去年底至今年初，在金融危機席卷全球的關鍵時期，中央和各地政府相繼出臺一系列旨在支持購房、促進房地產市場穩定發展的政策。密集出臺的樓市優惠政策惠及大部分首次置業和改善型需求的購房者，使他們結束觀望，帶動了樓市回暖。

　　近一段時間，隨著部分購房優惠措施“期限”將盡，對政策未來走勢的猜測紛紛擾擾。以去年12月22日國務院辦公廳發布的《關于促進房產市場健康發展若干意見》(2008—131號文)為代表，對二手房交易營業稅的減免等政策，都提出了“暫行一年”的時間限制。這既為后續政策及時調整創造了條件，也增加了政策變化的不確定性。

　　優惠政策帶動樓市回暖

　　在優惠政策的刺激下，房地產市場經過去年的較大波動后，從今年初開始企穩，二季度出現量價齊漲的火爆局面，三季度繼續增長，回暖速度遠遠超過各方預期。

　　從實施效果看，在各種優惠政策中，首套房貸7折利率、二手房交易營業稅減免和改善型二套房房貸放松對市場影響最大。

　　2008年10月底，央行等部門出臺政策，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍。一套100萬元的住房如果首付20萬元，貸款20年，享受7折利率較此前8.5折的優惠利率可節省利息約9.2萬元，相當于節省近一成購房成本。加上當時央行連續5次降息，大幅優惠讓大量有自住需求的購房者結束觀望，成為樓市企穩的第一波力量。

　　與此相似，131號文規定，對已經貸款購買第一套住房但人均住房面積低于當地平均水平的居民，購買第二套住房也可以參照首套房，享受首付20%、0.7倍優惠利率的政策。這一政策刺激了大量改善型需求和一部分投資型需求購房者入市。至今年二季度，市場日趨火爆。

　　二手房優惠政策的效果更為明顯。二手房交易營業稅征收范圍從5年改至2年，征收標準也由之前按評估價金額5.5%改為按買賣差價的5.5%征收。加上其他稅費減免政策，二手房交易的稅費成本從成交價的10%以上大幅降至4%左右。大量5年內的次新房成為準“免稅房”，激發了市場交易熱情。以北京為例，截至11月15日，北京今年二手房成交量達21.7萬套，已接近2006—2008年3年的總和。

　　今年1—10月，全國商品房銷售面積超過6.6億平方米，同比大幅增長48.4%，已經超過去年全年的成交量。全國完成房地產開發投資2.8萬億元，同比增長18.9%，增速不斷回升。樓市的快速回暖，有力帶動了相關行業的發展，也帶動了民間投資的進入。“在困難時期，房地產對國民經濟回暖起到積極作用，政策初衷得以實現。” 中國房地產協會秘書長朱中一表示。

　　房價快速上漲帶來泡沫

　　樓市優惠政策激發了自住型和改善型需求，也為投資型甚至投機型需求大舉入市提供了機會。由于成交量大幅回升，東部部分城市出現短期供應不足，加之一些城市監管不力，許多開發商捂盤惜售故伎重演。多種因素導致東部省市房價快速上漲，北京、上海、深圳等地成交均價近期均達到或超過歷史最高水平，遠遠超出普通居民的購買能力。

　　與2007年的一輪房價暴漲不同，在適度寬松的信貸環境下，部分城市在刺激購房需求的同時，也放寬了房地產開發企業資本金比例和拿地、開發等原有限制。開發商普遍資金充裕，缺乏降價促銷、快速回籠資金的動力。即使近期成交量出現波動，房價依然堅挺。今年下半年，大城市“地王”頻現，更加劇了人們對“樓市泡沫再起威脅金融安全”、“高房價抑制消費”等各種擔憂。

　　中國社科院近期發布的《2010住房綠皮書》稱，為遏制房價快速上漲帶來的泡沫，建議上調二套房的貸款利率。持類似觀點的專家認為，盡管優惠政策調整可能對樓市成交量產生明顯影響，但另一方面，在部分投資旺盛、房價較高的城市，政策再度“從嚴”則有可能擠出一定泡沫，使房價逐漸回歸理性。

　　優惠政策延續，將繼續帶動樓市和國民經濟回暖，但有可能使市場泡沫繼續膨脹，帶來多種負面影響。優惠政策取消，市場有可能逐步回歸理性，但對普通購房者而言，將使購房成本上升，需求受到抑制。

　　政策預期的不明朗，導致近期樓市出現異常波動。11月以來，樓市成交量在連續3個月調整后，再現火爆場面。統計顯示，11月的前14天，北京二手房成交量將近1.4萬套，比10月同期上漲97%。二手房市場房源也大量增加。

　　增加供應平抑房價

　　今年前三季度，我國GDP同比增長7.7%，全年“保8”已無懸念。在經濟企穩回暖的背景下，樓市優惠政策究竟應該何去何從？

　　“關鍵是看整體經濟走向。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，“優惠政策應該逐步調整，但具體時間表和力度取決于下一階段宏觀經濟是否穩定回升，以及房價上升壓力的影響。”

　　房地產業作為國民經濟的支柱產業，在國際金融危機沖擊我國經濟的關鍵時刻，再次起到了拉動經濟走出低谷的重要作用。聶梅生認為，目前國民經濟正處于企穩回升的關鍵時期，外需萎縮的局面及影響還在持續，未來一段時間還需要房地產對經濟“承接性”的支持。

　　“去年底出臺的131號文，立足當前并兼顧長遠，我們建議繼續貫徹執行。”朱中一認為，當前應繼續采取鼓勵自住型和改善型住房消費的措施，穩定房地產業相關政策，穩定各方預期，促進房地產投資和消費的增長。

　　朱中一同時建議，在國家穩定政策的基礎上，一些地方政府可以根據本地區市場發展狀況和出現的問題，適時采取相應調整政策。“政策穩，市場才能穩。‘一刀切’式的和過于頻繁的調整，都不利于市場健康發展。”

　　政策的調整無論以怎樣的形式出現，目標似乎都十分明確——平抑部分城市過高的房價，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性，健康平穩發展。

　　這種調整已經從金融機構開始。除了建行對首套房貸優惠作出調整，記者從部分商業銀行也了解到，盡管沒有明確調整優惠政策，但近期房貸審批越來越謹慎。尤其是對享受優惠政策的二套房認定更為嚴格。

　　應對部分城市的高房價，在抑制非自住需求的同時，通過各種渠道增加市場有效供應，被公認為是更有效的手段。

　　為了打擊開發商借捂盤惜售牟取暴利，近日江蘇省建設廳下發了《關于進一步規范商品房預(銷)售行為的通知》，明確指出，房地產開發企業預售商品房，原則上應當以項目為單位申請預售許可，領了預售許可證的房源要一次性全部銷售，不得分批、分次開盤。

　　土地市場上，國土資源部也開始加強對“地王”和開發商囤地的監控。近期推出的新版土地出讓合同中，要求開發商在簽訂土地出讓合同時，要寫上竣工日期等要約。如果開發商閑置土地不開發，政府不但可以依約收回，更可以將開發商訴諸法律。

　　盤活二手房交易，將有效解決市場短期供應不足的問題。專家建議，二手房交易稅費減免的優惠政策應當保留，甚至應當進一步加大支持力度。(王 煒)