作者 繆建民

　　作者系中國人壽保險(集團)公司副總裁

　　修訂后的新《保險法》首次允許保險資金可以投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)，這不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，更重要的是房地產(chǎn)投資還將有助于優(yōu)化保險資產(chǎn)配置。

　　隨著新《保險法》的正式實施，保險資金被允許投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)，這一信息是否會因為房地產(chǎn)市場增溫而備受市場關(guān)注？但依筆者之見，我們更要關(guān)注投資不動產(chǎn)對優(yōu)化保險資產(chǎn)配置的積極意義。

　　其實，保險資金投資不動產(chǎn)，既不會沖擊或增溫房地產(chǎn)市場(特別是住宅市場)，也不會影響到事關(guān)老百姓“衣食住行”的民生問題。

　　這是因為，保險資金投資不動產(chǎn)有兩大特征：一是從全球經(jīng)驗來看，保險企業(yè)投資不動產(chǎn)主要是以商業(yè)地產(chǎn)為主的。商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場是兩個完全不同的市場，這包括租金回報率、價格走勢及投資回報等不一致。從總體上看，我國的住宅投資回報要遠高于商業(yè)地產(chǎn)。所以，主要是出于資產(chǎn)負(fù)債匹配及對沖通脹、替代固息產(chǎn)品等因素的考慮，保險資金投資房地產(chǎn)不會沖擊住宅市場；二是保險資金投資不動產(chǎn)不需要向銀行融資，因此也不會帶來融資杠桿化的風(fēng)險。

　　從目前來看，保險企業(yè)從事房地產(chǎn)投資主要有實物投資與金融投資兩種選擇。其中，實物投資是直接買不動產(chǎn)，金融投資是買房地產(chǎn)股。一般而言，保險企業(yè)可以根據(jù)對二者的收益性、流動性、價格穩(wěn)定性、實用性等因素的比較決定采用哪種投資方式。例如，歐美市場的歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的貝塔系數(shù)介于0.4至0.7之間，價格的系統(tǒng)風(fēng)險比房地產(chǎn)股要小，但地產(chǎn)股的流動性卻遠遠好于房地產(chǎn)。所以，有許多因素會影響保險資金對不動產(chǎn)的投資方式選擇。另外，在可以預(yù)見的將來，投資房地產(chǎn)信托基金(REITs)不太可能成為我國保險資金投資不動產(chǎn)的主流形式。

　　確實，保險企業(yè)通過投資不動產(chǎn)，不僅可以拓寬保險資金的投資范圍，而且更重要的是房地產(chǎn)投資還將有助于保險資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

　　第一，房地產(chǎn)投資是資產(chǎn)負(fù)債匹配的一個重要途徑。從目前來看，保險企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)。現(xiàn)在，可以匹配長期負(fù)債的資產(chǎn)主要為金融機構(gòu)的長期金融債券，但這類金融債券的規(guī)模有限且流動性不高。因此，長期性負(fù)債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動產(chǎn)投資可以成為一種匹配長期負(fù)債的新選擇。

　　第二，在高通脹環(huán)境下，不動產(chǎn)投資是對沖通脹的一個重要手段。在保險企業(yè)的資產(chǎn)組合中，目前約占80%比重的保險資金配置在固息產(chǎn)品上，這將不利于保險企業(yè)應(yīng)對通脹風(fēng)險的考驗。值得注意的是，目前保險資金還不能通過購買與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買賣黃金和投資大宗商品(如石油等)等三種傳統(tǒng)手段來對沖通脹。在不能有效對沖通脹風(fēng)險的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來臨時會面臨浮虧風(fēng)險。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，可以投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實物資產(chǎn)，不失為是對沖通脹的一種可行手段。

　　同樣，在低通脹的環(huán)境下，不動產(chǎn)投資也可作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不考慮房價本身變化，現(xiàn)在國內(nèi)一線城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5%-7%之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。這樣，保險企業(yè)就可以將不動產(chǎn)投資作為部分固息產(chǎn)品的替代工具之一。

　　第三，在快速城市化過程中，不動產(chǎn)投資也可以成為保險資金分享社會財富增長的一種重要途徑。在快速城市化的發(fā)展階段，房地產(chǎn)價格存在趨勢性的上漲特征。日本的房地產(chǎn)價格從1960年代開始攀升，到了1970年代出現(xiàn)過一波調(diào)整，最終一路上漲至1989年。同樣，我國也經(jīng)歷了從1998到2008年的10年快速城市化發(fā)展進程，這也是中國房地產(chǎn)價格快速上升的過程，參與這個過程是分享社會財富增長的重要手段。

　　盡管房地產(chǎn)投資對優(yōu)化保險資產(chǎn)配置有積極影響，但我們也要看到，房地產(chǎn)投資也存在著流動性、地域及管理等方面風(fēng)險，因此，保險資產(chǎn)在房地產(chǎn)投資方面的配置比例不宜過高。從全球經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)在保險資產(chǎn)組合中占比多數(shù)低于5%，有的國家占比僅為1%。

　　由此觀之，新的《保險法》生效以后，一旦監(jiān)管政策允許將一部分保險資金配置到不動產(chǎn)，這對保險企業(yè)分散風(fēng)險、優(yōu)化資產(chǎn)組合、改善資產(chǎn)組合收益及分享未來中國經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的財富創(chuàng)造機遇都具有十分積極的意義。