憂，甚至投資者對房地產(chǎn)都“退避三舍”。“一說到房地產(chǎn)的股票，投資者連聽都不想聽，除非給出3到5成的折價，才有可能聽你講下去。”一位外資行投行部負(fù)責(zé)人如是說。

　　不過，時隔不到三個月，投行對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度就發(fā)生了180度大逆轉(zhuǎn)，唱好聲不斷。

　　投行高盛率先將2009年全年樓價走勢作出修訂。高盛4月中旬的報告將香港一手樓價跌幅由原先20%大幅收窄至5%；二手樓宇價格跌幅，更由15%調(diào)至0%。高盛對明年樓價更樂觀，由原先一、二手各跌10%及5%，改變?yōu)檎�體樓價上升5%。

　　高盛在報告中表示，在各國政府推出不同刺激經(jīng)濟措施后，主要經(jīng)濟體系的回穩(wěn)訊號比預(yù)期來得早，恢復(fù)了買家對樓市的信心。

　　5月7日，瑞銀發(fā)布研究報告，指出中國的房地產(chǎn)投資市場將在2009年下半年強勁復(fù)蘇，而中國房地產(chǎn)業(yè)也將步入整體復(fù)蘇的軌道。瑞銀預(yù)計，多項政策措施和大量的剛性需求是支撐房市反彈的原因，預(yù)計未來大眾市場和低端住房的建設(shè)將開始大幅放量。

　　摩根士丹利則在報告中指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了真實而持續(xù)的復(fù)蘇，成為近來對中國經(jīng)濟恢復(fù)增長貢獻最大的行業(yè)。摩根士丹利維持長期以來的觀點，即中國全國房地產(chǎn)價格不存在泡沫，中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本面依然向好。

　　摩根大通中國證券市場主席李晶在報告中指出，中國房市已經(jīng)“實質(zhì)性回暖”。“一季度北京、上海、天津、廣州等大城市房地產(chǎn)市場交易量均有較大增長，其中北京和上海兩地交易量甚至達到了2007年同期水準(zhǔn)。我認(rèn)為樓市的回暖主要是剛性需求大量釋放以及救市政策促成的，全國樓市在去年四季度觸底后已出現(xiàn)恢復(fù)性的增長。”李晶表示。

　　花旗銀行也認(rèn)為，二、三季度中國樓價預(yù)計會有溫和的上升，成交量將維持第一季度的強勁勢頭。花旗尤其看好環(huán)渤海地區(qū)、西部以及上海和北京市中心地段的房價，認(rèn)為這些區(qū)域的房價在2009年將上升達5%。

　　地產(chǎn)股重受青睞

　　基于對樓市轉(zhuǎn)趨樂觀，外資投行也順勢調(diào)高對地產(chǎn)股的評價。高盛將地產(chǎn)股評級由審慎調(diào)升至中性，在港股中，首選信和置業(yè)(00083)，將其評級由中性調(diào)升至購入，恒基地產(chǎn)(00012)則由沽售調(diào)升至中性。

　　對于純利大跌七成九的世茂房地產(chǎn)(00813.HK)，外資行同樣看高一線。瑞信在近期的一份報告中指出，由于銷售進展強勁，財務(wù)靈活度增加，負(fù)債比率低至四成五，世茂房地產(chǎn)存在估值溢價，維持優(yōu)于大市評級，上調(diào)世茂房地產(chǎn)目標(biāo)價至9.33港元。

　　同期，摩根士丹利也發(fā)表報告，將世房的評級由“大市同步”調(diào)高至“增持”，目標(biāo)價由原先的5.06元調(diào)高至8.8元。主要原因就是看好最近數(shù)月強勁的銷售動力，以及對于二線城市銷售速度慢、財政緊縮等問題的關(guān)注程度已明顯減少。

　　“唱多”不“做多”

　　不過，盡管外資投行頻頻“唱多”，但不少分析人士對房地產(chǎn)真實恢復(fù)仍持有懷疑態(tài)度，甚至懷疑外資行趁機出貨。

　　獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠撰文指出，將房地產(chǎn)回暖理解為市場復(fù)蘇是錯誤的。中國房地產(chǎn)市場最早將在2010年底見底。他表示，交易量的回暖是對價格下跌的反應(yīng)。當(dāng)價格明顯下降后，從前沒有能力購買房子的消費者現(xiàn)在可以購買了。當(dāng)這些消費者都買了房子，房地產(chǎn)價格又會開始下跌，來吸引其他潛在的購買者。直到房價和收入的比例達到或低于歷史平均水平，這個過程才會結(jié)束。

　　中國社科院金融研究所中國經(jīng)濟評價中心主任劉煜輝則認(rèn)為，炒作房地產(chǎn)業(yè)是尋找接盤的人。近一個月以來，有不少國際資本進入了亞太資本市場，而國際資本往往傾向于選擇地產(chǎn)股這類藍籌股。他指出，如果國際資本想炒火一波行情，必然就要把現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的小陽春，唱成是可以持續(xù)的大陽春。

　　實際上，不少投行已開始減持地產(chǎn)股。據(jù)報道，摩根士丹利近期就對富力地產(chǎn)進行大額拋售。截至5月11日，摩根士丹利在富力地產(chǎn)中的持股比例已降至7.83%，比一個月前減少近3%，比一年前減少約10%。在5月4日至11日的短短8天內(nèi)，摩根士丹利拋售富力地產(chǎn)的股票就已超過了1400萬股。分析師指出，減持應(yīng)與近期富力地產(chǎn)及其他房地產(chǎn)股票的價格上漲有關(guān)。富力地產(chǎn)19日收盤價格為每股15.08元，較3月初的年中低點已經(jīng)上漲一倍以上。（記者 盧錚）