個人住宅消費稅近期將試點開征，重慶試征方案獲決策層批復。記者從接近財政部的權威人士處了解到，目前《房地產稅暫行條例》已經由財政部稅政司著手修訂，或將在近期內公布試行。另一方面，住建部也將“限購”權限下放給地方政府。(4月18日中國經濟網)

　　現下，有兩個情勢須要房地產調控出重量級“組合拳”：一則，房價畸高已經到了官方“忍無可忍”草野“民怨沸騰”、房地產泡沫做大不僅影響經濟發展而且影響社會穩定的地步；再則，此輪房地產調控是在“屢漲屢調屢調屢漲”尷尬困局下出手，如何調控不僅關乎直接調控效用，而且關乎政府宏觀調控能力和回歸調控公信力。作為宏觀調控的重要工具，在土地第一拳信貸第二拳打出后，稅收第三拳出拳正當其時。

　　我注意到報道稱：財政部思路是希望先在不開征新稅種的情況下，對大戶型、非自住高檔住宅保有環節征收稅費，以控制樓市投資。上述權威人士表示，個人住宅消費稅將有可能分為不同形式在多個城市試點。其中，首先是對高端房產交易征稅，即特別房產消費稅，將會在重點城市試點開征，具體稅率以及如何界定高端房產仍在敲定中。對于擁有多套房產的特別消費稅的稅率，據記者了解，將根據買賣家庭擁有的住房套數進行區分，買賣家庭第二套以上住房的，稅率將根據情況規定為交易差額的20%-50%之間。據悉，“兩會”后，重慶市已將“特別房產消費稅”的征收方案上報國務院。而有知情人士透露，目前決策層已批復當地財稅部門會同住房部門準備操作此事。也就是說，現下在房屋保有環節開征個人房產稅大抵已由坊間傳言變成箭在弦上，開征只是早晚之事。

　　我的問題是，當下要開征個人房產稅更要收足房產商土地增值稅。土地增值稅功能是國家對房地產增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。從1994年開始，稅務總局規定按照四級超率累進稅率征收土地增值稅。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。然而在實際執行過程中，由于開發企業成本核算存在較大的技術難題，同時沒有嚴格的征繳時限，土地增值稅一直采取預征的權宜之計，大部分地區按預售商品房收入的1%到2%的比例征收。也就是說土地增值稅遠遠沒有征足，換言之，此稅種應當發揮的杠桿調節作用受到削弱甚至并未得到發揮。一位不愿透露姓名的政協委員提供的未公開的政協提案顯示，根據計算，2005年到2009年土地增值稅共流失2.52萬億。該委員強烈建議全面清算土地增值稅控制房價，防止國家土地收益流失。

　　作為稅務人員，我注意到，此前土地增值稅繳納一般是按一個預征比例在銷售房屋時同流轉稅一起繳納，等到項目開發符合清算條件時再進行清算。而由于土地增值稅稅率較高，以前的房地產開發企業往往采取分期開發、保留尾盤以及各種財務手段拖延和逃避清算。國家稅務總局2007年初發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，徹底改變了土地增值稅清算條件，規定已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩的可售建筑面積已經出租或自用的；以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進行土地增值稅清算。然而，其后由于金融危機影響該要求并未得到很好落實。以北京為例，數百家房地產開發企業中，完成了土地增值稅清算的企業可能不到1%。

　　土地增值稅能否得到依法清算到位，不僅關系其作為稅收工具在房市調控中功能作用的發揮，更關乎稅法尊嚴和稅負公平。如果早有法律規定、針對房地產商的土地增值稅都收不到收不足，對居民開征房地產卻要應收盡收“顆粒歸倉”，即便房價下來了也不合公平正義，后者心理也不會平衡。因此，決策部門在開征個人房產稅同時，首先必須“將土地增值稅清算進行到底”。 作者：陳慶貴