成效如何將取決于政策是否落實到位

　　近日，國土資源部印發通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮)7公頃。此政策被一些業內人士稱為“限大令”。

　　不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲、減少開發商“囤地”等具有現實作用，但成效如何取決于政策是否落實到位。市場對“限大令”的實施效果充滿期待。

　　出讓土地“大型化”的利與弊

　　國土資源部日前下發通知公布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，前者對大中城市和小城市(鎮)的土地出讓面積分別作了上述具體限定。

　　這一“限大令”針對的是土地出讓“大型化”的趨勢。比如，北京土地整理儲備中心官方資料顯示，在北京今年已經成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米(20公頃)。

　　一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統一規劃。但相關政策設計在現實市場中卻產生了一些負面的“外部性”。如重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。

　　此外，數十萬乃至上百萬平方米的土地，即使是全力開發，也要持續數年。在這種情況下，開發商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產研究院的房地產研究專家楊紅旭認為，一個大盤開發多年，實際上是一種“變相囤地”。

　　“限大令”實際上是對地價的調控

　　國土資源部此次“限大令”，在業內人士看來具有一定的現實價值。楊紅旭認為，這對于大的房地產企業而言，“是一個壞消息”，對于中小企業則相反。上海一個在全國多個重點城市開發樓盤的房地產民企負責人認為，“限大令”實際上是對土地價格的調控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發商尤其是民企參與土地競拍，提高市場的競爭性”。

　　楊紅旭還表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產開發的“精耕細作”。他還認為，“限大令”對抑制囤地行為也大有裨益。“一年不開發罰款，兩年不開發收回”，此令下發數年，且經國土部門三令五申，遺憾的是執行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規模，是個好辦法”。

　　“限大令”成效如何尚存疑問

　　一些業內人士在為國土資源部此次“限大令”叫好的同時，也提出了實施過程中可能遇到的種種問題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開發商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規，實際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理？更需觀察的是，地方政府能否嚴格執行單宗土地出讓面積的政策規定？查處囤地、捂盤的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。(記者 葉鋒)