盡管經過6年多的“空轉”試點，財稅部門目前已初步建立了房地產數據庫，開發了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊伍，儲備了大量的專業人才，形成了“總體設計、分步實施”的物業稅改革思路。但這并不意味著就完全具備了開征條件。

　　物業稅開征需要制度、技術、人員專業技能和信息化等等多方面的條件。即便技術上可行，但制度安排還需要一個過程，比如說要與現有稅費制度進行銜接。即便制度、技術準備充分，但今年能否試點開征物業稅依然是個未知數，因為還有一個利益問題沒有解決。

　　這個利益問題就是中央與地方的利益博弈。物業稅是地方政府的主體稅種，一旦征收物業稅，就意味著土地使用稅、房產稅等相關稅費項目會被整合，一些與中央部門相關的收費項目，會因為物業稅的開征而終結，中央部門稅費收入就要減少。這應該也是多個城市曾向國家稅務總局和財政部遞交物業稅“空轉實”申請方案沒有批準的原因。

　　另外，宏觀經濟增長根基尚不穩固，房地產要在經濟增長中扮演重要角色，這是今年不太可能開征物業稅的另一個原因。據專家介紹，政府開征物業稅的設想是，第一步對商業地產征收物業稅。眾所周知，宏觀調控的重點是住宅，商業地產既然不在宏觀調控范圍之內，顯然還要承擔經濟推手這一責任。因而，今年能否從商業地產試點征收物業稅需要觀察。

　　基于技術、制度、利益等原因，在我看來，今年部分城市試點開征物業稅可能是一種幻想。部分專家之所以產生這種幻想，大概是2009年看到了從中央到地方的態度：《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出要研究開征物業稅；《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實施方案工作安排表》中顯示2009年將開展準備工作，適時探索開征物業稅。但請注意，國務院通知是要研究開征物業稅，而不是說要試點開征物業稅；有關深圳率先征收物業稅的傳聞沸沸揚揚，深圳市地稅局也予以否認。

　　除了幻想今年試點開征物業稅之外，還有不少專家幻想征收物業稅之后，由于擴大了地方稅收收入，可改變地方政府土地財政長期依賴這一頑癥。我以為，不排除地方政府征收物業稅之后還不滿足，還會繼續哄抬地價，因為欲望是無止境的，何況土地供應是被地方政府壟斷的。如此，物業稅不但不是遏制房價的利器，反而有可能成為房價的助推器。

　　用物業稅來遏制房價，這是違背常識的幻想。盡管開征物業稅會降低住房投機欲望，但稍有經濟學常識的人都知道，房價不是由成本決定，而是由供求關系決定。再說，如果房價繼續快漲，投資收益在即便有物業稅也相當可觀時，投資收益大于投資風險，試問，還有多少投資者會在乎物業稅的存在？投資者完全可以把物業稅轉嫁他人。

　　還有一種幻想是物業稅可有效調節貧富之間的差距，調節公平尺度。其實這只是一種理論而已。征收了很多年物業稅的美國，貧富差距依然在擴大。無疑，調節貧富差距的關鍵是改革收入分配制度和規范收入分配秩序。

　　我并非反對開征物業稅，只是認為在高房價時代不少人夸大了物業稅的功能，寄托了太多美好的幻想。說白了，物業稅就是政府財政資金的一大來源，是其中一種調控工具而已，需要理性看待，幻想越多失望就會越多。

　　□馮海寧(北京 房地產評論人)