高房價阻礙了居民的消費升級，削弱了消費增長的后勁，使刺激消費的政策受到很大干擾；同時，還影響了城市化進程，加劇了貧富差距，使巨大的消費潛力得不到釋放，已成為當前制約消費擴張的最大阻力。

　　⊙梁達

　　對于急需購房的持幣者來說，國家統計局近日發布的數據使他們盼望房價下降的心理大受挫折。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，比9月份擴大1.1個百分點，這是今年的最大同比漲幅；10月份的環比漲幅也高達0.7%。環比已連續8個月上漲。高企的房價不降反升，令眾多持幣待購者大失所望。而種種跡象表明，高房價已成為擴大城鄉居民最終消費需求的最大障礙。

　　高房價從多方面影響消費需求

　　第一，高房價阻礙居民消費的轉型升級。目前我國城鄉居民正處于向更高層次的消費升級中。在此過程中，迫切需要清除不利于消費擴張的障礙，而目前的高房價至少會在兩個方面抑制消費的快速增長。一是高房價讓許多人淪為房奴，在沉重的房貸壓力下，對這部分家庭的未來消費產生巨大的擠出效應。例如，大部分收入將用于房貸月供，這不僅會導致一般住房消費者的日常消費全面萎縮，而且還會影響到他們的人力資本提升，最終將導致這部分家庭的收入水平固化和消費能力的削弱；二是高房價改變了人們的預期，增加了預防性儲蓄需求，使多數人不敢消費、謹慎消費。房價的過度上漲，導致眾多中低收入階層，在城市住宅資源方面，逐漸邊緣化，只能望房興嘆。不少地方的房價大大偏離民眾的實際購買力。

　　第二，高房價使刺激消費的政策效應受到很大干擾。近年來，國家出臺了一系列擴內需、促消費的政策。如家電下鄉、以舊換新等措施，但由于高房價使得不少居民緊縮腰包，要么還房貸，要么攢錢準備買房，無法顧及眾多的優惠政策。而過高的首付款和月供支出又明顯擠出了工薪階層的消費需求，絕大多數購房者紛紛削減了其他商品和服務的消費。這就削弱了刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙。

　　第三，高房價不利于消費結構的優化。從結構上看，食品消費在居民的支出結構中是逐年下降的，而居住消費在居民支出結構中是逐年上升的；居民食品消費的負擔會越來越輕，而居住消費的負擔會越來越重。

　　從1978-2008年的數據看，在城鎮居民支出結構中，食品消費的比例從57.5%下降為37.9%,農村居民其比例從67.7%下降為43.7%。而居住消費，城鎮居民則從1981年的1.39%上升到目前的30%左右，農村居民消費從1978年的3.16%上升到17.8%。對于居民來講，特別是農村向城市和城鎮轉移的居民，居住消費支出的壓力，要遠比食品消費的支出壓力大和沉重得多，而且會越來越大。

　　需要指出的是，在統計上我國居民的居住消費支出并不包括購房支出，僅包括房租、水電費等支出，如果加上購房方面的支出，這一比重會大幅提升。

　　第四，房價收入比過高，花去了二代人甚至幾代人的積蓄，嚴重削弱了消費增長的后勁。國際上通常以“房價收入比”來衡量中國房價總水平的高低。以北京為例，北京市核心區域的房價收入比達到22∶1，已明顯高于東京、倫敦和溫哥華等其他國際性大城市。從北京和上海等地方的住房絕對價格水平來看，也已超過了美國和日本的國際大都市。但是，美國和日本的人均收入是中國人均收入的數倍甚至數十倍，如果再考慮匯率因素的話，那么中國部分城市的房價已經高得太離譜了。所以，住房的投資需求旺盛是推升眼下中國房價過高的最為根本的原因。

　　高企的房價，對于一般消費者來講無疑是一個十分沉重的負擔。因為，高房價已使當今中國的房地產市場基本上把真正的住房消費者擠出了市場。如果他們想要買住，就得靠幾代人的儲蓄積累及家庭的未來收入才行。這樣的購買住房，不僅導致了其后續的住房裝修及家具等消費能力有限，而且還會引致幾代人即時消費能力的全面下降。

　　據國家信息中心報告分析，1998年至2006年，以現價計算的城鎮居民人均可支配收入平均增長10.2%，而現價住宅銷售額的增長卻達到32.6%。由于預期房地產價格將會繼續大幅上升，許多家庭抑制其他消費，以積攢首付款和支付月供款。

　　第五，高房價影響城市化進程的推進，從而沖擊經濟增長。我國正處于城市化的階段，大量需要在城鎮購買房屋的是從農村向城鎮轉移的農民工家庭，而中國目前的城鎮人均可支配收入不統計他們的收入，房價與他們的收入相比，2007年高達16倍以上，這樣高的房價，使農民工永遠也進入不了城市，成不了新市民。而中國城鎮居民間的收入差距又遠比一些發達國家大，平均起來看，似乎房價收入比在6-7的范圍，但是，對于60%的中低收入者來說，房價收入比則在8-24的范圍。

　　第六，房價上漲過快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距。目前房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產的形式向經濟發達、居住環境較好的地區集聚，向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產商手中集聚，這在一定程度上加重了我國收入分配的不平等狀況。與此同時，大部分居民和經營者的收入和財富則變相縮水，收入差距進一步拉大。低收入階層居民收入的增長趕不上房價的增長，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場之外。

　　需要指出的是，為了與國際統計接軌，在統計意義上，中國居民的購房支出不算入居民的消費支出，而是作為投資品。但從實際的情況來看，居民的住房購買卻是他們最大的一份消費。這種背離的現象，很容易對我們的政策決策產生誤導。

　　盡快遏制房價過快上漲勢頭

　　眾所周知，在當前外需減弱的大背景下，迫切需要擴大內需，促進國內消費。然而，由于房價居高不下，一方面大大提高了居民的支出預期，影響到正常的生活和消費行為；另一方面，房價的持續增高，又嚴重壓抑了居民的潛在消費，使巨大的消費潛力不能得到釋放。高房價已成為制約消費擴張的最大阻力。因此，適當降低房價可有效擴大消費，增加居民的日常消費支出。

　　然而，根據對多種因素的分析，如果不采取有效措施，房價有可能繼續上漲，這是由住房的特性和需求剛性決定的。

　　商品房具有投資和消費的兩重性。當住房作為消費品時，住房需求是有限的，是可由市場的供求關系決定的。但如果將住房作為投資品，融資獲得的便利性、高杠桿率和投資者預期等因素都將會推升房價的上漲，此時住房的投資需求便是無限的。今年以來國內部分城市房價之所以會出現如此大幅度的飆升，這主要是由住房的投資需求所推動的。

　　今后幾年我國商品房需求潛力仍然可觀。首先，從潛在需求看，我國城市化水平將會逐漸提高，城鎮居民將會不斷增加，新增城鎮人口需要解決住房問題。其次，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。當務之急是要將過高的房價降下來。如何讓房價與自住購買力保持均衡，以及加快保障房建設讓低收入人群安居等，是今后迫切需要解決的現實課題。

　　中國房價回歸理性刻不容緩。合理的房價是政府調控的目標，房價有漲有跌是符合市場經濟規律的。適當下調房價，有利于房地產長期健康穩定發展。因此，中國房地產調控應堅持“穩”字優先，把改善供給和穩定需求作為政策調控的重中之重，既要防范由多重因素疊加導致市場出現過度調整，也要促進房價理性回歸。

　　(作者系本報特約撰稿人、高級統計師)