本月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，成為新年樓市政策“第一拳”。五大舉措雖大部分只是政策重申，但表明了中央政府對于高房價的高度重視。而在此之前，來自不同渠道的利空傳聞此起彼伏，無一例外地釋放出調(diào)控的信號，風聲四起，顯示出當下房地產(chǎn)市場對“政策之手”的極度敏感。

　　事實上，本刊記者近期踩盤發(fā)現(xiàn)，當前廣州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象：老城區(qū)稀缺物業(yè)仍人氣旺盛，以投資客為主的樓盤則人氣驟減。市場上恐慌性購房行為有所減少，市民購房更為理智。

　　當下的房地產(chǎn)市場折射出這樣的現(xiàn)象：進入樓市的仍是有錢人的游戲。購房人群范圍的縮小對房價快速上漲造成一定的壓力，但卻不足以導(dǎo)致樓價立刻下挫。有業(yè)內(nèi)人士認為，2010年，廣州房價或?qū)ⅰ膀T虎難下”。

　　政策環(huán)境：調(diào)控風聲四起

　　本月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》指出，隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。《通知》從增加保障性住房和普通商品住房有效供給，到抑制投機性購房行為、加強金融風險防范等五個方面，進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。而在此之前，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的風聲不斷。

　　中央部委各項政策顯然已經(jīng)得到了地方尤其是房價高企的大城市的快速配合。先是上海落實“國四條”、廣州加大限制土地處置力度，接著深圳明確表示：今后三個月內(nèi)將嚴厲打擊房地產(chǎn)違規(guī)投機行為。難怪中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌連連感嘆：“地方非常敏感，反應(yīng)迅速。”

　　隨后，市場傳言，物業(yè)稅開征將從深圳等城市試行。并“言之鑿鑿”地稱，銀監(jiān)會準備對二套房貸大動手腳，導(dǎo)致房地產(chǎn)股應(yīng)聲大跌，更讓銀監(jiān)會不得不再次出面重申：并未就二套房貸出臺新政策，對“首付比例調(diào)高”的說法“不要誤傳”。

　　綜上種種，雖對房地產(chǎn)市場尚未產(chǎn)生太大的威懾作用，但政策“敲山震虎”的意圖已經(jīng)十分明顯，并對市場購房心理造成明顯的影響。

　　市場動向：購房更顯理智

　　據(jù)記者踩盤觀察，目前市場上的恐慌性購房行為明顯減少。最直接的例證是元旦市場未見表現(xiàn)十分火爆的樓盤。盡管市場的平淡一方面也有開發(fā)商優(yōu)惠幅度不高的原因，但也從另一方面反映出消費者購房心理更顯理智。

　　位于中心城區(qū)的某樓盤近日開盤，已關(guān)注此樓盤近三個月的張先生告訴記者，“宣布排號時，我托了關(guān)系都沒排上，因為準備搶購的人太多了。但隨后國家接連出臺調(diào)控政策，大家開始擔憂房價會回落，現(xiàn)在售樓中心已給出一些購房優(yōu)惠，說明買房的人根本沒有之前想象的那么多”。記者踩盤時同樣發(fā)現(xiàn)，去年下半年來那股恐慌性購房潮的確不再。更有業(yè)內(nèi)人士坦言，去年第三季度的恐慌性購房需求已經(jīng)透支了部分市場，也是當下市場冷淡的原因之一。

　　記者還發(fā)現(xiàn)，近來越來越多開發(fā)商紛紛對外拓展客戶群，去香港、北京、上海等地做推介。比如最近“半價銷售”的美林湖，據(jù)稱外地買家占到六成；星河灣一半買家是外地人；劍橋郡有四成買家是外地的。這些樓盤大多是高端物業(yè)，某操盤手對記者說，“對于外地客來說，廣州的房價太便宜了”，但他并不諱言，相比外地購房者的“大手筆”，本地投資者卻是越來越“縮手縮腳”了。最明顯的莫過于珠江新城的物業(yè)，最近人氣一直不旺，原因就是許多本地投資者淡出市場。

　　前景預(yù)測：房價繼續(xù)上漲？

　　盡管政策轉(zhuǎn)向，購房心理有變，然而，許多人擔憂房價仍然會是“騎虎難下”。

　　有跡象表明，當前房價已經(jīng)使得購房人群相當單一，大部分首次置業(yè)者離場后，承接力較高的換房群體和投資者入主市場，這樣的人群對房價只會繼續(xù)推高，而不會讓房價掉頭向下。

　　而在本地投資者雖然有所收手的情況下，仍有不少外來資金進入樓市。據(jù)業(yè)內(nèi)消息稱，去年底，香港銀行里大約有5000億港元準備進入內(nèi)地，其中有一部分資金正是瞄準樓市而來。樓市的投資性需求，也很難因為宏觀調(diào)控被徹底抑制。

　　而只要有錢人對樓市繼續(xù)鐘愛，房價便會有繼續(xù)上漲的動力。盡管可能會越來越冷清，也可能會帶來更嚴厲的調(diào)控。

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　　“國十一條”

　　本月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，業(yè)內(nèi)稱為“國十一條”。《通知》指出：

　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給。

　　(一)加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。

　　(二)增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。

　　二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求。

　　(三)加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。對申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　(四)繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。

　　三、加強風險防范和市場監(jiān)管。

　　(五)加強房地產(chǎn)信貸風險管理。

　　(六)繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門，加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。

　　(七)進一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。

　　(八)加強市場監(jiān)測。

　　四、加快推進保障性安居工程建設(shè)。

　　(九)力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　(十)中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標準。

　　五、落實地方各級人民政府責任。

　　(十一)進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。國務(wù)院有關(guān)部門要加強對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進行重點督查。（詹青）