“堅決遏制部分城市房價過快上漲。”國務院常務會議的聲音剛剛傳出，人們猜測已久的二套房貸新政隨即出臺。

　　日前召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。同時，會議要求對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　新政策將抑制投機性購房

　　“在目前的市場狀況下，提高二套房貸首付非常及時和必要。”我愛我家房地產經紀公司市場研究部有關專家表示，提高二套房貸的首付款和貸款利率，將會使得投機、投資的購房杠桿效用降低，將會對投機、投資購房起到明顯的抑制作用。

　　2008年10月22日，為改變房地產市場的低迷狀況，央行決定擴大房貸利率下浮幅度，將商業性個人首套住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。同年12月，政策進一步松動，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　那么，調整后，對購房者有何影響？

　　以2008年12月23日以來的5年以上貸款基準利率5.94%計算，0.7倍為4.16%，1.1倍為6.53%。以貸款100萬元、期限20年、等額本息還款方式計算，月還款利息成本將增加1332元，總的利息成本將增加近32萬元。鏈家地產副總裁林倩認為，持有成本大比例增加，會為當前高漲的需求降溫，減少追漲房價等現象的發生，進而穩定房價。

　　業內人士認為，該政策在一定程度上也會對改善型需求產生抑制作用，對目前改善和投資動機混合的恐慌性購房需求也會起到抑制作用。

　　更準確地引導購房需求

　　“購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%”這項新措施，實際上是信貸政策差別化的進一步細化。一方面保留了對首次置業購買中小戶型的購房人的保護和鼓勵，同時又對購買高價大戶型的首套購房需求起到一定抑制作用。在引導合理的購房需求上，可以說這次的政策更加準確、合理。

　　“政策出臺以后，會使市場上對中小戶型的需求熱度大幅提高。”一位開發商告訴記者，“另一方面，市場對總價高的大戶型需求下降，也會減少這類房源推高房價整體水平的可能。”

　　需加緊出臺配套政策

　　隨著近期北京樓市量價齊漲，市場上的“短線炒房者”正在增加。我愛我家提供的數據顯示，近期北京二手房市場全款客戶比例快速上升。在3月中旬之前的二手房交易中，全款客戶占1/3，而進入4月份后，全款客戶已經接近一半。由于目前市場價格處于非理性上漲，很多炒家都放棄貸款方式，直接投入全款購房，進行短炒快炒，快進快出。

　　“因此，提高首付的政策出臺，對全款炒房的投機型需求作用有限。”業內人士表示，還應當出臺其它相關政策，才能在根本上抑制住投機的炒房行為。

　　在這次國務院常務會議上，還提出加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策，進一步增加住房有效供給，完善土地出讓方式，加快保障性住房建設，加強市場監管等措施。“隨著相關的配套政策逐步落地，調控的效果將進一步顯現。”中國房地產協會副會長朱中一說，“當務之急是要讓配套政策加緊出臺，形成政策組合拳。”

　　“2007年9月以來，房貸首付政策已經幾起幾落，幾經變化。”林倩表示，“政策初衷都是好的，具體的效果還是要看執行力度，因此實際影響需進一步觀察。”