房地產業的問題從上到下看得很清楚，其創造的各類財富和地方政府收入節節上漲，而實體經濟稅收卻在下降。如果沒有房地產業，地方政府會怎樣？這是一個十分嚴肅的問題。如果不允許地方政府賣地，或土地收入一旦干涸，地方財政將難以維持。因此，地方政府的財政收入今后可能還要在相當大的程度上依靠賣地，不管是現在，還是將來，他們都不會放棄賣地這個權利 無論是“炒房”還是“炒地”，凡是助推房價過高上漲的行為，都將面臨政府嚴控。1月10日，國務院辦公廳下發“國十一條”，包括二套房以家庭為單位貸款首付比例不得低于40%等一系列土地、金融、稅收差別化政策落地。其中，“國十一條”要求各地政府要落實責任，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。

　　有分析認為，“國十一條”是近幾個月來，國務院對規范房地產業最嚴厲的政策。以往的調控政策之所以一直未能取得預期效果，國務院把房地產當作民生問題，希望房價能夠讓大部分老百姓承受得起，而地方政府則只是把房地產當作經濟問題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關心的問題。而此次國務院首次對地方政府刺激房地產的“土辦法”提出警告并要求清理，可見國務院已經意識到整治房地產首先要規范的就是地方政府的利益。

　　不過，“國十一條”能否在地方上順利實施，能否收到效果，卻是另外一回事。因為房地產業實在太特殊，它與地方政府存在千絲萬縷的關系。說白了，與地價、房價上漲相伴的是，地方政府源自房地產的各項財政收入也水漲船高。新創刊的《財經國家周刊》第一、二期用了較大篇幅披露房地產業的內情，指出瘋狂的地價未必只是開發商的集體“搏傻”，土地成交的天文數字、房價的猛漲不過是表象，背后有局外人所看不到的利益鏈條。

　　《財經國家周刊》援引深圳市地方稅務局提供給的一組統計數字顯示：2009年前11月，深圳市地稅收入780億元，其中，房地產稅收115億元，建筑業稅收58億元。兩項相加達173億元，占稅收的22%。同時，炒房熱還給該市帶來了更多的營業稅收入。去年第二季度，該市營業稅(其中包括房地產及非房地產行業)的增幅為0.95%，到了第三季度，增幅則增長近10倍，為9.34%。

　　“土地財政”在深圳市目前財政收入的份量可見一斑。一般來說，“土地財政”屬于預算外收入，又叫第二財政。在國內不少一、二線城市中，第二財政早已超過第一財政，成為經營城市發展的不二法寶。在預算內收入部分，與地方政府賣地以及房地產相關的稅收，主要是建筑業和房地產業的營業稅、所得稅及耕地占用稅等，這些都是地方稅種，由地方財政享有。

　　由此，地方政府每每以發展城市建筑業、房地產業和土地征用作為擴張財政收入的首選。這部分城市擴張帶來的房地產業和建筑業發展，已經在地方政府的日益推動之下，成為地方財政預算內的支柱性收入。不僅如此，政府財政中更大規模的賣地收益，是來自于預算外。地方政府賣地，征收的土地出讓金始于1989年。當時規定，在進行必要扣除后，土地出讓金實行中央與地方四六分成。但是，由于無法核實土地開發的成本，中央財政所得實際很少。

　　2008年，全國工商聯房地產商會在對全國9城市房地產開發商的開發費用進行調查中，發現這些開發商在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋總稅收)所占比例為49.42%。其中，三個一線城市中，上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5%，北京為48.28%，廣州為46.94%。調查還顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%，為最主要的組成部分。

　　平心而論，政府賣地當然是為了增加財政收入，政府財政收入多了，才會有更多的錢投入到社會福利上去。中國的地方政府的作用，與西方很多國家不同。

　　在現行稅收體制下，中國地方政府的財權小，事權大。隨著資源和人口愈發向城市集中，城市建設日新月異，要解決“學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”等民生問題，還要有來自大基建、大投資等，都需要政府有雄厚的財力做后盾。于是，做好“炒地”、“炒房”文章，就成了順理成章的事情。

　　事實上，房地產業的問題從上到下看得很清楚，其創造的各類財富和地方政府收入節節上漲，而實體經濟稅收卻在下降。如果沒有房地產業，地方政府會怎樣？這是一個十分嚴肅的問題。如果不允許地方政府賣地，或土地收入一旦干涸，地方財政將難以維持。因此，地方政府的財政收入今后可能還要在相當大的程度上依靠賣地，不管是現在，還是將來，他們都不會放棄賣地這個權利。

　　作者：邱林