近期，國(guó)內(nèi)不少一二線城市商品房成交量“回暖”，房?jī)r(jià)隨之看漲。對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者而言，買(mǎi)不買(mǎi)房的抉擇再次變得艱難。專(zhuān)家認(rèn)為，目前大規(guī)模推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲因素并不存在，當(dāng)價(jià)格越過(guò)剛性需求承受能力，成交量勢(shì)必萎縮，或?qū)⒂瓉?lái)樓市的新一輪調(diào)整。

　　開(kāi)發(fā)商掀開(kāi)漲價(jià)蓋頭

　　今年以來(lái)，隨著不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)“回暖”，開(kāi)發(fā)商們紛紛掀開(kāi)了漲價(jià)的蓋頭。

　　在二線城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)頭羊——福州，大部分樓盤(pán)價(jià)格漲幅大增。記者日前在金山新城一熱銷(xiāo)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，有近十幢小高層樓房已基本完成外墻裝飾，但周邊諸如下水管道等生活配套工程還未開(kāi)展。在售樓部里，三三兩兩的看房者圍著樓盤(pán)模型轉(zhuǎn)圈，一位售樓工作人員在介紹：“上半年，我們主推樓盤(pán)一期，現(xiàn)在每平方米均價(jià)6800元起，未售房數(shù)量有限。7月份開(kāi)始，我們將推出樓盤(pán)二期，均價(jià)肯定要上萬(wàn)元。”

　　比這家樓盤(pán)位置略顯偏遠(yuǎn)的另一家新樓盤(pán)，去年底報(bào)出的價(jià)格是每平方米4000元左右，進(jìn)入今年5月一下子竄上了5500元的高位。記者觀察到，春節(jié)前后，開(kāi)發(fā)商漲房?jī)r(jià)還比較隱蔽，現(xiàn)在，漲價(jià)在公開(kāi)進(jìn)行。

　　“目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)向上走的趨勢(shì)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，1月—4月，北京房?jī)r(jià)環(huán)比逐月上漲，4月份比上月每平方米漲了1800多元，均價(jià)超過(guò)了12200元。

　　陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，去年下半年至今年初，北京部分開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)手段加大促銷(xiāo)力度，開(kāi)發(fā)商降價(jià)不外乎兩種：資金鏈確實(shí)緊張，真的缺錢(qián)；手頭盤(pán)子較大、庫(kù)存房較多，不想承擔(dān)過(guò)多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“真正缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商并不多。從今年春節(jié)至今，在一些城市，隨著開(kāi)發(fā)商手頭的庫(kù)存房逐漸消化，一些優(yōu)惠促銷(xiāo)的措施不見(jiàn)了，取而代之漲價(jià)。”

　　東海證券最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，4月，其所跟蹤的國(guó)內(nèi)15個(gè)城市中，福州、廈門(mén)、武漢、深圳等商品房成交量同比增幅均超過(guò)200%，杭州、深圳、長(zhǎng)沙、南京、天津、西安等同比增幅均超過(guò)100%。與此同時(shí)，一二線城市商品房成交價(jià)格企穩(wěn)，房?jī)r(jià)環(huán)比則普遍出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性漲勢(shì)。杭州、廈門(mén)、深圳等成交均價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)10%，長(zhǎng)沙、蘇州、福州、天津等環(huán)比漲幅均不小于2.2%。

　　房子買(mǎi)與不買(mǎi)依然難

　　福州市民劉大宇4月份在市中心邊緣位置，以均價(jià)6000元買(mǎi)了一個(gè)90平方米的房子，近11萬(wàn)元的兩成首付幾乎將他工作6年來(lái)的積蓄耗盡，而在未來(lái)20年的每個(gè)月，他還將面臨2000多元按揭房貸的重?fù)?dān)。

　　而立之年的劉大宇表示，必須買(mǎi)房子，他盤(pán)算著明年春節(jié)交了房，抓緊裝修，明年底趕著結(jié)婚。“去年下半年以來(lái)，政府部門(mén)相繼推出了購(gòu)房免稅、降首付、貸款減息等政策，這些對(duì)按揭買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，是個(gè)好機(jī)會(huì)。”劉大宇說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)，樓市成交持續(xù)放量，主要是由像劉大宇這樣的剛性需求在政策刺激下逐漸釋放出來(lái)。然而，隨著房?jī)r(jià)的上漲，一部分剛性需求會(huì)停下購(gòu)房的腳步。

　　5月以來(lái)，廈門(mén)島內(nèi)的房?jī)r(jià)重回萬(wàn)元高位。這對(duì)想買(mǎi)房子的廈門(mén)市民林建剛來(lái)說(shuō)，十分痛苦。

　　林建剛說(shuō)，去年以來(lái)，他看到廈門(mén)樓市向理性方向調(diào)整，島內(nèi)每平方米的房?jī)r(jià)從1萬(wàn)多元調(diào)整到8000多元，對(duì)買(mǎi)房多了一份信心，于是努力存錢(qián)。今年3月，公司發(fā)放了去年全年的獎(jiǎng)金后，他的存折里首次突破了10萬(wàn)元。如果以每平方米9000元計(jì)算，這10萬(wàn)元可以滿(mǎn)足他買(mǎi)60平方米小套商品房的首付。

　　但房?jī)r(jià)上漲的步子意外地超過(guò)了林建剛的存錢(qián)速度。“房?jī)r(jià)這么快又漲上去了，讓我沒(méi)法買(mǎi)房。再這么漲下去，我買(mǎi)房的希望變得越來(lái)越渺茫。”林建剛無(wú)奈地說(shuō)。

　　“買(mǎi)與不買(mǎi)房成兩難，這說(shuō)明，大多數(shù)累積的剛性需求已被釋放出來(lái)，性?xún)r(jià)比較高的房子在1月至4月份也被市場(chǎng)消耗。剩下來(lái)的買(mǎi)家受經(jīng)濟(jì)能力等因素的影響，對(duì)房?jī)r(jià)的敏感程度很高，他們一旦發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯上漲，買(mǎi)房的決策就會(huì)變得謹(jǐn)慎起來(lái)。”閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為。

　　樓市或迎新一輪調(diào)整

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房?jī)r(jià)正呈現(xiàn)一種非理性上漲趨勢(shì)，而大規(guī)模推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素目前卻并不存在。當(dāng)價(jià)格越過(guò)剛性需求的承受能力，剛剛上來(lái)的成交量勢(shì)必見(jiàn)好即收，迎接樓市的或許將是新一輪的調(diào)整。

　　記者觀察到，5月以來(lái)，部分前期樓市成交量升幅較大的城市開(kāi)始出現(xiàn)震蕩回落。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，“五一”3天假期，北京一手樓住宅商品房實(shí)際成交950多套，比清明小長(zhǎng)假實(shí)際成交的商品住房套數(shù)下降了23%。在福州，5月份前10天的成交量比4月份同期出現(xiàn)了明顯的下降。

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為，一些城市在5月上旬房地產(chǎn)交易未達(dá)到預(yù)期，表明當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲是非理性的，也不存在大規(guī)模推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素。

　　廈門(mén)聯(lián)合房產(chǎn)機(jī)構(gòu)日前一項(xiàng)調(diào)查顯示，多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為，“今年下半年，繼續(xù)觀望是最佳選擇”，“房?jī)r(jià)還有下降空間”。廈門(mén)樓市“回暖”態(tài)勢(shì)現(xiàn)正逐漸弱化，5月或?qū)⒊蔀榻灰仔碌偷钠瘘c(diǎn)。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，接下來(lái)，房?jī)r(jià)大漲的可能性不大，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存還未消化完畢。在巨大的庫(kù)存壓力下，開(kāi)發(fā)商難以再借機(jī)繼續(xù)大幅漲價(jià)。戴德梁行有關(guān)房地產(chǎn)投資報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅近3000萬(wàn)平方米，消化這些庫(kù)存仍需半年左右。

　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)，5月中旬以后，各地天氣開(kāi)始炎熱，按樓市銷(xiāo)售慣例判斷，未來(lái)三四個(gè)月，樓市將不可避免地出現(xiàn)“小淡季”。在未來(lái)數(shù)月的“小淡季”，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)如持續(xù)向好，下半年不排除出現(xiàn)樓市成交量的再度“井噴”。（來(lái)建強(qiáng)）