如一石擊水，南寧將試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度的消息，引發(fā)了輿論的普遍關(guān)注。人們據(jù)此認(rèn)為，商品房預(yù)售制度將就此走向終結(jié)。但時(shí)隔一周后，1月30日、31日相繼有媒體報(bào)道說(shuō)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部否認(rèn)要取消商品房預(yù)售制度。

　　今天，記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，目前在南寧試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，就是要看看取消這項(xiàng)被公眾批評(píng)的制度，會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)什么樣的影響。

　　雖然現(xiàn)在判定這項(xiàng)制度將被取消為時(shí)尚早，但無(wú)論如何商品房預(yù)售制度已經(jīng)站在了存廢的十字路口。

　　商品房預(yù)售制度有哪些問(wèn)題

　　與北京、上海、廣州、深圳這些一線城市相比，南寧在房地產(chǎn)方面并沒(méi)有多少吸引眼球的新聞。但在1月23日之后，這里卻一下成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　在1月23日召開(kāi)的廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書(shū)記宋繼東在工作報(bào)告中提出，將在今年選擇南寧作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。

　　關(guān)于這個(gè)試點(diǎn)，廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳并沒(méi)有進(jìn)一步解釋。但這條消息卻迅速成為熱點(diǎn)，有些媒體據(jù)此作出了商品房預(yù)售制度將在全國(guó)取消的判斷。

　　廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室的一位工作人員告訴記者，他們接到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知，要求進(jìn)行試點(diǎn)工作，現(xiàn)正與南寧市進(jìn)行相關(guān)工作的對(duì)接。

　　“目前還沒(méi)有確定別的地方進(jìn)行這樣的試點(diǎn)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，商品房預(yù)售制度運(yùn)行十幾年來(lái)確實(shí)存在一些問(wèn)題，以致公眾認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是鉆制度的空子，空手套白狼。

　　這位負(fù)責(zé)人表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)制度，運(yùn)行到目前這個(gè)階段，想在一個(gè)地方做一些檢驗(yàn)，試點(diǎn)取消預(yù)售制度，看看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)什么影響。如果取消了這項(xiàng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就難以進(jìn)行，那么說(shuō)明這項(xiàng)制度還沒(méi)有到取消的合適時(shí)機(jī)；如果取消對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)什么影響，那就應(yīng)該考慮這項(xiàng)制度是否有必要繼續(xù)存在。

　　在這位負(fù)責(zé)人看來(lái)，商品房預(yù)售制度與當(dāng)前公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的高房?jī)r(jià)并沒(méi)有直接關(guān)系，但開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有建好房子就開(kāi)始賣，確實(shí)讓公眾覺(jué)得不舒服。

　　商品房預(yù)售制度始于1994年，當(dāng)年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條出現(xiàn)了“商品房預(yù)售”的字眼。

　　1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實(shí)施，新的住房制度正在醞釀形成，發(fā)展商品房市場(chǎng)是基本的思路。

　　“這個(gè)時(shí)期國(guó)家對(duì)商品房市場(chǎng)還沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商一哄而上，但資金不足，實(shí)行預(yù)售制度就是為了解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金難題。”中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海說(shuō)。

　　由于這項(xiàng)制度允許開(kāi)發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷售，使得開(kāi)發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項(xiàng)制度很快就成為全國(guó)各地商品房銷售的主要方式。

　　但這項(xiàng)制度導(dǎo)致的問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。

　　從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，購(gòu)房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解，即使交房時(shí)有問(wèn)題多數(shù)也只能被迫接受；從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，樓盤(pán)就可能爛尾，但貸款買(mǎi)房的購(gòu)房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人。

　　由于資金已經(jīng)通過(guò)預(yù)售回籠，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了銷售、資金的壓力，捂盤(pán)囤房成為可能。

　　有人曾總結(jié)了商品房預(yù)售的若干宗罪，認(rèn)為這項(xiàng)制度對(duì)消費(fèi)者不公平，也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

　　“在我們接手的商品房糾紛案件中，幾乎所有糾紛都是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制。”北京市京華律師事務(wù)所律師徐斌告訴記者。

　　在徐斌看來(lái)，商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購(gòu)房人看不到房子就交錢(qián)，一旦房子出現(xiàn)問(wèn)題，往往又沒(méi)有足夠的懲罰開(kāi)發(fā)商的措施。

　　“上海倒樓事件就是一個(gè)典型的例子，消費(fèi)者已經(jīng)買(mǎi)了房子，但這個(gè)房子沒(méi)有建成就倒了，購(gòu)房人該怎么辦？”徐斌說(shuō)，在我國(guó)目前的法律框架內(nèi)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的懲罰措施不夠，往往會(huì)因?yàn)轭A(yù)售制度出現(xiàn)一些奇怪的案件。原本30萬(wàn)元的房子建成后很可能價(jià)格已漲到了80萬(wàn)元，這個(gè)時(shí)候有些開(kāi)發(fā)商就會(huì)違約不賣給原來(lái)的購(gòu)房人，打官司最多只能獲得兩倍的賠償，開(kāi)發(fā)商依然獲利。

　　完善監(jiān)管能否堵住預(yù)售制度漏洞

　　商品房預(yù)售制度給購(gòu)房人帶來(lái)巨大的單邊法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，這項(xiàng)制度也對(duì)銀行的信貸造成了不小的沖擊。

　　2005年，人民銀行發(fā)布報(bào)告，稱“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房的預(yù)售制度”，建議取消商品房預(yù)售制度。

　　面對(duì)央行的建議，原建設(shè)部新聞發(fā)言人作出了不能取消的回應(yīng)。

　　在房?jī)r(jià)不斷上漲的過(guò)程中，商品房預(yù)售制度的欠缺日益引人關(guān)注。在每年的兩會(huì)上，都會(huì)有取消這項(xiàng)制度的提案或建議。

　　“如果取消預(yù)售制，房?jī)r(jià)會(huì)暴漲。”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者，如果南寧市取消這項(xiàng)制度，南寧人買(mǎi)房會(huì)受影響。因?yàn)闆](méi)有了這項(xiàng)制度，開(kāi)發(fā)商會(huì)因?yàn)橘Y金的問(wèn)題退出南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有了供應(yīng)，價(jià)格會(huì)大漲。

　　在董藩看來(lái)，預(yù)售制度存在的基礎(chǔ)是供應(yīng)短缺，老百姓擔(dān)心買(mǎi)不到房子才愿意提前交錢(qián)。預(yù)售放大了投資的規(guī)模，極大促進(jìn)了住房的供應(yīng)。由于資金很快回籠，開(kāi)發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項(xiàng)目，如果取消這項(xiàng)制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有那么多的錢(qián)去建那么多的房子，這對(duì)住房的供應(yīng)是很大的打擊。

　　“只有房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩(wěn)定下來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。”董藩說(shuō)，目前住房的供應(yīng)依然短缺，如果取消預(yù)售制度，房?jī)r(jià)可能上漲幅度更大。

　　在董藩看來(lái)，預(yù)售制度本身并不是罪惡，關(guān)鍵在于政府部門(mén)要承擔(dān)起責(zé)任，制定監(jiān)管，完善懲罰措施。

　　持有類似觀點(diǎn)的還有我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉。他認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)家還處在需要擴(kuò)大房地產(chǎn)供應(yīng)的階段，而擴(kuò)大開(kāi)工、擴(kuò)大供應(yīng)又是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，當(dāng)前還不宜完全取消預(yù)售制度。

　　胡景暉告訴記者，歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)比較穩(wěn)定，每年新增需求很少，所以不需要實(shí)行預(yù)售制度來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問(wèn)題。

　　“預(yù)售制度現(xiàn)有的問(wèn)題能不能在這個(gè)制度內(nèi)部解決？”胡景暉說(shuō)，預(yù)售制度造成的法律風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題可以通過(guò)加強(qiáng)相關(guān)配套制度的建設(shè)來(lái)解決，取消預(yù)售制度恐怕也很難完全消除現(xiàn)有的問(wèn)題。

　　預(yù)售制度并非我國(guó)獨(dú)有，在西方國(guó)家中，也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國(guó)商品房預(yù)售制度不同的是，在國(guó)外，預(yù)售制度都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。

　　“在國(guó)外，預(yù)售制實(shí)行第三方監(jiān)管。”胡景暉說(shuō)，預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開(kāi)發(fā)商，而是由律師行、銀行等機(jī)構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開(kāi)發(fā)商。

　　但是在我國(guó)，預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開(kāi)發(fā)商。

　　徐斌認(rèn)為，由于目前與預(yù)售制度配套的法律法規(guī)缺失，堅(jiān)持預(yù)售制度弊大于利。

　　“地方政府為什么這么熱衷于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)？因?yàn)橘u地就能賺錢(qián)，不斷拆遷不斷賣地，土地財(cái)政帶來(lái)了巨大的收益。”徐斌說(shuō)，在這樣的利益驅(qū)動(dòng)下，政府并沒(méi)有太多興趣去完善對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管體系，這也是與預(yù)售制度相關(guān)的配套法律法規(guī)缺失的重要原因。

　　徐斌認(rèn)為，在這樣的情況下，還是應(yīng)該先取消預(yù)售制度，等到相關(guān)配套法律法規(guī)完善了之后再考慮實(shí)行預(yù)售制度。 (李松濤）