據媒體報道，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。所謂物業稅的模擬“空轉”，是指雖然沒有實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。據了解，國家稅務總局在日前召開的一個工作會議上，布置了今年財產行為稅征收的相關工作，并對這一工作的十余項要點進行討論。此外，會議還對在全國范圍內開展房地產模擬評稅，以及應用評稅技術核定房地產交易計稅價格工作的有關問題進行了說明。這是物業稅“空轉”試點工作進行6年多之后，稅務部門在物業稅開征方面邁出的一大步。除了“空轉”在全國推廣之外，專家認為，今年部分城市試點開征物業稅的可能性很大。

　　西諺有云：征稅是拔鵝毛，同時不讓鵝叫的藝術。物業稅“空轉”，就是政府做出拔鵝毛的姿勢，然后看看鵝群叫得響不響。如果群鵝激昂，嘎嘎亂叫不算，還跳起來準備啄咬拔毛的人，那么這事，就先歇歇吧。如果鵝群不叫，那么就勢下手拔毛，這個過程也不斷觀察鵝群反應，一旦嘎嘎叫，就停手。財政部目前態勢擺出來，那就是看社會各階層的反應，如果大家不吱聲，那么就立即“空轉”轉為“實轉”。畢竟牽扯面眾多，涉及的利益太大，中央這么做，小心翼翼自然可以理解。

　　從法理上說，物業稅征收是很沒有道理的。因為物業稅從性質上說是財產稅。而我國憲法規定，土地產權歸國家或者集體所有，私人只在一定期限內，擁有其使用、收益、和自由轉讓的權利。因此才有土地出讓金的說法，也就是政府——真正的地主，將70年的土地產權賣給私人。擁有住房和土地產權的中國公民，實際上是政府的佃農，期限是70年，土地出讓金從法理上說，應該是70年租金一次性繳納完畢。天下哪有房客給房東繳納財產稅的道理？

　　當然，中國國情特殊。再說，將70年土地使用、收益、自由轉讓權算作一種財產，勉強也說得過去。這個角度看，物業稅類似利息稅，而規定自住物業和投資物業乃至商業地產的不同稅率，這是累進稅。如果按著這個道道兒來，物業稅應該屬于地方稅，因為物業稅征收成本很高。但現在由財政部鄭重其事推出來，而且準備了6年之久，毫無疑問，中央財政也想介入，起碼也要和地方財政搞共享。

　　地方政府愿意么？估計暗中抵觸。因為物業稅推出之后，固然每年財政有穩定的稅源，但如果這個蛋糕被切走，未必就有多少了。最重要的是，物業稅推出后，城鎮居民持有物業的熱情，會大幅回落，房地產價格也隨之回調。土地出讓金規模自然也大幅縮水——這是目前地方政府財源支柱，而土地出讓金雖然在2008年被列入預算內收入，但還是歸地方政府全部所有，中央不能從中分得一杯羹的。換句話說，即使地方政府能從物業稅中獲得彌補，但土地出讓金的損失，可能不能由物業稅的分成完全彌補。更重要的是，征收成本實在太大，地方政府你如何從業主那里收來物業稅？像所得稅那樣從工資中扣？還是收水電費那樣一家一家的敲房門？或者像歐美國家那樣，等著公民上門登記稅單繳納稅款？無論從哪個角度看，地方政府財政肯定得不償失。

　　稅收，從來就不是簡單的財政問題，而是牽扯到利益再分配的大問題。物業稅一出，首先嘎嘎叫的鵝可能是地方政府，而非普通業主。其次，就是就算開征，巨大的征稅成本也未必能有多少到手。就算全部拿到手，只怕城鎮業主，也是怨氣沖天。隨著中國城鎮化率不斷提高，居民物業擁有率上升，物業稅開征后固然可以財源滾滾，可也意味著增加各方面的矛盾。(徐 斌 作者單位：安邦咨詢)