如果足夠細(xì)心觀察廣州樓市目前的營(yíng)銷狀況，很容易有一個(gè)感覺(jué)：廣州樓市失去了主題。

　　確實(shí)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，廣州樓市的營(yíng)銷基本都是主題鮮明，在低迷時(shí)期，基本都是價(jià)格策略；在樓市上升期，營(yíng)銷主題稍微繁復(fù)一些，但也不外是產(chǎn)品策略、品牌策略、渠道策略……現(xiàn)在，廣州樓市既有樓市低迷時(shí)期的價(jià)格策略，也有樓市上升期的產(chǎn)品策略、品牌策略等。此外，一些樓盤陷入了“不道德”營(yíng)銷傳言，也說(shuō)明了廣州樓市營(yíng)銷的迷失。

　　“營(yíng)銷失去鮮明主題、營(yíng)銷有“不道德”傳言，說(shuō)明市場(chǎng)走勢(shì)未明”，某港資房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人這樣分析，“這正是廣州目前樓市的真實(shí)寫照。”

　　迷失表象一：

　　營(yíng)銷主題不鮮明

　　在今年第一季度，廣州樓市的營(yíng)銷主題仍然鮮明，就是價(jià)格策略，以價(jià)格換取成交，達(dá)到更大程度回籠資金的目的。

　　但看著第一季度成交的不斷上升，特別部分區(qū)域樓盤，部分開(kāi)發(fā)商的成交日益旺盛，日光、夜光盤不斷出現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商的心態(tài)開(kāi)始發(fā)生變化：開(kāi)始降低價(jià)格策略甚至取消價(jià)格策略，開(kāi)始轉(zhuǎn)向產(chǎn)品策略、品牌策略，原先的優(yōu)惠、降價(jià)逐步不見(jiàn)了，取而代之的是開(kāi)始逐步提升的樓價(jià)。特別是進(jìn)入5月份，該類型開(kāi)發(fā)商的比例越來(lái)越大，從天河的珠江新城到越秀區(qū)，從荔灣區(qū)到越秀區(qū)……“現(xiàn)在連一些不知名的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)盤時(shí)定價(jià)也敢比周邊樓盤高出一兩成。”業(yè)內(nèi)人士吳定金透露說(shuō)。

　　畢竟，營(yíng)銷策略轉(zhuǎn)變的只能是銷售旺盛的中心城區(qū)樓盤，近郊的樓盤一方面供應(yīng)量大，另一方面成交也沒(méi)有中心城區(qū)的火熱，所以仍以價(jià)格策略為主。例如在“五一”期間，廣園東一帶樓盤價(jià)格幾乎沒(méi)有變化，主流洋房的售價(jià)仍在三四千元之間。某一樓盤甚至借著“五一”檔期，將樓價(jià)大幅下調(diào)以促銷。

　　除了價(jià)格的轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商在推盤節(jié)奏方面也開(kāi)始出現(xiàn)分化。2、3月份前，中心城區(qū)的樓盤也好，郊區(qū)樓盤也好，開(kāi)盤前都有漫長(zhǎng)的儲(chǔ)客期，像易豐大廈這樣的樓盤，儲(chǔ)客期甚至有半年多時(shí)間。只有等樓盤登記人數(shù)遠(yuǎn)超所推貨量了，才敢正式公開(kāi)發(fā)售。3月份以來(lái)，中心城區(qū)一些樓盤，推貨節(jié)奏不斷加快，像保利中環(huán)廣場(chǎng)、東方新世界等暢銷樓盤，幾乎拿到預(yù)售證即公開(kāi)發(fā)售。當(dāng)然，目前還是長(zhǎng)期儲(chǔ)客的樓盤為多，不過(guò)加快推盤節(jié)奏的項(xiàng)目正在增加中。

　　“只有明確走向的市場(chǎng)，才會(huì)出現(xiàn)營(yíng)銷主題鮮明的情況，”珠江新城某樓盤營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，營(yíng)銷主題不鮮明，說(shuō)明大家對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷不統(tǒng)一。“雖然現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都在猛說(shuō)樓市反彈，其實(shí)從營(yíng)銷可以看出，部分開(kāi)發(fā)商還是擔(dān)心這種反彈力度有限。”

　　迷失表象二：

　　“不道德”營(yíng)銷傳言四起

　　早在3月各個(gè)城市樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春時(shí)，深圳的業(yè)內(nèi)人士判斷說(shuō)小陽(yáng)春有“水分”。原因？就是部分暢銷樓盤出現(xiàn)較大面積的退房現(xiàn)象。及后，這種傳言愈演愈烈，從深圳到上海到北京，都有這樣的消息傳出。只是在廣州還沒(méi)多見(jiàn)這樣的消息，因?yàn)閺V州樓盤的退房率并沒(méi)有突然飆升。

　　正如俗話所說(shuō)，人在江湖漂，那能不挨刀。終于，“不道德?tīng)I(yíng)銷”開(kāi)始襲擊廣州樓市。據(jù)媒體報(bào)道，廣州樓盤“五一”期間的人氣，是由開(kāi)發(fā)商雇傭民工所營(yíng)造的，真實(shí)要買房的市民，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)的多。

　　正所謂無(wú)風(fēng)不起浪，傳言所涉及的樓盤，有沒(méi)有涉及“不道德”營(yíng)銷誰(shuí)也說(shuō)不清，只有等到樓盤最終簽約數(shù)公布之后才能知道。但有沒(méi)有樓盤進(jìn)行這樣的“不道德”營(yíng)銷？那幾乎是肯定的。

　　在市場(chǎng)穩(wěn)定期，各種傳言會(huì)很少。只有當(dāng)市場(chǎng)處于變局期，才會(huì)有各種流言傳出。“各種不道德?tīng)I(yíng)銷的傳言四起，再一次說(shuō)明廣州樓市處于變動(dòng)中。”業(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

　　迷失表象三：

　　營(yíng)銷失新意

　　比照其它行業(yè)，當(dāng)營(yíng)銷主題不鮮明時(shí)，正是各種營(yíng)銷新意頻出的時(shí)期。但在近期樓市，找不到這樣的跡象。價(jià)格策略也好，品牌策略、產(chǎn)品策略也罷，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在擺出的各種營(yíng)銷，都是廣州市民所耳熟能詳?shù)姆绞剑�甚至于連不道德?tīng)I(yíng)銷，也是拾過(guò)去的牙慧而已。

　　業(yè)內(nèi)很多專家都這樣告訴過(guò)記者，隨著市場(chǎng)的發(fā)展承受，樓市營(yíng)銷要出新意越來(lái)越難。但難并不等于沒(méi)有。沒(méi)有一點(diǎn)新意的營(yíng)銷市場(chǎng)，只能說(shuō)明營(yíng)銷仍處于迷失期。