在不到半個月的時間里，樓市調控政策頻頻發力。從“國四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營業稅優惠政策”終止，政府密集出臺了多個樓市調控政策。

　　就在調控措施頻頻發力的同時，樓市“高燒”依然不退，不但“地王”紀錄不斷被刷新，而且多個城市商品房銷售量再創新高，以北京為例，上周期房住宅簽約5250套，同比增長100.8%，環比增長18.6%，創2007年以來的歷史新高。顯然，這樣的反向效應讓人很意外，究竟是藥不對癥還是另有原因？

　　盡管這其中有調控政策滯后效應的因素,但眾所周知，中國樓市實質上是“政策市”，如果市場對政策不敏感，要么是因為密集出臺的政策看似重拳實則乏力，調控沒有擊中樓市“高燒”的要害；要么是公眾對樓市調控政策存在一定的信任危機。

　　以12月23日兩部委下發的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》為例，2010年營業稅調整后相比之前仍有不少優惠，不但不足5年的普通住宅營業稅由全額征收變為差額征收，普通住宅交易受到稅收優惠，而且2008年11月1日起印花稅、土地增值稅的免征政策依然沒有說法。顯而易見，“溫柔”的稅收調控對投機炒房、瘋狂房價的遏制作用仍然有限。

　　除了稅收調控政策乏力外，“拿地首付不低于50%”的規定對囤地的打擊其實也乏力。開發商的自有資金比例太低，50%以上的資金來自銀行，花銀行的錢還會在乎50%的拿地首付款嗎？而且，開發商現在本身不差錢，拿地的錢本來也是利用土地圈來的，自然不把“拿地首付不低于50%”當回事。因此，各地“地王”的刷新速度并沒有因政策的密集出臺而減緩。

　　歷史證明，房貸政策是調控樓市的利劍，但這把利劍至今沒有出鞘。最近傳出“相關部門已制定調控政策，將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%”，引起市場高度關注，但監管部門和商業銀行均否定了這個說法。

　　除了房貸政策之外，化解中央與地方的博弈、平衡各方利益也是為樓市退燒的重要一步。實行分稅制后地方政府事權多而財權少，這一現狀如果不改變，博弈就不會停止，“高燒”真正難退。

　　最后，把樓市推到“高燒”地步的很重要的一個推手是流動性過剩，但目前對2010年的預計，仍然是寬松的貨幣政策，流動性過剩有可能加劇，這無疑會讓房地產市場“烈火烹油”。

　　□馮海寧(北京 媒體人)