繼9日營業稅優惠政策取消后，14日又專題會議明確提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，一時間各種傳言甚囂塵上，15日房地產股應聲而跌，政策調控的作用立竿見影。

　　似乎新一輪的調控已初現端倪，我以為從民間到業內，從地方到中央都知道房價今年的實際漲幅驚人，自年初2月中旬至今的通脹預期導致的房價飛漲從原來的局部暴漲演變為全國性普漲，我不是經濟學專業人士，但就現實生活感受而言，說沒有通脹，相信沒有人會相信。作為每個普通中國家庭而言，房子是所有財富的主要占有商品，甚至是全部消費。這種生活必須品的占有壓力并非食品和日用品漲價所能并論。而內地呼和浩特、烏魯木齊、甚至銀川11月的漲幅都達到了是10.4%。而全國同期新建住宅的漲幅也達到6.2%，比10月份擴大2.2個百分點。

　　房價之高，眾人之痛，確實不得不控制，問題是怎么控制？

　　稍有常識都知道，我們的經濟基本面好轉并不代表我們可以脫離全球經濟窘況而一枝獨秀。在大家以為經濟危機好轉，澳大利亞和印度等國央行相繼提高本國的利率的時候，11月29日，總理溫家寶在南京會見歐元集團“三駕馬車”領導人時明確表示：“當前，各國宏觀經濟政策的重點仍然應該是應對危機、刺激經濟增長。過早“退出”會使成果得而復失。”所以，雖然那里中央經濟會議還沒開，但大家都可以肯定，救市政策必須延續。而二手房營業稅的調整也是意料之中，畢竟打擊投機性炒房與支持改善性住房是兩回事。問題在于，如何區分，打了狼也不要傷了孩子，這一點很難。

　　事實上營業稅恢復后各地房價都上來了，尤其二手房價，只是供應量減少了，寧波有很多人本來達成交易，現在是寧可付違約金也不賣了，等著漲呢。營業稅的作用是逼迫短期炒房獲利套現的人變成長期的投資人，這是它最大的意義，其它意義我以為多數是杜撰。

　　14日的會議頂多是政策信號，如果估計不錯，照以往經驗可能會在春節前出臺相應二套房限制政策，如果仔細的話，只對沿海實施，全國一起搞不對，等于是沿海發燒，全國吃藥。我以為對三大都市圈的城市要嚴格控制，可以配合些個人從緊信貸政策，限制炒房和囤房；對于中部崛起的城市應該以穩定現在成果為主，政策維持現狀較好，而西部，在繼續大規模推進保障性安居工程建設，解決低收入住房困難家庭的住房問題的同時，對中小城鎮，尤其是擔負著小城鎮試點和城市化重任的農村人口轉移的地區，應該出臺一些鼓勵政策，要適當考慮降低農轉非人口的入城門檻，要更低的首付，更低的稅率和利率支持他們成為市民。一句話，這些區域的住房市場，應該有些鼓勵政策。

　　簡言之，應該是遏制東部，穩定中部，鼓勵西部。

　　而仔細看下會議內容，我們會發現，國家第一條是“要增加普通商品住房的有效供給”。這是力圖做到居者有其屋；第二條是“繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”，甚至明確提出要“加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險”。我以為這是明確區別對待分別制定政策的信號。第三條是“要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理”。這條劍指土地招拍掛和開發商；第四條“要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。”這個是安定團結的基礎。我以為第一條和第四條明確是要增加供給，解決大部分老百姓的居住難問題，而第二條是針對商品房個人消費者的，第三條是針對地方政府和開發商的。但真要力落實處，必須在信貸上做文章，而且一定要區別對待，否則又是全國一起停，一起瘋，而作為土地獨家供應者的角色，更應在供應量上體現國家意志，即以大供應平抑市場房價，這在解放初平抑上海物價時也用過。也是經濟學的基本常識。

　　如果真要保證經濟基本面，確保房地產業穩定健康持續的發展，作為中國這樣一個大國，應該有些區域性的政策來分別下藥，有保有壓，這樣或許也能迫使一些資金開發中西部，全國的均衡發展目標或許能快些實現。

　　我以為這樣的政策出現，或者還是原來的一刀切的全國性調控政策，都不能改變一個可能，即明年房市肯定是漲跌互現，有些區域漲，有些區域盤整，有些區域位下降，但三大都市圈要想降下來，可能性不太，穩定下來倒是有可能，這也需要進一步的擴大供應量和相關信貸政策的支持才有可能。明年漲的厲害的很可能是二線和三線城市，輪也該輪到這些城市了。這也是梯次發展的必然規律。(龔力)

　　作者：羅準 資深房地產專家,曾在西安與寧波參與多個推進當地城市化進程的重大項目，對房地產政策、金融、投資與開發實務有著敏銳的洞察力和實踐力。此文系專家個人觀點，不代表本網立場。