北京房價新政出臺后，房地產市場銷量出現下降。成交量下滑的解釋有多種。一是投機因素因新政而減弱；二是普通市民希望拖延購房，以待更好的時機入市；三是資金管理更加嚴格，機構客戶無法入市。不論哪種解釋，成交量下降(特別是短期)都無法推斷出，房價今后會下降甚至長久性地下降，對于北京房價新政的評估也不能過于樂觀。

　　北京房價新政有兩條據說比較吸引人。一是要求同一家庭只能新購一套商品性住房；另一個是在銷售環節加強稅收征管。這是針對房地產市場的投機行為，不過，似乎搞錯了目標。筆者始終懷疑山西和溫州客戶的力量被高估。這些資本與國有企業相比，完全是小巫見大巫。如果國有巨頭通過各種方式進入房地產市場，上述各種文件的約束力就幾乎為零。因此，北京新政到頭來可能制造了市場緊張情緒，而打擊不了機構客戶。

　　房市新政都避不開土地財政問題，這也是目前房地產市場中的死結。有學者提議，把土地出讓收入的八成劃歸中央政府，這樣就可以給地方政府提供一個反向激勵。筆者認為，這種提議不僅不能解決問題，反而會加重既有問題的嚴重程度。如果將土地出讓金收回，地方政府有可能又會用其他方式來增收。這種死結目前是很難破解的。

　　短期內可以做的事，就是成立一些獨立部門來督促和監督地方政府大量投入公共房屋。之所以提到獨立部門，而不是建設主管單位，就在于只有可靠的獨立部門，而不是地方政府的組成部門，才有可能積極追求自身的目標。北京新政中雖有公共房屋的內容，但未來執行情況如何，令人難以樂觀。

　　昨日，有媒體報道稱，“房價經過政策調整適應期后，可能出現‘報復性’上漲。”目前來看，如果房地產調控仍然繼續搞錯對象的話，房地產市場中既有利益格局也將不會改變，只要不差錢的開發商堅持到觀望者心理崩潰，那么，房價的報復性上漲幾乎就是肯定。

　　□吳木鑾(學者)