12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部和審計署五部委聯(lián)合發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理，不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。業(yè)內(nèi)專家指出，這是繼12月9日國務(wù)院常務(wù)會議決定調(diào)整營業(yè)稅優(yōu)惠政策和12月14日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，并就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障性住房建設(shè)等四大舉措之后，管理層出臺的又一明確政策指引。而近期管理層密集出臺土地、稅收、信貸等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，不僅透露出管理層對當(dāng)前房價上漲過快的高度重視和擔(dān)憂，而且全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的政策傾向愈加明顯。

　　回顧過去的一年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，國家采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。這些政策對于提振信心、活躍市場、促進(jìn)住房消費和投資，實現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。在銷售持續(xù)回暖的帶動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%。特別是今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設(shè)速度加快，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。與此同時，房地產(chǎn)市場的回暖也明顯拉動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如水泥、鋼鐵、建材、家電、家具、裝修等行業(yè)迅速走出低谷，促進(jìn)了保增長目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市房價過快上漲引發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長矛盾也日益凸顯。今年的最后一個月，北京市土地市場依然以“地王”爭奪戰(zhàn)開場。事實上，決策層對此并未袖手旁觀。中央及有關(guān)部門今年下半年已陸續(xù)出臺了多項政策措施，以期抑制房地產(chǎn)市場的狂熱。畢竟，部分城市房價的畸形上漲使房地產(chǎn)市場泡沫不斷積聚，而且也給金融體系與宏觀經(jīng)濟(jì)運行埋藏下巨大的隱患。業(yè)內(nèi)人士指出，如果對畸漲的房價不進(jìn)行控制，從長遠(yuǎn)來看對經(jīng)濟(jì)發(fā)展只會有害無益。同時，畸漲的房價致使許多民眾買不起房，無力實現(xiàn)安居夢想。

　　央行上周公布的2009年第四季度全國城鎮(zhèn)儲戶、企業(yè)家、銀行家調(diào)查問卷調(diào)查結(jié)果顯示，四季度企業(yè)家宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)自今年一季度達(dá)到谷底后連續(xù)第三個季度回升；銀行家宏觀經(jīng)濟(jì)信心指數(shù)也連續(xù)三個季度回升，預(yù)期經(jīng)濟(jì)繼續(xù)轉(zhuǎn)好；居民收入和就業(yè)感受持續(xù)好轉(zhuǎn)，投資意愿不斷攀升，但是對房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款，金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)貸款已達(dá)到幾十萬億元。房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了固定資產(chǎn)投資增速，而個人按揭貸款更是達(dá)到了“天量”的規(guī)模。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險已刻不容緩。

　　盡管商業(yè)銀行不良資產(chǎn)依然維持“雙降”，但信貸風(fēng)險肯定與巨量信貸投放相伴相生。銀監(jiān)會副主席王兆星曾撰文指出，監(jiān)管機(jī)構(gòu)高度重視跨市場風(fēng)險傳染，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市場。制定了具有逆周期特征的住房貸款政策，對居民首套和改善型住房實行低首付和優(yōu)惠利率政策，對其他具有投機(jī)性質(zhì)的房貸提高首付比例，取消利率優(yōu)惠，甚至在市場利率基礎(chǔ)上根據(jù)風(fēng)險定價上浮，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)和泡沫。

　　農(nóng)業(yè)銀行高級分析師李剛表示，當(dāng)前管理層應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的力度，采取更為有力、有效的調(diào)控舉措，盡快擠壓房地產(chǎn)市場中業(yè)已存在的泡沫。以個人按揭貸款為例，下一步要區(qū)分不同類型的按揭規(guī)模。如居民自住和改善型住房消費貸款可繼續(xù)給予優(yōu)惠，而對投資投機(jī)性購房除了在貸款方面更趨嚴(yán)格之外，還應(yīng)在稅收等方面進(jìn)行相應(yīng)地限制。“盡管可能會有各種各樣的遏制房價過快上漲的措施出臺，甚至實施加大差別化信貸政策，但其本意都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，絕不是在打壓房地產(chǎn)市場，”李剛強(qiáng)調(diào)說。

　　值得注意的是，遏制房價過快上漲需要多部門的協(xié)調(diào)配合。目前，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到5年，提高了5年內(nèi)二手房的交易成本，有利于遏制短期炒房行為；將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年，提高了開發(fā)商的資金門檻，迫使開發(fā)企業(yè)加快住房銷售和回籠資金，增加樓市有效供應(yīng)，既可打擊一些熱點城市的炒地、囤地現(xiàn)象，又可在一定程度上緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的緊張局面。而加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理則是從資金層面對房價上漲過快進(jìn)行遏制的另一重要手段。銀監(jiān)會今年6月份曾下發(fā)通知，要求銀行嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，切實防范按揭貸款風(fēng)險。

　　近日有消息顯示，銀監(jiān)會已要求各大商業(yè)銀行對當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險進(jìn)行全面自查，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的信貸風(fēng)險、案件風(fēng)險、政府融資平臺信用風(fēng)險、房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險、個人貸款違規(guī)流入資本市場風(fēng)險和流動性風(fēng)險。商業(yè)銀行將對自查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險隱患制定針對性的防范整改措施，對排查中發(fā)現(xiàn)的資本金不到位、項目手續(xù)不完備等有風(fēng)險隱患的貸款要抓緊落實整改措施，對實力較弱不符合信貸準(zhǔn)入的要加快退出，對已經(jīng)形成不良貸款的各行要指派專人進(jìn)行清收。

　　另外，金融系統(tǒng)對風(fēng)險防范也在逐步加強(qiáng)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化建立動態(tài)資本和動態(tài)撥備要求，除差別化調(diào)節(jié)商業(yè)銀行最低資本充足率外，把撥備覆蓋率要求從過去的100%提高到130%，現(xiàn)在又進(jìn)一步提高到150%，其意圖是在信貸擴(kuò)張和銀行盈利較好的時期，要求銀行多將盈利轉(zhuǎn)化為資本和撥備以抵御未來的潛在風(fēng)險，提高抵補(bǔ)預(yù)期和非預(yù)期損失的能力，使銀行體系更加安全、穩(wěn)健。銀監(jiān)會上周發(fā)布《商業(yè)銀行資本充足率信息披露指引》，對商業(yè)銀行資本充足率信息披露的范圍、內(nèi)容和流程規(guī)范等提出了明確的監(jiān)管要求。相信上述風(fēng)險管控不僅有利于金融體系的穩(wěn)健運行，而且也有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。(記者 李倩)