專論　　

　　中、日房地產市場有著根本的不同，原因是兩國的匯率政策與宏觀經濟政策有本質不同。中國不會重蹈日本的覆轍。

　　網上流傳“房地產崩盤時間表”，顯示中國地產走勢與1991年日本崩盤前頗為相似。按照這份時間表，中國房地產2011年就該崩盤。

　　中日房地產看著挺相似，本質也有一定的接近之處，如資產泡沫化推動房地產價格節節上升，房地產成為信貸過程中最重要的抵押品，因此房地產與信用體系、與實體經濟血肉相聯。目前的中國房地產市場與崩潰前的日本房地產市場相比，無論從租售比、還是房價收入比，都能證明房地產主要成為投資品種，而不是消費品種，因此房地產價格才能脫離收入的約束，扶搖直上。因為大多數人把房地產視作對抗通貨膨脹的有力武器，而房地產作為投資品，成為財富重新分配的主要工具之一。所有的投資者都相信，房地產價格不會下跌，是最有保障的投資品種。

　　但是，中日房地產市場有根本不同，原因是兩國的匯率政策與宏觀經濟政策有本質不同。

　　從理論上說，人民幣并非自由兌換貨幣，因此人民幣匯率一直在窄幅區間內浮動，全球金融危機后再度與美元直接掛鉤，無論國際壓力如何，中國巋然不動。這就使得人民幣匯率升值導致的資產泡沫不至于在全球一枝獨秀。

　　貨幣泡沫吹大全球房地產泡沫，如果泡沫崩潰，沒有多少地方能夠逃過劫難。

　　從今年2月份的數據看，東亞一線大都市的樓價仍在不斷膨脹。新加坡私宅的價格一般都在1000新元/平方尺(約人民幣53000元/平方米)，首爾的一套90平方米的普通住房大約4億到5億韓元左右(約人民幣3萬元/平方米)。中國國內一線城市豪宅泡沫更明顯，目前，北京、上海一些豪宅已達到每平方米10多萬元的天價。目前，東京中心區域樓價在人民幣6.1萬元/平方米左右，還沒有達到其泡沫經濟破滅之前的最高價格12萬元/平方米。

　　中國房地產泡沫威脅大，并不是因為絕對價格最高，而是房價收入比過高，說明保障住房不足，而房地產市場成為少數富者的財富增值游戲。受此誘惑，中等收入階層搜索箱底每一分錢投入到房地產狂歡中。中國尚未完成工業化與城市化進程，一旦崩潰，對于社會的影響將大于日本、韓國等國。目前全球逐漸協同退出寬松的貨幣政策，如果中國房地產市場崩潰，全球經濟明年必然二次探底。這是小概率事件。

　　中國不會重蹈日本的覆轍，通過人民幣貶值和升值制造泡沫或擠破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五國財長和央行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府聯合干預外匯市場，使美元對主要貨幣有秩序地下調。從簽約時的1美元兌250日元到1987年，最低到達1美元兌120日元，不到三年的時間里，美元兌日元貶值達50%。為保護企業，日本央行將貼現率由5%下調至2.5%，導致日元價格扭曲。1987年2月，美國又號召7國財長在法國巴黎盧浮宮召開會議，達成了制止美元進一步貶值的諒解，被稱為盧浮宮協議。此后日元發生了一定幅度的貶值，日本央行又多次調整貼現率至6%的水平。

　　日元升值預期，與政府人為抑制低率保護企業的做法，使得日本成為泡沫之國，房地產飆升，日經指數狂漲。日元價格的扭曲，使日本經濟處于長期低迷狀態。

　　中國政府絕不會輕易放任人民幣匯率大幅升值，去年已通過融資與再融資撇去股市泡沫，要求保障型與中小套型普通商品房供地占土地供應的70%，力圖以保障房解除房地產泡沫危機。以中國目前擁有的外匯儲備與外匯政策，以及房地產市場的演變，房地產2011年崩潰說不靠譜。(葉檀，財經評論員)