【背景】中國已取代美國，成為全球最大的房地產投資市場。全球最大的房地產商業咨詢公司——美國高緯物業3月2日的一份報告顯示，2009年中國房地產投資規模增長了一倍，達到創紀錄的1562億美元，約占當年全球房地產投資總規模(3677億美元)的42%。

　　對于中國房地產市場的驚人增長，有分析認為，這意味著中國的經濟形勢更好，市場復蘇跡象更明顯。但也有分析人士擔心，這可能同時意味中國是“最大的房地產投機市場”。

　　據北京大學房地產研究所統計，2009年，北京、上海、深圳等一線城市房價均價漲幅在40%以上。

　　中國政府已開始頻頻出臺政策為樓市降溫。從2009年底開始，二手房營業稅由2%改為5%，土地出讓金首繳比例提高至50%、對購買普通住房不足五年就轉讓的，征收營業稅。同時，出臺了調控房地產市場的“國11條”，國土部門還在全國督辦了18宗閑置房地產用地。

　　中國房地產是否存在嚴重的泡沫？房地產業如何才能健康發展？

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，中國目前，房地產市場存在諸多問題。要使房地產業健康發展，亟待土地、財稅、金融等多方面的配套改革。

　　通常測度房地產市場是否存在泡沫，指標包括房價上漲幅度、實體經濟增長情況、居民收入增幅，以及房地產空置率等。但中國房地產市場有其特殊性，高端市場的境外需求占非常大的比例，因此難以用常規的手段來判斷該市場是否存在泡沫。

　　陳國強認為，目前，中國的少數特大城市、大城市和部分區域出現確實存在房地產泡沫非理性購房需求比較明顯，但在二、三線城市，房地產價格相對正常。

　　在陳國強看來，目前地方政府嚴重依賴土地財政，這是房地產市場難以健康發展的根源。

　　近年來，土地出讓收益已成為地方政府最重要的收入來源。陳國強提供的數據顯示，2009年70個大中城市的土地出讓收益總額比2008年翻了一番，有的城市該增幅甚至達600%。

　　在現有的財稅制度下，中央和地方實行分稅制，地方政府的稅收收入相對較少，但支出責任則相當繁重，這就迫使地方政府開辟新的收入來源。于是土地出讓就成為地方政府獲取高額非稅收入的主要手段。

　　陳國強指出，中國房地產業要健康發展，除了完善房地產市場供求和監管，更需要完善現有的財稅制度。對目前地方政府高度依賴土地出讓等問題，要從改革現有土地制度、完善土地等不動產的稅、費、價格體系入手，做出重大調整。

　　同時，還要完善現有住房保障制度。未來房地產市場至少應包括兩大部分，一類是普通或高端的商品房，一類是政府為中低收入群體提供的保障性住房。事實上，目前政府房地產調控的目標并非打壓房價，只是該行業不能過快、過早透支其潛力。

　　2010年中國樓市能否繼續2009年的狂飆突進？陳國強預計，2010年中國房價的漲幅會趨緩，將回歸常態。在經歷了2009年的樓市井噴后，房地產成交量會有一定萎縮。而房地產投資和竣工面積等也會比較平穩。(杜娟)