房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展的根本目標理應是為了滿足人們的真實居住需要和物質(zhì)生活需求,但近些年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴重偏離了這一目標,越來越成為投機者炒作的天堂、發(fā)展商獲取暴利的途徑、地方政府財政收入的來源以及GDP增長的數(shù)據(jù)。

　　中國平均房價從2003年的2456元/平方米急速上升到2009年的4695元/平方米,2010年2月份全國平均房價同比上漲10.9%,不到7年的時間,房價就翻了一倍以上,一線城市更是漲了三倍以上。廣大市民的收入遠遠趕不上房價增長的速度,房地產(chǎn)市場已經(jīng)將普通消費者遠遠拋離在外,高昂的房價成為絕大多數(shù)國民的心中之痛,房地產(chǎn)市場成為經(jīng)濟畸形的病理標本。病態(tài)的房地產(chǎn)市場帶來以下危害:

　　畸高的房價導致巨大的資源浪費

　　畸高的房價決非是供不應求的結(jié)果,而是源于大量的囤積和炒作。根據(jù)中國社科院數(shù)據(jù),全國660多個城市共有閑置房6540萬套間,在建房有1250萬套間,如果以每套間3人居住的話,閑置房和在建房相加共有7790萬套,可供2.6億人口居住。而按目前中國城市化率45%計算,城鎮(zhèn)人口也僅為5.85億,閑置率可達到40%以上。7790萬套按每套90平方米計算,資產(chǎn)總額可達32萬億元,幾乎相當于2009年全國GDP總量的資產(chǎn)處于閑置和浪費狀態(tài)。中國每年消費的鋼材和水泥是世界之最,也制造了最多的建筑垃圾。

　　高房價不利于拉動內(nèi)需消費

　　高昂的房價加大了城市居民的居住成本,減少了居民的社會福利,不利于拉動內(nèi)需消費。據(jù)中國社科院的《經(jīng)濟藍皮書》,當前有85%的中國家庭買不起住房。由于供房使廣大購房者淪為房奴,許多家庭的房貸占其總收入的50%以上,成為沉重的經(jīng)濟負擔,同時對其他消費造成擠出效應。研究數(shù)據(jù)表明,居民在房地產(chǎn)方面的投資對GDP的貢獻每增加1%,相應的消費貢獻將減少0.28%,這是中國內(nèi)需不足的重要原因。房價和名義上GDP的增長,并未給人民帶來實際的好處,反而加大了社會的痛苦指數(shù)。

　　投機暴富造成嚴重的社會不公

　　近年來,在中國的首富排行榜中,來自房地產(chǎn)業(yè)的占到40%以上。目前進入房地產(chǎn)市場者,大部分源于投機和投資需求。大量的投機者通過房地產(chǎn)一夜暴富,其投機獲益遠勝于任何其他投資和興辦實業(yè)。房地產(chǎn)暴利本質(zhì)上是對普通居民的一種掠奪。僅以2009年為例,根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù),房價同比上漲24%,在一線城市有的高達100%,而銀行一年期存款利率僅為2.4%；炒房實際上是利用普通公民廉價的資金成本獲取了高額利潤,而目前銀行的利息居然趕不上CPI上漲的速度。這種游戲使富者愈富,貧者愈貧。近年來,中國的基尼系數(shù)連年走高。根據(jù)去年亞洲開發(fā)銀行的研究報告,在22個納入亞行研究范圍的國家中,在中國收入最高的20%人口的平均收入與收入最低的20%人口的平均收入的比率是11倍,高出其他國家一大截。中國的基尼系數(shù)已經(jīng)遠遠超過國際公認警戒線0.4的水平。

　　房地產(chǎn)的虛假繁榮無助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級

　　畸形的房地產(chǎn)市場扭曲了社會資源的配置,降低了中國的國際競爭力。在高企的房價剌激下,近年來,大量的資金涌入房地產(chǎn)市場,無論是民企還是央企,不論是否主業(yè),掀起一場全民炒房的熱潮。2009年全國房地產(chǎn)的開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的16.1%,占用了大量的社會資源。從根本上說,房地產(chǎn)是低技術(shù)產(chǎn)業(yè),沒有任何國家是依靠房地產(chǎn)業(yè)來提高國際競爭力的。房地產(chǎn)的虛假繁榮,無助于中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級。

　　畸形的房地產(chǎn)市場不斷積累金融泡沫和風險

　　綜合目前中國房地產(chǎn)的閑置率、房價收入比及租售比,房地產(chǎn)市場的泡沫已相當嚴重。《福布斯》評出七大近在眼前的金融泡沫,中國的房地產(chǎn)市場位居第二。從歷史經(jīng)驗教訓看,1993年日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰,企業(yè)紛紛倒閉,遺留下來的壞賬高達6000億美元；香港房地產(chǎn)在1997年10月至2003年7月間經(jīng)歷了長達68個月的泡沫破裂,整體樓價累積跌幅高達65%；美國房地產(chǎn)市場導致金融危機的前鑒不遠,我們必須引以為戒。一旦泡沫破裂,中國經(jīng)濟將受到嚴重打擊。

　　使房價回歸到與社會大眾收入相稱的合理水平

　　從2003年以來,為調(diào)控國內(nèi)的房地產(chǎn)市場,政府出臺了各種措施,但客觀地說,并沒有達到預期的效果,反而陷入越調(diào)控越上漲的怪圈之中。究其原因,是對房地產(chǎn)調(diào)控沒有痛下決心,出于對GDP數(shù)據(jù)、地方政府財政收入及銀行金融風險的考慮。甚至有的調(diào)控是南轅北轍,2008年在房價尚未調(diào)整到位的情況下,又匆忙出臺了刺激房地產(chǎn)的政策,導致房地產(chǎn)市場再次瘋狂飆升,使房地產(chǎn)的泡沫越吹越大。房地產(chǎn)市場越來越遠離市民大眾的真實需求,房地產(chǎn)發(fā)展背離了“以人為本”的目標,成為投機者的樂園和腐敗的溫床。

　　此次中央開始新的調(diào)控,旨在抑制房地產(chǎn)投機。但在我看來,僅僅抑制房地產(chǎn)投機是遠遠不夠的,而政策目標也不能僅僅是抑制過快上漲的房價,而是應當嚴厲打擊房地產(chǎn)投機,讓房價大幅度降下來,使其回歸到與社會大眾收入相稱的合理水平,讓普通大眾能買得起房。而地方政府不再是搞土地財政,投機者絕跡,發(fā)展商也不再暴利。如此,中國的經(jīng)濟才能正常發(fā)展。國際上有許多調(diào)控房地產(chǎn)的成功經(jīng)驗和政策,如征收房地產(chǎn)稅和閑置稅等可以借鑒。只要真正建立和施行“以人為本”的理念,房地產(chǎn)市場肯定能調(diào)控下來。(作者：鄭奮明 廣東省社會科學院科學發(fā)展與公共政策研究中心主任、研究員）