隨著中央和各地政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷出臺，物業(yè)稅也成為社會關(guān)注的焦點，許多人心目中，把它看成遏制炒房和控制房地產(chǎn)投機的一劑良藥。不過，如果我們真正全面審視房地產(chǎn)市場和中國的經(jīng)濟環(huán)境，就會發(fā)現(xiàn)物業(yè)稅只是部分人的一廂情愿，很難達(dá)到期望的政策效果。

　　實際上，物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用有限。許多人津津樂道的是金融危機中美國1美元可以買一棟別墅的故事，認(rèn)為就是因為美國有物業(yè)稅才有如此好事。因此很多人也期望中國的物業(yè)稅出臺，讓炒房者倉皇拋售，無房者可以輕松抄底。其實這只是一個空想，物業(yè)稅的作用只是加快了房地產(chǎn)價格上漲或者下跌速度，而對于上漲和下跌方向控制卻幾乎沒有作用，美國在金融危機之前多年的房價上漲已經(jīng)證明了這一點。而在北京則更加極端，雖然法律明文規(guī)定了一些稅是賣房人承擔(dān)的，但實際上任何稅負(fù)最終其實都由購房者承擔(dān)。因此，物業(yè)稅并不能保證讓房子更加便宜，除非金融危機和物業(yè)稅共同作用。

　　物業(yè)稅如果出臺，則意味著政策方向的徹底改變。其實我國已經(jīng)有稅率很低的房產(chǎn)稅，但是對于個人非營業(yè)用的房產(chǎn)免征，其政策含義是鼓勵個人擁有住房。而物業(yè)稅意味著只有能繳納物業(yè)稅的人，才有資格擁有自己的房產(chǎn)。在完全市場化的環(huán)境中則不需要鑒別，市場規(guī)則保證有房產(chǎn)的都屬于有錢人，對他們征稅是應(yīng)當(dāng)?shù)模瑳]有能力交稅的都在租房或者在住政府的保障房，中國的現(xiàn)狀很顯然達(dá)不到這個水平。如果開征物業(yè)稅，其政策含義就是政府鼓勵“更”有錢的人購買房產(chǎn)，意味著我國住房政策的徹底轉(zhuǎn)向。

　　土地制度也使物業(yè)稅難以見效。我國的土地是國有的，地方土地供給是壟斷性。基本的經(jīng)濟學(xué)常識告訴我們，壟斷供應(yīng)商獲取最大利益的方法就是控制供應(yīng)量，先滿足最有購買能力的消費需求。政府必須在土地出讓收入和物業(yè)稅收入中找到平衡點，否則會影響政府收益，這類似于壟斷的電信運營商在初裝費和月租費上需要進行綜合考慮。提高物業(yè)稅，降低土地出讓金收入，還必須考慮到購房人群減少后，對政府保障房需求增加所帶來的成本。這些因素綜合起來，物業(yè)稅即使開征，也不可能有很高的稅率，那么物業(yè)稅將和物業(yè)取暖費一樣，不可能影響房價的變動方向，甚至對變動速度的影響都不大，只是增加了購房者的成本。

　　最后，在執(zhí)行層面上，開征物業(yè)稅的難度很大。我國目前的住房中，權(quán)屬非常復(fù)雜，有商品房、經(jīng)濟適用房、限價房、單位公房、農(nóng)村住宅等等。單位公房中有些可以購買，有些不能購買，有的購買了但是不能出售。而且即使同樣性質(zhì)的房產(chǎn)占地面積、市場價值相差非常大，到底按照面積、市場價值、人口、區(qū)域等因素中的哪些來計征物業(yè)稅，是一個非常困難的問題。對于目前住宅中如此復(fù)雜的情況，如果簡單制定一刀切的政策，不僅會引發(fā)新的不公平和市場混亂，而且很難執(zhí)行，反而影響稅法的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

　　眾多國家案例和中國的現(xiàn)狀證明，物業(yè)稅不可能解決目前的問題，反而可能加重目前的市場失衡。

　　□周城雄(中科院戰(zhàn)略研究中心博士)