力度不斷加大的房地產調控，已漸漸顯現出了效果。除了各地土地拍賣趨冷，商品房成交量大幅下降以外，二手房成交價也明顯松動，一手房降價銷售也不再是新聞。于是，那些曾經過快上漲的房產價格現在會下跌多少，便成了這些天國人議論比較多的話題。

　　有媒體報道說，部分商業銀行對房產價格下跌作了壓力測試，據說結果頗為樂觀：如果房價下跌30%，其資產質量不會出現什么問題，壞賬規模完全可控。從表面來看，這無疑是個不錯的消息，至少說明商業銀行的風險控制能力已達到了比較高的水平，至少在這場空前嚴厲的房地產調控中還不會傷筋動骨，而這不但對于銀行業的經營，乃至對整個經濟的穩定，應該都是有其積極意義的。

　　但是，在筆者看來，這些商業銀行的壓力測試結果是否真的如此令人樂觀，還是值得斟酌一番的。據了解，壓力測試主要是根據房貸的抵押比例與房價的變動幅度，再結合一定的系數調整來進行的。考慮到國內商品房的按揭比例普遍高于30%，而且房價高峰已過，這樣算來確實只要房價的跌幅在30%之內，理論上就不會出現大量斷供現象，銀行按揭自然也不會出現大量壞賬。但這只是就房產貸款而言的。事實上，不要說房價下跌30%，哪怕只是下跌20%，很自然地會導致房地產投資的下降(最近房價還沒有怎么跌，土地拍賣價格就已開跌，甚至出現流標，就是很好的證明)。這樣，勢必對房地產的相關行業(包括鋼鐵、水泥、建筑等)帶來沖擊。同時，房產銷售量下降以后，對于裝修、家電、家具等相關行業也會帶來相應的影響。房地產的產業鏈很長，其產值在國民經濟中所占的比例又很大，因此很難想像在它出現衰退以后，其上下游行業依然會保持很高的景氣度。而要是與房地產相關行業隨之出現低迷，銀行向他們發放的貸款也就難以避免麻煩。歷史上，這樣的案例其實一點也不缺乏，前幾次房地產調控中，商業銀行所受到的沖擊不還歷歷在目么？眼下，也許商業銀行的控制能力是比過去高了一點，但說房價下跌30%，不會有問題，恐怕失于謹慎，而且也是難以服人。其實，中國銀監會剛公布的2009年年報，對此已作出了闡述，報告對當年房產貸款的增加以及房地產市場不確定性對銀行房貸的影響，表示了憂慮。報告絕無那些商業銀行在壓力測試后怡然自得的感覺。

　　應該說，對上漲過快的房價繼續調控是必要的，人們不能因為調控可能會對包括銀行在內的其他行業產生沖擊而否定其必要性，這其實就是一個兩害相交取其輕的問題。但是，在這種情況下商業銀行揚言房價下跌30%不影響資產質量，不但顯得有點輕率，而且動機也很令人費解：這僅僅是為了陳述一種實際情況？還是為了支撐低迷不堪的銀行股股價？或者是為了表白對房地產調控的支持？抑或是暗示房地產價格下跌的某個極限？再說了，即便房價下跌30%當真不會給商業銀行帶來多少風險，但是社會財產的縮水是必然的，也必定會有一些人會因此變成“負翁”。此刻，幾個月前還在拼命發放房貸的銀行，看著借款人面臨財務破產卻高調標榜自己不會有什么損失，在情理上也顯得有點太不厚道了。

　　總之，不管從什么角度來說，面對現在并不輕松的經濟形勢，又是針對最為敏感的房價問題，聲稱下跌30%不會給商業銀行帶來風險，似乎并非明智的行為。

　　其實，以現在中國經濟對房地產的高度依賴之勢，以及銀行信貸規模中房地產貸款很高的比例，商業銀行絕對無法在房價下跌中高枕無憂。商業銀行應該高度關注這個問題，認真評估如果房價真的要下跌30%，那對房地產及相關行業會帶來什么？整個宏觀經濟格局會出現什么樣的變化？對它自身又究竟意味著什么？倘若不加強這方面的風險研究與管理，甚至沉浸在房價下跌并不會影響自身資產質量的虛幻想像之中，稍有理性的投資者，怕就只能降低對這些銀行股票的估值了。

　　(桂浩明 作者系申銀萬國證券研究所市場研究總監）