2009年春節(jié)過后，全國許多城市的樓市都有不同程度的銷售回暖，然而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，絕大部分成交量都來自剛性自住需求，且以90平方米以下的中小戶型居多，改善型大戶型銷售平淡，投資客寥寥無幾。由此可以看出，樓市呈現(xiàn)的這一輪“購房井噴”，主要是隨著房價逐漸走低，自2007、2008年高房價條件下被抑制的真實住房消費需求得到釋放的結(jié)果。

　　因此有業(yè)內(nèi)人士提出，樓市在經(jīng)歷了近4個月的“小陽春”之后，剛性需求即將釋放殆盡，下半年房地產(chǎn)能否延續(xù)火熱局面，還要看改善型住房能否成為購房熱點。為此，已經(jīng)有開發(fā)商已經(jīng)把目光瞄向了用于滿足消費者更高居住需求的改善型大戶型上，預(yù)備通過各種促銷手段搶占市場先機。

　　那么，改善型住房能成為開發(fā)商延續(xù)火爆銷售的一根救命稻草嗎？能成為繼中小戶型之后的下一個購房熱點嗎？

　　啟動改善型住房勢在必行

　　濟南市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度濟南市90平方米以下住宅銷售面積為7.4萬平方米，同比增長272.8%，占全部住宅銷售面積的14.2%，上升了9.3個百分點。數(shù)據(jù)進一步顯示了這一輪“小陽春”的出現(xiàn)中小戶型功不可沒，剛性需求是市場銷售的中堅力量。從單獨的樓盤銷售也能看出這一現(xiàn)象，2009年魯能領(lǐng)秀城推出了以94、97平米戶型為主打的UP青年街區(qū)，從推向市場開始就受到了新婚一族的熱捧，銷售一路火爆，曾創(chuàng)下單月銷售302套的佳績。

　　但是面對如此火熱局勢，不少業(yè)內(nèi)人士對市場走勢依然不樂觀：隨著自住型剛性需求的逐步釋放，如果改善型需求沒能跟上，以及投資性需求持續(xù)冰凍，那么樓市依然不可能徹底擺脫低迷之勢，后市不容樂觀。

　　中國房地產(chǎn)商會副秘書長黃嵐：“今年以來房產(chǎn)交易量都有大幅增長，用‘小陽春’來解釋還不準確，應(yīng)該叫‘購房井噴’，這是政策、市場調(diào)整的綜合效應(yīng)導(dǎo)致的結(jié)果，是一年庫存的需求造成的，這個需求在今年第三季度將釋放殆盡。因此僅僅靠剛性需求來維系樓市‘春天’，是很困難的。”

　　濟南陽光壹佰營銷負責(zé)人：“判斷房地產(chǎn)是否真正回暖，要看改善型住房的需求能否徹底解放。中小戶型銷售火爆并不代表樓市已經(jīng)走上回暖軌道，只有面積比較大、總價比較高的大戶型的銷售量提上去，才能真正稱得上樓市回暖了。”

　　不少業(yè)內(nèi)人士持有相同觀點，在目前的市場形勢之下，僅靠剛性需求很難構(gòu)成市場轉(zhuǎn)變的推力，難以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的整體局面。社會中產(chǎn)階層的改善型住房需求才是當前住房消費的主力，要想讓房地產(chǎn)業(yè)活起來，必須激活改善型住房。正如中齊地產(chǎn)營銷負責(zé)人所說：“上半年剛性需求基本釋放完畢，目前啟動改善型住房勢在必行。”

　　市場需求潛力大

　　從“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求”，改善型購房者多為二次置業(yè)甚至多次置業(yè)者，具有較強的購買能力，其置業(yè)的主要目的是為了改善居住條件，提高生活質(zhì)量。黃嵐稱，改善型需求潛在的量很大，向來住房改善型需求的人都是購房主力。

　　拆遷、升級置業(yè)甚至部分結(jié)婚者構(gòu)成了改善型住房的需求市場。濟南正處在城市大建設(shè)時期，大明湖擴建工程、棚戶區(qū)改造、小清河改造、西客站建設(shè)以及多條道路的拓寬等，涌現(xiàn)出大量的拆遷戶，構(gòu)成了龐大的改善型住房需求群體。僅棚戶區(qū)改造拆遷建筑面積460萬平方米，使受益群眾6.8萬戶、18.6萬人。同時，省城相當一部分居民持有的住房，年代已經(jīng)很久遠了，其改善自身居住條件的愿望最為迫切。另外，還有因原有住房面積太小，戶型不合理，社區(qū)環(huán)境不夠好，物業(yè)服務(wù)不到位，子女上學(xué)，照顧老人等等原因，需要再次置業(yè)改善居住條件的，同樣占到相當?shù)谋壤��?/p>

　　所以改善型需求的釋放程度影響著房地產(chǎn)市場能否真正回暖。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認為：“改善型住房”的主要購買者大都是已有住房的人，對他們來說，房子在一定的條件下是可買可不買的。因此，對于這部分人來說，是可以等待最佳購房時機的。如果房價還沒有達到其支付能力的水平，他們是不會輕易進入房地產(chǎn)市場的，房價以及優(yōu)惠程度成為他們出手的關(guān)鍵。如果房價合適，也會有中小戶型的置業(yè)者加入到改善型住房需求的行列。

　　因此對于改善型住房，有專家認為不要貿(mào)然漲價！

　　開發(fā)商開搶改善型住房“蛋糕”

　　目前，改善型住房需求已經(jīng)累計到一定的層面，中央出臺的房貸新政中，將“改善型住房”從二次置業(yè)中剝離出來，與“投資性需求”加以區(qū)別對待，已表明對這部分需求的支持和重視。

　　據(jù)悉，去年年底成都市政府就出臺了支持改善型住房銷售的“救市”新政：購買改善型住房者不僅可享受首付兩成、貸款利率下限擴大為貸款基準利率0.7倍等多重優(yōu)惠，還對改善型住房進行了較為寬松的界定……

　　一方面政府對改善型住房需求市場的支持，另一方面海爾綠城、東山墅、名士豪庭以及中海·紫御東郡別墅區(qū)等針對改善型購房者的樓盤相繼火爆銷售甚至逆勢漲價，都在傳遞一種“信號”：改善型住房市場在逐步復(fù)蘇。嗅覺敏銳的開發(fā)商悄然改變產(chǎn)品推出策略，開始啟動改善型產(chǎn)品銷售。

　　近期，中齊地產(chǎn)針對改善型住房市場推出了“城市親情兩代居”的產(chǎn)品，提出了“親情責(zé)任家庭觀念”的購房理念。魯能領(lǐng)秀城繼隨行就市推出了中小戶型UP街區(qū)之后，針對高端市場的漫山香墅也在本月正式大規(guī)模啟動。為了迎合改善型住房的需求，開發(fā)商不僅快速推出產(chǎn)品，還提出了不少新的置業(yè)理念。搶占改善型住房市場，開發(fā)商已開始行動。

　　中齊地產(chǎn)負責(zé)人：“有感于濟南的改善型需求市場悄然啟動，針對這一改善置業(yè)需求，中齊地產(chǎn)攜旗下項目未來城，推出了定位于改善型需求的三室產(chǎn)品，提出親情兩代居的置業(yè)概念。‘城市親情兩代居’是指為滿足父母為照顧孩子住在一起、父母為照顧家庭第三代的三代同堂以及子女贍養(yǎng)年事已高的父母而同居的住房需求提出的。”

　　漫山香墅是一種“3+x”的類別墅高端住宅，提出了非經(jīng)驗主義住宅的概念，同樣是為了滿足改善型置業(yè)者對居住環(huán)境、戶型、品質(zhì)的升級需求。

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　　2008年10月，中央在出臺的房貸新政中首次提到“改善型普通自住房”的概念，稱“金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%”。通知中還指出，“改善型住房”是指“第二次置業(yè)、但是家庭人均住宅面積低于當?shù)仄骄�水平以下的住宅”。“改善型住房”屬于二次置業(yè)，但二次置業(yè)并不都是“改善型住房”，其中還包含部分投資性需求。對于“改善型住房”來說，其二次置業(yè)的目的仍然是為了自住，是為了改善現(xiàn)有的住房條件，而非投資或炒賣，因此國家才在抑制樓市投資性需求的同時，從信貸政策上給予“改善型住房”與“首次置業(yè)”同等的優(yōu)惠條件。