專家認為，大量的保障性住房可以平抑房價，隨著保障性住房越建越多，享受標準也越來越高，依賴商品房市場來解決住宅問題的人群將會越來越小，這樣的話，商品房的價格將越來越趨于理性和平穩。

　　房價快速上漲，工薪階層對保障性住房抱有很大期望，從中央到各省市，每年都列出很多保障性住房計劃。但從年頭到年尾，也沒見多少保障性住房竣工。“雷聲大、雨點小”，“只聽樓梯響，不見人下來”，這些牢騷話，足見人們對保障房建設太慢的不滿，那么，保障性住房，建設起來咋就這么慢呢？

　　保障房不及建房總量20%

　　保障房建設速度如蝸牛爬行。與之形成鮮明對比的是，各個城市拍地的槌子震天響，商品房價格噌噌地漲。

　　最近，濟南市民李麗到處打聽一件事，那就是龍泉居何時能交房。去年9月通過搖號，她在龍泉居選了一套經濟適用房，東拼西湊交了19萬元的房款，當時承諾今年5月底交房，現已經過去半年了，她仍然沒有拿到鑰匙。

　　龍泉居只是一個小小的側面，不僅是濟南，全國很多城市的保障性住房建設速度都不快。一般說來，廉租房、經濟適用房、限價房、棚改房等構成保障性住房體系。全國人大前不久的一份調研報告指出，截至8月底，全國保障性住房投資僅完成394.4億元，占全年計劃的23.6%。

　　時間過了一大半，保障房才蓋了不到四分之一，供應量更是有限，不少網友把保障房的建設速度比喻成蝸牛爬行。但與之形成鮮明對比的是，各個城市拍地的槌子震天響，商品房價格也是噌噌地漲。僅以濟南為例，根據有關部門調查，從年初到現在，商品房每平方米平均上漲1500元，南昌、鄭州等地也是如此。

　　今年初，濟南市曾公開表示，將通過多種途徑新建保障性住房和安置房80萬平方米，向1萬戶低收入住房困難家庭提供保障性住房。但到目前為止，只提供了839套廉租房，經適房、限價房及公共租賃房沒了動靜。

　　“商品房價格太高，廉租房門檻太高。”濟南市民陳林表示，對于中低收入家庭來說，現在買套房子太難了，又沒有經濟適用房、限價房或公共租賃房等保障性住房可買。中低收入家庭的呼聲很高，對保障性住房的期望值也很高，但從一些城市公布的2008年至2011年住房建設計劃上來看，保障性住房建設仍然不超過總體住房建設比重的20%。

　　拉動GDP太少，地方政府不上心

　　地方政府更愿意去建商品房，商品房對GDP帶動非常大，對地方政府的財政收入貢獻也大，更能體現政績。

　　日前，住建部向各地發出《關于對保障性住房建設情況進行自查的通知》，要求各省12月5日前將2009年保障房建設情況上報住建部。消息稱，2010年住房保障中央投資分配將會與各地2009年的投資完成情況掛鉤。

　　與中央的高度重視不同，很多地方政府對保障性住房提不起太大的精神，往往是雷聲大雨點小。“中央重視保障性住房，但地方政府更愿意去建商品房，商品房的產業鏈長，對GDP帶動非常大，對政府的財政收入貢獻也大，更能體現政績。”我省某高校一位房產專家分析說，房價過高，和保障性住房體系不完善有著很大關系。

　　最近，一家開發商公布的一份房產開發清單也有力地證明了這個說法。清單顯示，高高在上的房價中，土地出讓金、各種配套費等政府所得超過三分之一。房價高，地價高，政府的收入也高。

　　“零地價、低稅費讓地方政府沒有興趣進行保障房的開發。”安邦咨詢分析師蘇晶指出，地方政府并不是無力投資，而是不感興趣。

　　對于地方政府來說，與普通商品房相比，建保障性住房手續多，只要是政府盯得不緊，保障性住房的建設速度肯定會受到影響。

　　“經濟適用房介于商品房和廉租房之間，運作起來難度很大，開發商對這樣的項目不大感興趣。”濟南一位房地產商說。目前，北京等地的經濟適用房出現了許多問題，經濟適用房已經悄悄地退出了保障性住房的市場。

　　保障房不賺錢，開發商沒興趣

　　由于利潤的控制，地方政府以及開發商對于修建經濟適用房的興趣不是很高。

　　“棚戶區改造、經濟適用房等利潤都不高。”濟南一家房地產開發商透露說，棚戶區改造拆遷費用高，而且還要建設回遷房，成本高而且銷售起來受到的限制也多，雖然政府給了很多優惠政策，除非是政府指定，否則很多開發商對保障性住房不會太感興趣。

　　在濟南，政府從2007年起啟動了棚戶區改造，二環路以內很多棚戶區都列入了改造范圍，但開發商只對一些位置好的感興趣，一些地塊小一些或者零星的棚戶區，開發商興趣不大。濟南經七緯二路附近一個地塊，2007年啟動了拆遷，現在仍未招拍掛，官方的解釋為，沒有開發商看上這塊地。

　　“開發商都追求利益最大化。”山東大學王力教授分析說，保障性住房既沖擊房地產市場，開發起來利益也不大，開發商肯定不會太感興趣。從目前全國房地產市場來看，房價過高，保障性住房體系不完善負有不可推卸的責任。

　　安邦咨詢分析師蘇晶認為，按照政策，經濟適用住房用地由國家劃撥，利潤率必須控制在3%以內，各方面的稅費也要減免。零地價、微利性和低稅費，構成了經濟適用住房的三大基本屬性。正是由于利潤的控制，地方政府以及開發商對于修建經濟適用房的興趣不是很高。

　　保障房缺失，商品房價格猛漲

　　很多居民對房子的需求是剛性的，沒有保障性住房，只能買商品房。

　　近期瘋漲的房價更讓房子顯得稀缺，許多人為此心急萬分。

　　“房價快速上漲，凸顯了保障性住房的重要。”省城一位知名房產專家表示，保障性住房體系不完善，也是高房價的推手之一。很多居民對房子的需求是剛性的，沒有保障性住房，只能買商品房。

　　新加坡原重建局局長、總規劃師，被稱為“新加坡規劃之父”的劉太格從另外一個側面表達了保障性住房的重要性。他認為，大量的保障性住房可以平抑房價，隨著保障性住房越建越多，享受標準也越來越高，依賴商品房市場來解決住宅問題的人群將會越來越小，這樣的話，商品房的價格將越來越趨于理性和平穩。

　　目前的住房保障體系設計里面有一個很關鍵的問題，就是執行機制的缺失。因為中央政府雖然做了一些條文的規定，但是多為“軟約束”，缺乏“硬約束”，也就是明確的激勵和獎懲機制沒有在制度設計中予以體現。由“軟約束”變成“硬約束”，光靠國務院和建設部發文還解決不了問題，應該從國家法律層面予以規范。

　　北京師范大學房地產研究中心副所長黃興文教授曾公開表示，目前最缺乏的就是“硬約束”，明晰地方政府的激勵和獎懲機制，避免地方政府“雷聲大雨點小”。蘇晶認為，如果保障房的建設能直接跟政府領導的獎懲掛鉤，無疑將會更有效率。

    本報記者 常新喜 楊珂 張璐 葛亮