省房協最新發布的前三季房地產運行的數據表明,前三季度商品住宅銷售均價同比增長8.72%,絕對值已超過2007年同期水平,為近年來同期新高。廣州房價更攻上“9字頭”高地。

　　短短一年多時間,廣州房價又迅速從谷底反彈至前期高位,面對一再攀高的“房價”,市場交易“價升量跌”的情形又開始出現。

　　不少老百姓面對不斷沖高的房價驚嘆,高房價下是誰在不斷入市?摩根斯坦利發布最新研究報告指出,各地銀行系統不斷增長的過剩流動性是中國房價上漲背后的關鍵推手。

　　寬信貸和低利率的政策刺激,投資性需求加速釋放,在通貨膨脹的預期下,更多的資金正在流入樓市,高端住宅熱銷,各地天價豪宅的最新成交價不斷傳出。

　　高端住宅的熱銷,一方面與高端人群的改善需求有關,更與他們的投資行為密不可分。根據世邦魏理仕的統計,目前投資高端物業的主要兩類人群,一是私營業主,二是各行各業的高管,他們對經濟形勢都很敏感,眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔心”:“大家覺得,今年銀行放貸大增,全世界都在不停地印鈔票,萬一出現通脹怎么辦?國內有些地區樓市相對較好,可以成為一個避風港。”

　　投資性需求的入市某種程度上拉動了樓市的快速回升,然而市場風險也在這個過程中累積。這一建立在寬松信貸基礎上的需求增長,背后可能蘊含新的資產泡沫的風險。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑,市場新一輪低迷調整的風險就會顯現。這些都使得尚在“維穩”階段的樓市面臨更多考驗。4月以來,中國銀監會接連下發通知,重申嚴格“二套房貸”政策,便顯示了監管部門對這一問題的擔憂。

　　這一輪房價迅速飆升中,房價已超過廣大居民的承受能力,面對不斷上漲的房價,市場再次陷入“價升量跌”的“滯漲”狀態。市場對調控的政策預期又起,政策導向成為觸動樓市走勢變化的敏感神經。

　　從當前經濟尚未完全恢復等多種因素看,樓市政策是收,還是放?仍是一個兩難命題。

　　這種兩難困局就在于,對央行來說,比起注入資金,從經濟中抽走資金是一項更加棘手的工作。如果收緊貨幣政策,明年就有很大可能發生“二次下滑”,如果繼續執行寬松政策,新一輪資產泡沫風險也在加大。

　　其實大家都清楚,房地產作為本輪拉動經濟的重要引擎,如果即刻改變相關政策,效應不單單是調整房價,經濟也可能要付出較大的代價,在經濟并沒有完全企穩,調整房地產政策不是最好時機。

　　更多的觀點傾向于溫和調控。通過調整信貸結構,抑制投資性需求,加大對中低價位、中小套型普通住宅建設信貸支持,加大對改善型和自主型住房消費的支持。

　　事實上,一些局部過熱地區的微調的政策正在陸續出手。香港金融管理局本月23日向銀行發出指引,價值2000萬元或以上的住宅物業按揭成數上限降至6成。上海方面,為應對金融危機而臨時出臺的多項房地產優惠政策很可能到今年底如期終止。在去年市場低迷時率先出手救市的杭州,在漲價壓力下,也開始收緊二套房貸政策。

　　從促進市場的持續健康發展方向看,這些微調的動作是必須的,微調并不是轉向,可以預計,在保持大政策不變的情況下,各地可能會根據市場情況逐步收緊原來的寬松政策,今年底到明年上半年是個重要的時間表。與宏觀經濟走勢相伴,經濟形勢越早明朗,調控政策出臺的時間就會越早。

　　從目前房價走勢看,正在進入平臺整理,市場各方在博弈中,更多的將是房價的高位調整,短時間內暴漲暴跌對市場的健康發展都是不利的。(□陳韓暉)