今年兩會(huì)期間，有代表委員提出，通過建立“三三制”住房制度，解決中等收入家庭的住房問題，“二次房改”再度成為社會(huì)熱詞。這種呼聲的出現(xiàn)，是否意味著從1998年開始的城鎮(zhèn)住房制度改革出現(xiàn)了一些突出的問題？房改的下一步，應(yīng)該怎么走？

　　對話人：編輯 苗苗 記者 王煒 李剛

　　一問：

　　“二次房改”呼聲起，說明什么？

　　編輯：1998年，以國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志，我國開始了以住房商品化、社會(huì)化為目標(biāo)，以停止實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化為主要手段的城鎮(zhèn)住房制度改革。時(shí)至今日，為什么會(huì)出現(xiàn)深化房改、甚至“二次房改”的呼聲呢？

　　王煒：這種呼聲的出現(xiàn)，顯示了我國房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展中出現(xiàn)了一些突出的矛盾和問題。國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家指出，目前房改主要存在以下一些問題：

　　在房地產(chǎn)市場方面，首先，部分城市地價(jià)、房價(jià)上漲過快。特別是在北京、上海等大城市，房價(jià)漲幅過大和房價(jià)收入比上升過快，讓居民普遍感到房價(jià)難以承受。第二，住房供求結(jié)構(gòu)矛盾突出。盡管我國一直鼓勵(lì)建設(shè)適合普通家庭的中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房，但這類住房供給嚴(yán)重不足。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理不僅直接影響了中低收入居民的購房需求，而且進(jìn)一步加劇了房價(jià)上漲給普通居民帶來的壓力。第三，二手房市場和租賃市場長期發(fā)育緩慢，導(dǎo)致龐大的存量房難以盤活，住房需求過度依賴新房市場，也推高了房價(jià)。第四，房地產(chǎn)市場秩序混亂。捂盤惜售、囤積房源、發(fā)布虛假信息等侵害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象屢禁不止。

　　在住房保障方面，盡管近幾年保障性住房建設(shè)進(jìn)度有所加快，但目前覆蓋面仍然較小，與廣大群眾的需求相比仍有很大差距。住房保障制度設(shè)計(jì)不完善、不合理。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控也是困難重重。專家認(rèn)為，近年來住房調(diào)控政策沒有能達(dá)到“促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的預(yù)期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場投資增長過快的勢頭沒有得到根本遏制，市場秩序仍然有許多問題。

　　正是在這些因素的作用下，通過深化房改來改變現(xiàn)存問題的呼聲才不斷出現(xiàn)。

　　二問：

　　十年房改回頭看，如何評價(jià)？

　　編輯：為什么會(huì)出現(xiàn)這種種問題，是房改的市場化思路錯(cuò)了嗎？應(yīng)該如何評價(jià)十多年的房改？

　　李剛：應(yīng)該說，房改10多年來，不僅有效解決了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式資源配置效率低下的矛盾，大幅改善了城鄉(xiāng)居民的居住質(zhì)量，而且拉動(dòng)了內(nèi)需消費(fèi)的釋放，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。實(shí)踐證明，住房制度改革市場化方向順應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　王煒：的確。經(jīng)過十幾年的房改實(shí)踐，房改取得了巨大成就。

　　首先，城鎮(zhèn)居民住房水平顯著提高。到2009年底，全國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)接近30平方米，比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。同時(shí)，居民自有住房數(shù)量大幅度提高，住房自有率達(dá)到80%以上。住房占居民家庭全部財(cái)產(chǎn)的平均比重已經(jīng)超過50%，是居民家庭財(cái)產(chǎn)增長最快的部分。

　　同時(shí)，住房市場機(jī)制的作用日益顯現(xiàn)。目前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)居民住房需求的主要載體，新房、二手房、租賃市場組成的多層次的住房市場體系初具規(guī)模。在市場發(fā)育成熟的同時(shí)，住房保障體系的框架也初步形成。

　　因此，盡管出現(xiàn)了種種問題，但從短短十幾年房改取得的成就看，我國住房制度市場化改革的方向是正確的、符合國情的，必須繼續(xù)堅(jiān)持。　　

　　編輯：既然方向是正確的，那么出現(xiàn)這些問題的原因何在？

　　李剛：從本質(zhì)上來看，房價(jià)問題的實(shí)質(zhì)是在市場化條件下住房資源公平、合理分配的問題，是效率和公平如何兼顧的問題。廣州市市長張廣寧指出，由于市場主體存在逐利的天然屬性，難以在釋放效率的基礎(chǔ)上做到公平。目前，住房問題上出現(xiàn)的一些不和諧、不合理的現(xiàn)象，需要“有形之手”去干預(yù)、去調(diào)控，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的缺陷，健康發(fā)展。

　　王煒：應(yīng)該理性分析房改面臨問題的原因。首先，城鎮(zhèn)居民住房需求集中釋放，使得住房供求矛盾凸顯。國務(wù)院發(fā)展研究中心專家認(rèn)為，“十五”以來，由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)快速升級，引發(fā)了居民住房消費(fèi)的快速增長、城市化快速推進(jìn)帶動(dòng)了城市特別是大中型城市住房需求的快速增長，這都導(dǎo)致了住房需求集中快速釋放。這些因素交織疊加，加速了現(xiàn)階段房價(jià)上漲、供求不平衡的矛盾。

　　其次，住房市場發(fā)育時(shí)間短、水平低。我國住房制度全面改革僅10余年時(shí)間，市場體系尚不完善，市場規(guī)則不健全，相關(guān)的法律法規(guī)體系也不健全。

　　因此，目前房改遇到的問題，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征、住房改革進(jìn)程以及市場發(fā)育水平的集中反映，需要一個(gè)中長期的過程來解決。

　　三問：

　　進(jìn)一步深化改革，方向在哪？

　　編輯：現(xiàn)在，社會(huì)上關(guān)于“二次房改”的呼聲很強(qiáng)烈，甚至有學(xué)者提出了具體的方案。住房制度是需要推翻重來，還是在現(xiàn)有的體系下進(jìn)一步深化？

　　李剛：廣州市相關(guān)人士表示，目前學(xué)術(shù)界正在討論進(jìn)行“二次房改”，包括提出建立“三三制”住房制度，歸根到底只不過是就解決夾心階層住房問題提出了一些建議。廣州目前構(gòu)建的包括保障性住房供應(yīng)體系、政策性住房供應(yīng)體系、市場化住房供應(yīng)體系的三層次住房供應(yīng)體系，如能得到不斷落實(shí)、完善和改進(jìn)，一樣可以達(dá)到解決夾心階層住房問題的目的。

　　廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，目前解決老百姓住房剛性需求的主要矛盾基本集中在內(nèi)、外“夾心階層”兩個(gè)難題。“內(nèi)夾心層”，即雖然符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件，但又買不起經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭；“外夾心層”，即超出經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件，但又買不起普通商品住房群體。這個(gè)群體目前特別龐大。

　　廣州市對“內(nèi)夾心層”，考慮擴(kuò)大廉租住房保障面，把部分“夾心層”納入到廉租住房保障范圍；對“外夾心層”，擬在開發(fā)企業(yè)建設(shè)限價(jià)房的基礎(chǔ)上，政府也參與建設(shè)限價(jià)房，通過政府政策扶持，實(shí)現(xiàn)有限度的保障，來幫助這部分職工解決住房問題。

　　王煒：仔細(xì)看“二次房改”所提出的住房供應(yīng)體系，與我們現(xiàn)行的房改提出“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應(yīng)體系，本質(zhì)上是一致的。因此，與其稱之為“二次房改”，不如說是在對十幾年來住房制度改革的進(jìn)一步深化。

　　從具體措施來說，首先，要完善我國住房保障制度。在住房保障體系比較明確的情況下，當(dāng)前最緊迫的任務(wù)是“搶時(shí)間、搶進(jìn)度”，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，積極擴(kuò)大覆蓋面。在具體的保障方式上，應(yīng)當(dāng)允許地方政府因地制宜的自主選擇。

　　房地產(chǎn)市場方面，要避免過去宏觀調(diào)控出現(xiàn)“一調(diào)就死、一放就亂”的局面，首先要明確宏觀調(diào)控的目標(biāo)。對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，根本目的是促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足各收入階層居民不斷提高的居住需求。

　　在規(guī)范市場秩序方面，應(yīng)該著重完善多層次住房供應(yīng)體系，盤活二手房和租賃市場，完善相關(guān)法律法規(guī)制度，明確各職能部門的監(jiān)管責(zé)任，進(jìn)一步完善預(yù)售制度等。