針對高漲的房價，國務院常務會議要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。無疑，投資投機性購房需求上升是導致房價上漲過快的重要原因之一，“國四條”也提出，“要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”。筆者認為，必須有效壓縮住房買賣環節的投資投機獲利空間，從而盡量擠出投資投機購房需求，才能實現“抑制投資投機性購房”的目標。

　　投資投機性需求多是起因于巨大的獲利空間，只要利益空間還在，投資投機性需求就很難降低。而過大的獲利空間容易帶來泡沫，從而影響房地產市場的健康發展，最終影響宏觀經濟的穩定。政府宏觀調控的目標是，促進房地產市場健康發展，這就需要穩定實在的需求，保證正常的獲利空間，擠出不實在的泡沫，壓縮過大的獲利空間。

　　實際上，壓縮住房買賣環節的投資投機空間和抑制囤地的政策有類似作用。為落實“國四條”，財政部等五部委隨即公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例由20%-30%提高到50%。此項政策意在限制利用少量自有資金進行炒地、囤地的企業行為，從而壓縮其獲利空間。如果粗略地將整個房地產活動分為買地、建房、銷售、擁有四個階段的話，那么炒地就可以說是買地環節的投資投機，炒房則是擁有環節的投資和投機。限制炒地，可以降低商品房的土地成本；壓縮買賣環節的投資投機空間，則可降低二手房銷售價格，進而有利于穩定整個房地產市場價格。

　　從市場行為來看，有些投資者僅僅是將手中的資金甚至是借來的資金投資在住房上，待基礎設施等配套環境改善或市場形勢變化后，立即賣出住房。從理論上講，這類投資者在很大程度上是在搭政府和市場大形勢的“便車”，除了承擔有限的資金機會成本和市場風險外，幾乎不需要付出什么。何況現在的市場形勢下，住房市場風險又被縮小到最低。用較少的付出，靠搭他人“便車”得來的利益自然不應該獨享，而是應將增值的大部分讓全社會共享。具體操作就是返還給政府，那么政府再如何處理呢？就像土地出讓金要拿出一部分來用于保障房建設一樣，住房買賣環節的增值也應有一部分用來投入保障房建設或給自住、改善型購房者發放購房補貼。

　　鑒于投資投機性購房者可能是首套也可能不是首套購房，可能用自有資金也可能用銀行貸款來購房，所以，從套次、資金來源判斷是否為投資投機性需求是很困難的，如果連判斷都很困難的話，很難想象其相應的解決對策能發揮多大作用。所以，真正抑制投資投機性購房，需要突破既有的“提高二套房貸首付比例”等思路，而應從增大投資投機成本、壓縮投資投機獲利空間角度出發考慮問題。

　　具體來說，一是對買房資金來源提出更高要求，提高投資者資金使用成本。如，規定第二套房(前提是能容易準確地判斷購房者住房套數)或者一定面積(如150平米)以上的房產大大提高首付款比例，甚至要求全額付款，盡量擠出那些僅有少量自有資金的炒房者，限制遠遠超出“改善型”的需求。二是對賣房收益作出嚴格限制，壓縮投資者獲利空間。如，銷售尚未還清貸款的住房者需繳納極高的稅收或者暫不允許銷售；即使全款買賣住房的，也應通過限定資金收益水平規定售價上限，比如不超過銀行存款利息的二倍。當然，市場經濟條件下，使用行政的辦法進行調控應盡量謹慎。但是，我們也不要忘記，政府并非“洪水猛獸”，在市場失靈的時候尤其如此。□北京 方中平