近來，國外個別媒體大肆渲染中國“樓市泡沫”說，引發各界關注。中國樓市是否出現泡沫？在1月13日舉行的國新辦新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長齊驥回答：“這是一個比較復雜的問題，很難一句話說清楚。” 顯然，面對“樓市泡沫”之言，中國政府是冷靜而謹慎的。

　　權威的《新帕爾格雷夫經濟學辭典》如此定義“泡沫”：“資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者———這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”據此定義，資產泡沫具有三個特征：價格暴漲、投機推動、金融風險。

　　中國房價近年漲幅較大，但還遠談不上暴漲。房價只是幾個一線城市漲幅過快，大部分城市漲幅正常；就是在漲幅過快的一線城市，根據國家發改委發布的70個大中城市房價數據，在房價漲幅較快的2009年，同比漲幅最高的12月，其漲幅是7.8%，低于同期GDP增長。

　　許多人士認定中國樓市泡沫的依據是大城市的房價收入比遠高出國際正常值。用房價收入比來判斷中國樓市泡沫存在三個誤區：第一、在京滬等一線城市買房的外地和國際高收入人群占購房者的3成以上，再用本地居民收入去計算房價收入比顯然有問題。第二、把中國的房價收入比與國際比較有一個不可缺少的前提，就是兩者的收入比和建房成本比必須基本一樣。比如，2008年美國人均收入約為中國的27倍，如果美國的建房成本也為中國的27倍，兩國的合理房價收入比應該基本一樣。可是美國的建房成本遠沒有中國的27倍。因為在土地、建材和人工三大建房成本中，美國只可能人工成本比中國高。因為建材價格已國際化，而中國的人均耕地是美國的14.19%，相對土地成本要比美國高。第三、國際房價收入比計算所選取的房價是住宅套價，房價和家庭收入都是取中位數；而中國計算房價收入比選取的房價是平方米均價，家庭收入也是平均數，因此中國的房價收入比很難與國際比較。另外，住房消費形式對房價收入比影響很大。房價收入比在2-3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只有30%左右；而房價收入比達到25-30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上。中國住房自有化率高達85%，房價收入比自然高。實際上只愿買房不愿租房也是中國房價快速上漲的重要原因。

　　樓市泡沫必定是投機行為形成的。但中國大城市房價上漲主要動力是城市化引發的巨大自住房需求和稀缺土地資源導致的住房有限供給的矛盾，投機性購房只不過是房價上漲的輔助推力。銀監會副主席王兆星最近說：“當前我國房地產開發貸款和個人按揭貸款的資產質量仍然保持平穩，截至2009年第三季度末繼續保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。”這就從金融風險角度否定了“樓市泡沫”之說。

　　“樓市泡沫”之說經常把中國樓市現狀與日本上世紀80年代末的情況相比。但中國的經濟形勢與上世紀80年代末期的日本有根本區別。中國經濟2003年至2009年間保持約10%的年均增長率，6年間房價增長1倍。而日本經濟1985年至1991年間的年均增長率僅為3-4%，6年間房價暴漲4倍。當時日本的樓市泡沫主要存在于商業地產，缺乏長期、穩定的市場需求。而近年中國的高房價主要集中在住宅，城鎮化進程提供了持續的需求動力。

　　(□林文俏 作者系廣東商學院教授)